本文轉自：中國經濟週刊

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《中國經濟週刊》記者 呂江濤 | 北京報道

“堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。”今年全國兩會政府工作報告為住房租賃指明瞭方向。

從去年的“規範發展”到今年的“加快發展”，提法的轉變，意味著長租房已成為緩解大城市新市民、青年人居住問題的重要舉措，長租房市場迎來高質量發展階段。業內普遍認為，加快發展長租房市場，尤其是機構化長租房，是推動完善住房租賃體系，解決居住問題的主要工作思路。

作為中國住房租賃領域的龍頭企業，我愛我家旗下相寓的業務覆蓋國內15個大中型城市，在管規模25。2萬套，平均出房天數6。0天，出租率95。1%，持續保持行業內領跑位置。

住房租賃市場將迎來怎樣的歷史發展機遇？數字化將在其中發揮怎樣的作用？住房租賃企業應如何審視發展房地產模型轉變？帶著這些問題，《中國經濟週刊》記者專訪了我愛我家集團副總裁、相寓公司總經理劉洋。

堅持“第一性原理”，推動住房租賃迴歸本源

2000多年前，古希臘哲學家亞里士多德說：“任何一個系統都有自己的第一性原理，是一個根基性的命題或假設。它不能被預設，也不能被違反。”

對於住房租賃行業，劉洋認為“第一性”就是服務行業，是民生行業，幫助新市民、青年人實現安居，這是時代賦予住房租賃企業的歷史使命。“長租企業致力於解決居民在購房之前的安居問題，我們面向的是剛需群體，需要從根本上了解消費者需要什麼，先要滿足消費者最核心的基本要求。在大城市租房人群，收入和生活成本永遠是考慮的核心因素，排在最前面的兩個要素永遠都是位置和價格。”劉洋說。

因此，劉洋認為，在適當的城市位置以低廉價格為使用者提供高品質的租房服務，是長租企業本身的生存邏輯。在緊跟民生保障的大勢之下，應根植於市場需求，以靈活的產品策略拓展全量市場，針對不同需求的消費者設定多樣化的產品線，充分滿足新市民及城市青年的多種租賃需求，解決民生問題，推動實現全民的住有所居，助力人民群眾擁有幸福感、獲得感、安全感。

據劉洋介紹，早在2001年，針對北京市場人口流動頻繁、租房效率低的痛點，我愛我家首創了一項名為“房屋銀行”的業務，這就是相寓的前身。作為一種全新的租賃模式，“房屋銀行”與業主簽訂協議、委託房源、確定租金，代為管理和運營，業主可以按期獲得租金。在為業主提供穩定收益的同時，也為廣大消費者提供安全可靠的租房服務，上市之後廣受好評。2015年，專門從事房屋資產管理的相寓成立，開展長租公寓業務，有效解決房源型別單一、資訊不透明、服務配套缺陷等租房痛點，滿足了租住方對租房安全、品質及差異服務等個性化需求，特別是對追求高品質生活、高效率入住的年輕人具有很高的吸引力，保持著高質量增長。

堅定數字驅動信念，與時俱進地進化服務品質

近年來，數字化技術加速創新，日益融入經濟社會發展各領域全過程，數字經濟發展速度之快，輻射範圍之廣，對企業運營產生了深遠影響。

劉洋認為，依託大資料及數字化能力建設，需要不斷“利企業運營之器”，不斷透過數字化能力建設、數字化工具運營，迭代提升運營質量與服務水平，實現行業的可持續高質量發展。

劉洋表示，相寓一直在數字化能力建設上堅定投入，以數字化工具賦能企業運營效率及服務水平的不斷升級。已完成數字化基礎設施搭建，打通多年積累的資料，並據此搭建了大資料生態和覆蓋全流程的智慧化、數字化閉環系統。實現AMS系統與CBS系統的互動聯動、資料互通，推動管理矩陣一體化，促進相寓與主營業務板塊的協同串聯和資料的價值轉化，構建起生活費用管理平臺，實現端到端的生活費用線上化管理體系，進一步提升服務管理效能。

此外，相寓自主研發全場景、全流程、全移動化的智慧數字租賃體系，不斷迭代升級，提升租賃市場的獲客效率與成交效率，賦予企業高效精準的運營能力，高效便捷地為新市民、城市青年提供年輕化、場景化、多元化、輕鬆化的居住型服務產品。

2021年10月，我愛我家與華為簽訂智慧化居住生活服務戰略合作協議，雙方將建立面向人居生活服務全生態的聯合創新系統，積極推進智慧人居、居住服務數字化運營等領域的合作，共同孵化具有領先性、創新性乃至顛覆性的人居生活數字產品與解決方案。目前，合作專案正在逐一落地。

堅守長期主義，穿越產業週期

目前房地產經紀行業也正站在過去和未來的交匯點上，既擁有前所未有的機遇，也面臨各種挑戰，處於產業深度蛻變的激盪格局。

劉洋認為，房地產從開發模式向服務模式的轉變是一個時代大趨勢，但是行業上下相關產業鏈極其長，行業轉型需要時間。在這個漫長過程中，必須堅持長期主義，將時間和信念投入到能夠長期產生價值的事情中，從企業賴以生存的本質出發，追求持續性的盈利成長，從資源配置、資金回報、運營效率、組織協調等多個維度去迭代進化，以客戶需求為核心，為客戶創造最有益的價值，實現有質量的長期增長。“必須要堅持長期主義，方向、信念、戰略、時間、價值，都要考慮清楚。”他表示，這樣才能不斷提升客戶黏性，穿越產業週期而長盛不衰。

長期主義是價值觀的堅持，是對產品與服務的不斷進化與迭代，針對全社會不斷變化的消費習慣及生活理念，相寓面向業主和租客定製了多種委託、裝修、租住、家政服務和家居產品，推出了六大產品體系，在整租、合租、品質公寓、藍領公寓不同渠道充分佈局，並將相寓的管理能力和系統能力輸出拓展管理諮詢系列業務。在堅持創新的同時，相寓堅守商業運營，注重效率與規模的平衡，房屋出租率、出房週期等一直處於市場領先地位，平穩應對市場波動，充分保護了租戶和業主的根本利益。

此外，相寓為適應新市民和年輕人的核心訴求，向更多元化產業形態拓展，先後研發藍領公寓產品相寓DORM以及綜合配套空間產品相寓BASE，拓展白領公寓相寓PARK產業形態，在國有資產專案合作上面實現良好落地，從資產服務運營角度，努力幫助社會打造適合產業開發與宜居兩手抓的“居住+生態圈”。

面向未來，劉洋表示，相寓一方面將著力於空間和地域的拓展，從純一線城市逐步向強二線城市加大業務量，尋找新的可能性。另一方面在產品結構上繼續積極拓展，圍繞居住生活場景去迭代和升級，推出個性化租住產品，來滿足消費者多種需求。此外，加大輕託管業務。相寓輕託管模式向第三方提供品牌、系統、產品運營支援，目前位於深圳市光明區的輕託管專案已正常運營，具備快速複製推廣的條件，天津市濱海高新區城市更新專案與智慧智慧產業聯合加速基地也順利落戶。

此前，長租公寓的大規模“爆雷”讓很多人還心有餘悸。2018年，大規模的資本湧入造成長租公寓市場陷入瘋狂，租金貸氾濫、高收低出、長收短付，大規模的惡性競爭成為常態。而當時相寓卻“逆潮流而動”，開始有規劃地進行戰略調整，未雨綢繆，避免加入偏離理性的價格混戰。

對此，劉洋十分淡然：“我們內部有過討論，最終還是認為相寓踏踏實實做好自己的事情就足夠了。吹氣泡式的規模肯定會破滅，違反了經營原則和經濟規律。”

長租公寓的“護城河”建立很難，並不是短期的大量資本投入就可以解決，而是需要細水長流的耐心投入，長時間的服務、運營與品牌積累沉澱，這一點上，相寓始終明白自己的使命、目標與價值觀，不斷挖掘使用者需求，滿足使用者需求，始終遵循這個良性迴圈，從而形成一個系統性的決定性優勢。這是一條艱難卻最有價值的發展之路。

守得雲開見月明，劉洋說：“相寓將秉承著對市場的深刻洞察，以‘看長’‘行穩’的決心不斷強化能力建設與長期投入，圍繞居住生活的大場景做創新性外延，探索更多可能性，成為民生保障中的重要力量。為實現美好居住作出應有貢獻。”

責編 | 郭霽瑤

版式 | 孟凡婷

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