行業資料基本見底，接下來判斷的是方向和幅度。在房企融資依然收緊的情況下，擁有融資優勢的房企依然享受逆勢成長的機會，在2022年的銷售和拿地榜單已經逐漸在兌現。二線央國企融資依然受益，作為板塊內的超額收益來源，受益中交地產、建發股份。低風險穩定現金流的持有型物業依然面臨資產荒，享受價值重估，推薦金融街，中新集團，受益中國國貿等，並持續推薦一線央國企。

2022年初以來，多地出臺房地產鬆綁政策，再疊加央行降息，房貸利率下行，6月以來多個城市新房和二手房網籤資料開始逐漸復甦。從31個城市新房網籤資料看，基本上從6月中旬開始復甦，2022年第27周（6月26-7月2日），全國31個城市合計實現商品房簽約銷售867萬方，同比增長12。0％。考慮到青島、蘇州、廣州等城市有安置房集中網籤的情況，扣除掉這三個城市，剩下的城市依然呈現復甦的趨勢。平均單週成交面積當前依然處於2019年以來的最低水平。從12個城市二手房網籤資料看，6月同樣出現了復甦的趨勢，其中二線城市尤其明顯。

在庫存累積，銷售下行的背景下，鄭州於3月出臺限購限貸鬆綁政策，但是4-5月銷售資料來看政策有效性偏弱。截止到2021年底，鄭州待售房屋面積為807萬方，較2020年底增長6。4％，增速雖然有所下降，但是庫存絕對值達到2013年有資料以來的最高水平。廣義庫存（累計新開工-累計銷售）同樣達到歷史較高水平，為1。1億方，潛在去化週期約36個月。在2017年一二線城市新房限價以來，鄭州也同樣出現了一二手房房價倒掛，帶來過去5年以來新房市場的繁榮，房地產市場實現量價齊升。在2022年3月，鄭州出臺包括支援合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支援等18條措施。從網籤資料看商品房銷售仍然繼續惡化，4月和5月商品房網籤分別同比下降-59。8％和-68。1％。

鄭州在6月繼續推出房票政策，目前政策效果不明，但預計後期還將有寬鬆政策繼續出臺。6月8日，鄭州出臺《鄭州市大棚戶區改造專案房票安置實施辦法（暫行）的通知》，允許棚改安置透過房票的形式購買本市商品房，並不受限購政策影響且享受稅收減免等優惠政策。隨後在6月15日，鄭州再次釋出《鄭州市穩經濟促增長政策措施》合計近45項具體措施，其中關於房地產的包括首套房執行4。25％的下限標準，二套房首付比例降至40％，首套房認定標準降低，開展全市商品房促銷活動等等。當前6月銷售和網籤資料不可得，政策效果不得知，但是從鄭州土地財政比例較高，土地市場繼續下行的背景下，銷售復甦週期依然較以往更長，預計後續寬鬆政策仍將持續出臺。

風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。

本文源自金融界