編者按:

為什麼說國家安全這門課全民必修？什麼是有組織犯罪……每期一個法律小知識點幫你增強法治觀念！掌上春城聯合昆明市普法辦、昆明市司法局特別策劃推出“30s普法時間”系列報道。每期邀請一位在昆律師嘉賓以短影片結合訪談的形式將案例釋法和普法創新等內容講透，一起全民學法！

掌上春城訊

家裡燈泡壞了，找物業；停水停電，找物業……但是日常生活中，業主與物業服務企業因為服務內容、物業費用繳納等問題產生糾紛的案例也數見不鮮，為了釐清相關法律關係，5月20日，記者邀請到重慶坤源衡泰（昆明）律師事務所律師蘇文進來和我們聊聊《民法典》《物業管理條例》及6月1日即將施行的《昆明市物業管理條例》中關於物業服那些事兒。

記者:《民法典》中對於《物業服務合同》是如何規定的?

蘇文進:

根據《民法典》第九百三十七條規定，物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。

而根據物業服務人承接物業服務時間的不同分為“前期物業服務合同”和“後期物業服務合同”兩種。前期物業服務合同多指建設單位也就是開發商在房屋的建設階段與物業服務人簽訂的物業服務合同，後期物業服務合同多指業主選任出業主委員會後，由業主委員會統一聘用業服務人並與之簽訂的物業服務合同。

記者:業主入住物業後如果對物業服務人不滿意是否可以進行更換呢?業主如果要更換或聘用其他物業服務人要如何進行?

蘇文進:

根據《民法典》第二百八十四條規定，對開發商聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。且依據《民法典》第九百四十六條、九百四十七條、九百四十八條等規定，業主需要以業主委員會的形式透過表決對物業服務人的續聘、解聘、更換等事宜統一作出決定，並以通知的形式提前60日通知物業服務人。

因此，業主對於小區的物業服務人雖有更換的權利，但該權利不能由單一業主獨立行使，而應透過成立業主委員會的形式授權業主委員會行使。另外，對於尚在物業服務期限內的物業服務人的解聘，除不可歸責於業主的事由，業主應當賠償由此給物業服務人造成的損失。

記者:未成立業主委員會時，業主要如何聘用物業服務人?

蘇文進:

即將於2022年6月1日施行的《昆明市管理條例》將物業管理委員會作為業主委員會的補充。對於不具備成立業主大會條件，或者成立確有困難的物業管理區域，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處負責組建由村（居）民委員會、業主代表等組成的物業管理委員會，臨時代替業主委員會開展工作，並積極推動業主設立業主大會，選舉業主委員會。已成立業主大會、選舉產生業主委員會的，鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當解散物業管理委員會。

記者:除聘用和解聘物業服務人外，業主對於小區管理還有哪些權利?要如何依法行使這些權利呢?

蘇文進:

根據《民法典》第二百七十八條規定，對於小區的管理事項，小區業主具有共同決定權，且對於這些共同事項的決定，須由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。

不同的表決事項對同意人數的佔比略有不同。對於籌集建築物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建築物及其附屬設施和改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動等事項的決定，需要經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

而對於制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；使用建築物及其附屬設施的維修資金以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項的表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

記者:談到《物業服務合同》是一個由物業服務人員提供服務，由業主支付物業費用的互負義務的合同，如果業主認為物業服務不合格是否可以拒絕向物業公司支付物業費呢?

蘇文進:

確實日常生活中經常看到這樣一種現象，小區業主以自己沒有受到物業服務人的實際服務、自己不需要物業服務或對於物業服務不滿意等為由拒絕支付物業費用，但這些理由在訴訟或仲裁中通常都不能成為合理的抗辯事由。

首先小區的物業服務具有整體性，根據《物業管理條例》第三十三條規定，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理，因此，對於同一個物業管理區域內不能存在多個物業服務企業同時實施物業管理。小區業主對物業服務質量存在異議的，可以提議業主委員會表決更換物業服務人，也可以透過訴訟要求物業服務人賠償其因服務不當造成的損失。

但在物業服務人已按約定提供了物業服務的前提下，業主經合理催告仍不支付物業費，物業公司也可以透過訴訟或仲裁等方式向業主追索物業費，屆時業主可能還需按照物業公司的訴請賠償物業公司違約金等損失。

記者:您談到業主不支付物業費時物業公司可以透過訴訟或者仲裁方式對物業費進行追索，但生活中，也常常看到有些物業公司給業主發催收通知後就採取斷水斷電的方式要求業主支付物業費，這樣的催收方式是合法的嗎?

蘇文進:

根據《民法典》第九百四十四條規定，不論是商業物業還是住宅物業，物業公司均不能透過斷水斷電的方式來催收物業費。因為物業公司和業主之間僅成立物業服務合同關係，而日常水電的供應主體是自來水公司和供電公司，水電的供應關係存在於業主和水、電公司之間。

即使在業主委託物業公司為其代繳水電費的前提下，物業服務合同關係和委託代繳關係也是兩個不同的法律關係，物業公司無權以未支付物業費為由對業主採取斷水斷電措施。若物業公司真採取斷水斷電措施對業主進行物業費催收，業主可訴至法院要求物業公司承擔因斷水斷電造成的損失。

掌上春城記者：楊夢奇 實習記者：孫浩

影片：朱儁霖

責編：李曉梅

編審：周曉雪

【來源：掌上春城】

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