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回過頭5個月，進入2021年以來的這5個月，房屋購買者可以清楚地看到和感受到，房地產市場經歷了一個由“冰封期”逐漸向“恢復期”轉變的過程。面臨著這樣微妙的變化，關於要不要買房，房價是漲是跌的問題，再一次成為購房者關注和討論的熱點話題，其中的行業權威也表達了不一樣的看法。
例如，經濟學學者馬光遠說，房地產聞起來臭，吃起來香，一百年來的產業支柱地位都不會改變。相反，開發商孫宏斌則要謹慎得多，多次公開表示這次調控是長期的，大家不要抱有僥倖心理。值得一提的是，他並非只說說，一度鼓吹“買買買”的他卻公開表示，今年是處置資產較好的機會，會考慮出售部分業務。
那究竟是誰說得更有道理？事實上，在筆者看來，房子“買與不買”、房地產業的“香”不能一概而論。怎麼了？由於我國沒有統一的房地產市場，由於經濟實力的差距，人口流向的差異等一系列因素，一二線城市與三四線城市的房地產市場情況差異很大。
誠然，不可否認，近三、四年來，幾乎所有的城市都迎來了一輪暴漲狂歡節，但隨著調控的不斷加碼，樓市逐漸降溫，現在一二線與三四線之間的分化趨勢已經再次顯現。對於這個變化，我們透過下文國家的定調，以及中國社科院的提醒，經濟學家的暗示也是完全可以看出的。由此推論，今年三、四線城市的房屋可能“不香”。
今年初，三、四線城市的房子可能不香了。
一、國家明確定調，城市化進入下半場後，城市群成為發展的重點。
除了重申“房住不炒”外，今年大會上國家明確定調：深入推進新型城鎮化，發揮中心城市和城市群的綜合帶動作用，培育產業、增加就業。據瞭解，目前我國城市化水平已超過60%，這意味著伴隨城市化進入下半場，如長三角、珠三角、京津冀、成渝等城市群，中心城市群將成為國家發展的重點。
另外，值得注意的是，目前國家已經開始探索在城市群內戶口遷移、居住證互認制度，顯然，這將顯著提高城市及城市群的整體競爭力。作者認為，隨著中央城市、城市群的進一步發展，房地產將進入分化階段，相對於一二線城市，那些人口不斷外流、產業發展乏力的三四線城市，房地產投資價值將會越來越小，房價將會逐步走向分化。
二、人口外流、空置率高，三線城市住房供大於求。
經濟學者任澤平表示，目前的房地產可以用八個字來概括：人地分離，供需錯配。因此，土地供給多的城市人口少，供地少的城市人太多。他進一步指出，未來還有兩億人口進城，其中80%將會流向中心城市、城市群。從表面上看，三、四線城市的住宅將出現供大於求。事實上，從供給端來看，這幾年，不少三四線城市過度開發，城區面積不斷擴大，房子越蓋越多，郊區甚至出現了所謂的“鬼城”、“空城”。
根據西南財經大學調查，從需求端來看，本地居民普遍不缺房，而根據西南財經大學的調查報告，三四線住房空置率目前為26%，高於一二線城市。原因在於：一是年輕人、農民工不斷湧向一二線城市，自己的房子被空了；二是在房住不炒下，炒房客離場了，過去幾年裡一直沒人買房子，只能選擇空置。因此，三四線城市住房供大於求的趨勢越來越明顯，再過八年的十年，房子“爛大街”也就不奇怪了。
三、棚改紅利逐漸結束，房地產開發大拆大建階段漸行漸遠。
棚改是一項重大民生工程，改善了城市面貌，提高了居民的生活質量，但是棚改也成為推高房價的重要原因之一，尤其是三四線城市。儘管如此，目前，棚改工作已逐步結束。另一方面，根據《2014~2021年全國新型城鎮化規劃》，2021年基本完成棚戶區改造任務。另外，從去年開始，國家多次表示要對老舊小區進行改造，這次大會對這個問題隻字未提，但第一次就老舊小區的改造設定了具體目標。
顯然，棚改開始落潮，舊改又來了。作者認為，這種轉變意味著房地產開發大拆大建的階段已經逐漸遠了。對於三四線城市而言，房價上漲失去了重要支撐，回撥的機率依然較大。另外，值得注意的是，由於三四線城市本身就供不應求，所以那些質量較差、地段偏僻、配套不足的房子，仍可能面臨賣不掉、租不出的尷尬，顯然這種房子已經“不香了”。
四、房價預期發生轉變，三線樓市逐步迴歸理性。
隨著房地產市場逐步復甦，樓市出現了“冰火兩重天”的景象。拿土地市場來說，據中原地產資料統計，截至5月18日，北京、深圳、杭州等50個主要城市共售出土地14268億元，同期上漲9。8%。相比較而言，三四線土地市場的流拍率則創下近年新高。據CRIC監測資料顯示，在剛剛過去的這一個半月裡，重點監測城市共有79宗土地流拍，主要集中在三四線城市，佔65%。
作者認為，在一二線和三四線土地市場分化的背後，說明開發商對土地拍賣更為謹慎和理性，拿地重心重新回到一二線城市，而三四線等非熱點城市開始受到房企的冷落。自然，除了房企更為謹慎和理性之外，在房住不炒的長期定位下，炒房客也已紛紛迴歸，加上目前購房者普遍迴歸冷靜和理性，因此不排除未來會有大量投資房產被拋售。
對於三四線樓市的走向，社科院早有提醒，經濟學家一語中的。
去年，中國社科院針對三四線城市的房價走勢，給購房者們提出了一個啟示：棚改貨幣化安置的逐步退出，失去了政策託底，加上三四線城市的房價可能進一步下跌。
此外，5月22日，在接受經濟日報採訪時，經濟學家楊偉民也給出了“暗示”：目前住房短缺問題已得到解決，主要存在結構性問題。一、二、三線人口流入大城市面臨著住房供應不足的問題，而廣大三四線城市以及級別較低的小城市則存在大量空置房。
在這一點上，楊偉民還進一步表示，現階段出現結構性問題的主要原因是城市化過程中的人口流動，而且按照目前的趨勢，農民工等群體以後也很難再返回，因為製造業、住宿、餐飲、交通運輸、批發零售等許多行業都離不開他們的支援，未來國家將透過共有產權房、公租房等方式解決“新市民”的住房問題。
這說明，人地分離、供需錯配的現象還將繼續出現，未來三四線、五六線城市的空房子將越來越多，完全可以用“爛大街”來形容。
有鑑於此，三四線城市的房子還能買嗎？
最終得出結論，和一二線城市相比，三四線城市的房子就像是“甜點”。儘管目前房價還只處在一個穩定的回撥階段，但根據國家定調、社會科學院的提醒、經濟學家的“暗示”來看，房地產市場已經呈現分化態勢，供需關係逐漸迎來轉折，市場預期開始轉變，因此，長期支撐房價的因素將開始發生。所以在短期內，房價持續向下調整的可能性較大，但從長期來看，對於那些處於城市化末尾的非熱點、三四線城市來說，再過八年十年，房子不僅“不香”，反而會出現“爛大街”。
然而，需要補充一點，三四線城市的住房並非都是不可購買的。作者建議：一方面，城市群周邊的三、四線城市仍是價值窪地，隨著城市群的進一步發展壯大，未來將會大量承接一二線城市的產業轉移和人口外溢。例如，京津冀城市圈內靠近北京的廊坊、保定等城市；例如，在珠三角城市圈中靠近深圳的惠州、中山等。另外，如果具體到三四線城市內部，未來買房的關鍵是看準地段和配套，只有佔據稀缺資源的房子才會更有價值，才會更容易轉手和變現。例如，靠近優質學校、公園、地鐵站、核心商圈等。一言以蔽之，閉眼買房階段就走遠了。
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