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REITs基金的發展

1。

在各國的發展

REITs 誕生 於 20 世紀 60 年代的美國,目前美國 REITs 的物業型別十分豐富且較為分散,包括了辦公樓、工業廠房、工業和商業混合 型、購物中心、區域購物商場、自助零售店、公寓、預製房屋、物流分銷、 度假中心、自助倉儲、醫療中心等。

2 0 世紀 90 年代後,REITs 進入高速發展期,幾乎每年都有新的國家立法開展 REITs 市場。

在亞洲,

REITs 於 2001 年首先在日本誕生,之後新加坡、香港在這方面迅速發展起來。

2005年香港發行了第一支以國內資產為基礎的不動產投資信託基金 ( 越秀房託 ) 並在香港上市。

香港在很大程度上借鑑了美國早期的

REITs 結構,以信託計劃為投資實體,由不動產資產管理公司和信託人提供專業服務,即實行外部管理人制度。

2016 年三季度,亞洲市場上活躍著 141 支 REITs,總市值 2096 億美元,其中近 95% 的總市值來源於日本、新加坡和香港市場。

根據全美不動產投資信託基金協會的統計,目前世界上約有

31 個國家和地區建立了 REITs 制度,覆蓋美洲、歐洲、亞洲、大洋洲,既有發達國家也有發展中國家。

特別需要指出的是,印度的基礎設施建設遠遠落後於中國,但在

2015 年推出了 REITs 市場,將為其基礎設施建設提供巨大的金融支援。

因此,從金融體系建設的角度,印度已經開始佈局並初見成效。下圖為

REITs全球發展分佈圖。

二,我國的

“REITS

中國目前尚未推出海外成熟資本市場的公募

REITs 產品(我們之後 稱標準 REITs),但國內監管部門和各市場主體在不動產證券化方面的 探索卻一直沒有停止過。

一方面,中國在境外市場嘗試發行以國內資產為投資標的

REITs 產品;

另一方面,在中國現有監管法律框架下推出在功能上與成熟市場上的標準

REITs 具有一定相似性的“類 REITs”產品。

目前,國內

“類 REITs”產品市場的累計發行規模約 400 多億,其 中 2016 年至今交易所發行規模超過 174 億。

介紹有代表性的三支:

是第一隻以中國內地資產為標的並在香港上市的

REITs,由於越秀 REITs 是在香港上市,不在大多數中國內地投資者的投資之中。

在越秀

REITs 發行後,隨著不動產限制外資政策的釋出, 國內企業希望以同樣方式在海外發行 REITs 的計劃受阻。

第二

是第一隻與標準

REITs 產品具有一定相似性的私募“類 REITs”產品,

由於它是建立在私募基金的基礎上,有投資者適當性地要求,投資門檻很高,不符合公募

REITs 對於流通性的要求。

因此,中信啟航專項資管計劃並沒有充分體現

REITs 的金融屬性。

第三

是第一隻使用公募基金作為發行載體的公募

“類 REITs”產品,

鵬華前海萬科

REITs 為了符合在現有的法律框架下實現公募, 不動產資產並不是鵬華前海萬科 REITs 的主導基礎資產。

投資於不動產資產的比例不超過基金資產的

50%,其他則投資於固定收益證券和股票。

以至於產品的主要收益並不是來源於不動產資產。

另外,鵬華前海萬科

REITs 持有的不動產資產並不是商業物業的產權,而是一個有固定期限(10 年)的 收益權。

該資產的投資收益只是商業物業租金收益,不包括物業增值的部分。這不同於標準

REITs 產品基本特點。

鵬華前海萬科

REITs 只體現了 REITs 的金融屬性,忽視了 REITs 的不動產屬性。

因為有固定期限,鵬華前海萬科

REITs 本質上是一個債權性質的產品,而不是權益類產品。

三個典型案例所代表的產品對於中國

REITs 市場的探索意義具非凡,但均不是真正意義的標準 REITs。

除此之外,對於以中信啟航和鵬華前海萬科

REITs 為代表的國內“類 REITs”產品,同標準 REITs 產品相比,在稅負處理、運營方式等方面也 具有一定差異。

三,我國公募

REITs的難題

REITs 產品同時具備金融屬性和不動產屬性。

因此,

推出公募

REITs時,市場上必須有相關的專業機構做服務。例如深諳不動產行業的投資銀行、評級機構、律所、基金經理等。

按我國在這方面的知識和經驗相對欠缺,雖然知識可以學習,但是經驗需要長久的積累。

在稅收方面,美國等成熟市場都有免稅政策。

而在中國,類

REITs的稅收成本比較高,可能存在稅負過高和雙重徵稅的問題。我們靜待國家政策的出臺。