在北京新建小區停車位“高價租金”接連曝出的同時，開發商打出的“只售不租”這張牌也昭然若揭。要麼高價出租少量停車位，要麼“只售不租”，擁有小區地下產權車庫、手握定價權是開發商如此操作的“底氣”，也揭示出高租金倒逼業主購買車位的隱情。

在多位業內人士看來，無論是高租金，還是“只售不租”，在停車位上，“早日回籠資金、實現利潤兌現”是開發商最大的利益所在；但是對於很多無力購買的業主來說，租車位則是其迫切訴求。作為配套設施的停車位應該從便利業主的角度來考慮，但在實際操作中，一些利民的舉措已被“架空”。目前，如何堵住開發商“只售不租”漏洞成為很多城市共同面臨的問題。

產權車位“只售不租”現象屢現

整體來看，“只售不租”可以說是很多住宅專案對於車位的“終極目的”。很多業主在與開發商的溝通中，明顯感覺到開發商是在用高租金倒逼業主購買車位。在近期因停車位高租金事件引發關注的永靚家園小區，此前同樣面臨著開發商提出的“只售不租”。

據業主鄒小琴（化名）介紹，永靚家園的地下車位是在2019年開始銷售的，但在2021年3月辦理入住時，她被銷售人員告知，車位均價32萬元/個，一想到這一價格相當於房價的1/10，她選擇了放棄，“如果合理定價為20萬元一個，我會考慮買。”

記者透過查詢北京住建委2019年下發的預售許可證瞭解到，永靚家園地下車庫共計62947。9平方米，包括HD00-0404-6005地塊地下車庫-1層1001至1489、-2層2001至2269，以及HD00-0404-6006地塊地下車庫-1層1001至1834、-2層2001至2434，總計超2000個車位。

“2021年3月入住時，業主的車輛可以免費停在地下停車場，但是到了當年4月1日，地下停車場開始交付使用，未購買車位的業主禁止開車駛入小區。”鄒小琴告訴新京報記者，業主們迫切要求開發商辦理車位出租手續，並開始向主管部門反映。

2021年4月2日，人民網領導留言板內容顯示，海淀區房管局給予永靚家園業主的答覆是：已單獨約談了永靚家園開發企業，建議透過“租售並舉”方式，解決永靚家園全體業主停車問題；開發企業已經著手籌劃租賃與臨停方案的相關事宜。

不過，最終的結果是，去年年底，永靚家園開發商僅拿出了90個車位進行出租，而該小區總共有超過2000個車位，其他大部分是已售或在出售計劃內。此後，永靚家園業主停車難的矛盾由是否買車位開始轉向了車位租金高——產權停車位租金1050元/月（包括120元的管理費）、人防停車位租金980元/月（包括120元的管理費），這樣的價格令一些業主望而卻步。

永靚家園總共有超過2000個車位，僅有90個車位進行出租，其他大部分是已售或在出售計劃內。

事實上，像永靚家園這樣“只售不租”的新建小區並非個案。在很多新建小區，一邊是地下車位有空置，一邊是業主們租不到車位。

中糧祥雲賦專案業主李霞（化名）向新京報記者介紹，2018年9月，她以約5。5萬元/平方米單價購買了該專案一套約90平方米商品房。等到2021年8月收房時，她原本計劃買個車位，但面對開發商給出的38萬元/個的產權車位價格，又覺得售價過高。“這個小區是限競房，很多購房人都認為車位銷售價格偏高，不想買，而是想租車位，但是車位一直租不下來。”李霞進一步稱，主要原因是開發商至今沒有確定車位租賃價格。

3月12日，記者以購房人身份與中糧祥雲賦專案銷售人員及物業方面進行聯絡，得到的回覆皆為，目前該專案車位不對外（包括業主）出租。

車位銷售是獲利渠道還是庫存痛點？

問題在於，開發商為何極力促成停車位的銷售？眾所周知，自去年以來，開發商普遍面臨流動性危機，資金緊張不言而喻，出售車位自然是利益最大化的做法。因此，對於開發商來說，出售車位是首選，其次才是租賃，車位已經成為開發商轉嫁開發成本和獲取銷售利潤的重要部分。

據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，近幾年來，一些專案由於限價等原因，房企盈利空間不大，所以在車位上出現了捆綁銷售，以及銷售、出租的價格比較高的情況，其實或多或少與房企“變相盈利”有關。

車位銷售也是樓盤銷售總利潤的構成部分。據一位不願具名的房地產業內人士透露，近幾年的不少新建專案，住宅部分銷售之後，往往僅能覆蓋開發成本，有的甚至覆蓋不了，真正的利潤都在最後的配套上，比如商業和停車位。

而另一方面，從以往來看，車位一直是開發商庫存的痛點，很多專案住宅都賣完了，仍有大量車位在手，造成資金沉澱，導致專案的利潤長期無法兌現，不利於開發商週轉，更跑不贏財務成本。以一個車位售價超30萬元的車位為例，如果按永靚家園1050元/月的租金來算，除了120元的管理費，開發商每月收入930元，出租30年總租金才能達到30多萬元，與出售車位持平。

有部分專案為了加快回籠資金，採用車位與住宅捆綁銷售的方式，這無異於變相增加了買家的購房成本，因而屢被主管部門叫停。

總體上看，對於需要儘快回籠資金的開發商來說，專案最後剩下的停車位要快速銷售，住宅交房時被認為是停車位的銷售最佳時間，因而很多專案會在此時公開車位的銷售和出租價格。“縮小購買和租賃車位的價差，往往可以推進部分車主購買。”一不願具名的業內人士如是說。

嚴躍進認為，產權車位管控政策空缺，也容易形成監管真空，導致一些房企更容易借車位變相漲價，有時出現不予出租的現象，目的就是要通過出售加快回籠資金。

在北京市房地產法學會副會長、首都經貿大學教授趙秀池看來，“住宅小區的車位屬於相對重要的配套設施，小區內的房子和車位定價道理應該類似，不能違背房地產調控宗旨和方針，更不能從車位等配套設施上來找專案房產方面的利潤。”

多地出臺政策劍指“只售不租”

新建小區的停車位頑疾不僅在北京出現，如何規避開發商“只售不租”或是車位售價過高，是很多城市面臨的問題，一些城市也在“堵漏洞”。

2022年3月1日正式施行的《濰坊市物業管理條例》規定，業主要求承租尚未出售、附贈的車位或車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

而在上海，2021年9月27日，上海市房屋管理局牽頭制定了《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》，其中也明確規定，建設單位尚未出售的停車位，應當出租給業主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。

早在2019年，佛山市南海區釋出《關於進一步加強對商品住宅小區規劃車位（庫）租售監管的通知》，要求開發商在取得車位銷售備案證明之日起一年後，對未出售的車位（庫）實行租售並舉；而且，在申請商品房預售時，需要明確車位銷售、出租的方式和價格等內容，並承諾價格有效期不得少於兩年。

值得關注的是，還有部分城市在土地端控制房價的同時，也在控制停車位的售價，以避免停車位出售引發糾紛，這在去年土地出讓環節表現得尤為明顯。比如，2021年1月，寧波鄞州區白鶴街道出讓一宗商住地塊，華潤置地+寧波軌道交通聯合體以約40。31億元奪地，該地塊採用“限房價、限地價、競配建”方式出讓，毛坯銷售均價不高於38100元/平方米，值得一提的是，出讓檔案規定車位銷售價格不高於30萬元/個。

從目前來，很多城市老小區車位稀缺是一個普遍問題，但是新建小區車位配比大都可以滿足業主需求，特別是北京五環外新建小區的車位數量一般較為充裕，但停車位仍成為糾紛的導火索。

在嚴躍進看來，停車位應該從便利業主的角度來考慮，但在實際操作過程中，地下產權停車位的處置往往歸屬於開發商，使得一些利民的政策被“架空”。事實上，市場化不該成為停車位問題難以解決的藉口，對於新建小區如何解決停車位的糾紛，不僅考驗地方主管部門的智慧，也在考驗開發商的責任和擔當。

新京報記者 袁秀麗 張建 攝影 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 郭利