文/樂居財經研究院 鄧鑫妮
併購、鯨吞、上市，這是近兩年物業行業高頻出現的詞。有人說“不正常”，有人說“風口來了”，有人用“瘋狂”形容。什麼樣的運營才是健康的，物企該如何應對變局，多元與盈利又要如何平衡？
日前，北京林業大學釋出了中國上市物業公司研究報告，從戰略控制力、企業創新力、價值創造力、運營效率力四個維度，構成運營健康評價體系，給物企做體檢。
規模焦慮催生物企併購從“慢走”到“加速跑”，也推高物企上市的熱度，遞表排隊上市有近20家。以規模和業績為主的評判標準，顯得有些“單薄”。
儘管越來越多的物企湧現，不過由於物管行業的集中度較低，最終越過上市門檻的企業仍在少數。所以，目前物業行業真正激烈的競爭還未到來，仍處在“競爭的前夜”。
然而在競爭暗流之下，不少物企已經蟄伏多時。部分頭部物企由背後房企保駕護航，已經在物管服務之外開闢了更多的賽道，“去物業化”的多種經營逐漸成為物企的新選擇。而隨著重倉加碼增值服務，物企也逐漸失去“輕盈的身姿”，呈現“從輕趨重”的趨勢。
去物業化的多種經營
除了第三方的物業公司，幾乎所有從房企中分拆出來的物企都面臨著一個問題：如何從房企中獲得更多資源，而又能減輕對房企的依賴。
“根據二八定律，未來的物業管理行業，整個行業80%的財富會掌握在前20%的企業手中。”研究報告中這樣分析道。
雖然物企在竭盡挖掘關聯公司以外的市場，過去依附於地產商的商業模式正逐漸發生變化，但目前處於頭部位置的物企仍是在房地產領域有一定建樹地產商分拆出來的。地產領域的優勢，讓他們在切入物業領域時，擁有更“廣”或更“深”的戰略佈局。
“物業公司如果不在戰略控制上取得競爭優勢，未來一定擺脫不了被併購或者破產的結局。”以這樣的結論來細看行業中的併購案，盤踞西南多年的藍光嘉寶，上市不到兩年便被碧桂園服務“吞入”，其中或許也有戰略控制不當的原因。
此外，去物業化的多種經營，也是物企發展的趨勢之一。
當大多數物業公司還在思考“跑馬圈地”的時候，頭部物業公司在相關多元化和非相關多元化的業務佈局都已經趨於成熟了。不過整體而言，物業公司培育多種經營的能力還有待提升。
今年以來，位於行業頭部的物企在不同的領域不斷“攻城略地”。除了傳統的基礎物業服務，科技、旅遊服務、文化傳媒、餐飲、城市服務、商業服務、資產管理等多元化的業務成了物企向外輻射的重點領域。
上市物企中，今年以來恆大物業先是收購恆大保險經紀有限公司，補強社群保險板塊的業務，隨後牽手騰訊打造面向全社會開放的物業科技平臺“微物雲”。
而未上市的萬物雲，在孵化新業務方面也不遑多讓。此前從“萬物成長”中長出的“萬御安防”，正是面向服務迭代升級的安防提供解決方案。
高管、資產、規模的“三道坎”
誠然，目前物企的部分頭部資源掌握在少數物企手中，但物業作為一個集中度較低的行業，眼下大部分的腰部甚至頭部物企仍以規模作為判定實力的標準。物業面臨著巨大的規模壓力，人才和資產成了企業重要的承壓裝置。
不過，大部分物企在高管、資產和規模三個方面都遇到不同的考驗。
高管團隊的配置，逐漸成為物業公司進行革新的關鍵一環。初期的物業行業多以“後勤”的身份出現在業主面前，而隨著人們生活水平不斷提高，業主和社會對物企的要求不斷提高。
擅長物業管理的企業中，一部分企業讓高管不斷吸收新鮮的服務內容，另一部分則從其他領域引入人才，在這一過程中，科技等專業領域人才的引入尤為顯著。南都物業的前高管肖小凌是高階工程師，剛剛上市的新希望服務引入在科技和生物技術行業有豐富投資經驗的崔東紅擔任股東，康橋悅生活IPO之前就曾拉上林路生物科技創始人張儒林。
而一向以輕資產著稱的物管行業，亦呈現出“從輕趨重”的跡象。中國林業大學統計，2020年44家上市物業公司總資產合計高達2319。92億元總資產，較2019年度的1388。13億元增長了931。79億元，增長率為67。13%。其中，頭部企業的單位在管面積擁有資產情況增長較快。
此外，在企業發展過程中，還需經歷兩次“規模陷阱”。企業的規模在達到5000萬平方的時候，面臨著轉型挑戰；規模達到2億方時，又面臨著各方面革新和最佳化的考驗。
年初，合景悠活以2210萬方的體量吞下了雪松智聯8600萬方的面積。從雪松智聯的發展不難看出，其在雪松控股的商業版圖中並不突出，雖然其規模已經突破8000萬方，但一直沒有透露出轉型的訊號，最終被合景悠活收入囊中。
不久前，規模超過2億方的長城物業終於向證監會提交境外上市申請。面積達到一定階段，其也想透過資本市場來尋求其他突破。
競爭不飽和
相較於資本市場其他行業，物業管理行業的效率、效益指標都相對較高，盈利能力較強。不過，物管行業的大部分服務集中於一、二線城市，行業還未下沉，而競爭也處於不飽和的狀態。
目前資本市場上228個細分行業上市公司24年來平均效益指標是8%，平均效率指標是0。6。而44家上市物企的效率均值為0。84，效益均值為14。20%，均高於資本市場的平均值。
44家物業公司中效率最高的公司為特發服務，效率最低的公司為彩生活；效益最高的公司為祈福生活服務，最低的公司為華髮物業服務。整體來看，星盛商業的效率、效益指標狀況良好，企業盈利能力較好；招商積餘的效率、效益指標都有待提升。
而位於競爭最激烈的第三象限（左下角）中，僅有7家企業，大部分物企位於均值附近，盈利能力較強。而如果將所有物企放入整個資本市場的“效率-效益四象限”中，也僅有招商積餘一家位於競爭激烈的第三象限，說明物業行業未發展到競爭最激烈的時候。
不過，隨著資本市場的擴容，更多的物企進入，競爭也將表現得越來越激烈。目前，透過各種渠道上市的物企已經達到47家，還有18家物企已經遞表等在門口。
儘早乘上上市的東風，是準備上市的物業公司眼下的重點。而對於已經上市的物企而言，多元化的戰略佈局、可持續經營的創新能力、高質量的高管團隊、穩定健康的資產情況都是要考量的方面。
僅從名字中，就能看見物企間的競爭加劇。去年開始，物企掀起了一股改名高潮。在名字中新增智慧科技、城市服務等元素，將物業服務的的深度掘入智慧科技領域、廣度擴到城市業態。一方面增強了物企的識別度，另一方面也意味著物企戰略佈局的變化。
此外，隨著獲得較高淨利潤的星盛商業的上市，預備上市的物企打包“商業+物業”也不在少數。“中南服務商業有限公司”、“中駿商管智慧服務控股有限公司”等，更是在名字中展現其“商業”野心。