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吳先生透過中介購買了蔣女士一套二手房，《房屋買賣合同》約定房屋總價380萬元，首付160萬元，貸款220萬元。合同簽訂當日支付定金10萬元，30日內支付150萬元首付款。批貸後15日內辦理房屋產權轉移登記手續。之後吳先生和蔣女士及中介公司共同簽訂了《補充協議》，約定貸款一次沒批的，蔣女士應配合吳先生換家銀行再次申請貸款，直至貸款批准為止。

之後，吳先生向某銀行申請貸款，還真沒批下來，於是中介就說過兩天換一家試試。吳先生想如果第二次也批不下來，不能無休止地貸下去，不如先說好如果再貸不下來就解除合同。吳先生就把自己的想法告訴了蔣女士，蔣女士也認為解除更好，於是二人未透過中介公司寫了一份《解除協議》，約定解除雙方簽訂的房屋買賣合同及附加協議，吳先生再次去做一次貸款。

於是雙方向另外一家銀行申請貸款。好在，這次銀行批貸了，吳先生馬上打電話給蔣女士說已經批貸，約個時間一起去過戶。蔣女士以工作忙為由拖著，萬 萬沒想到，最後吳先生等來的竟然是蔣女士的毀約。

原來，就在批貸這段時間，蔣女士這套房子已經漲了幾十萬元，且已有買家表示願意多出50萬元全款購買。蔣女士告知吳先生房子不賣了。

吳先生和中介公司業務員多次找蔣女士協商過戶，蔣女士都明確表示將定金和首付款退給吳先生，不賣房了。不知如何是好的吳先生請律師幫助自己維護權益。

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律師解讀

賣方拒絕過戶 買方可起訴

北京市東元律師事務所合夥人李松律師指出，房價一波動，就會引起較多的二手房買賣糾紛，本案也是二手房買賣糾紛中比較常見的。如果房屋價值波動較大，從簽訂合同到過戶前，可能房子前後相差幾十萬甚至上百萬，那麼作為賣方多多少少心裡有些不平衡，只是多數賣方還是準守合同的約定，但也有一些賣方想違約，拒絕履行過戶義務。在這種情況下，買方可以起訴到法院請求繼續履行合同。

結合本案的情況，李松律師看了吳先生提供的材料後，認為雙方合同尚未解除。雖然《房屋買賣合同》是吳先生和蔣女士簽訂的，但是《補充協議》是由吳先生、蔣女士和中介公司三方簽訂的，合同具有相對性，只有吳先生、蔣女士和中介公司共同簽字同意解除才有效，另外雙方約定解除，是附條件的，只有在二次貸款批不下來的情況下，雙方才解除合同，現在貸款批了，解除的前提也就不存在了。因此僅由吳先生和蔣女士簽字同意的解除協議不發生解除合同的效力，吳先生和蔣女士的房屋買賣合同仍有效。

依據雙方《房屋買賣合同》及《補充協議》的約定，批貸後15日內，蔣女士應配合吳先生辦理房屋所有權轉移登記手續。逾期不辦理的，蔣女士構成違約。吳先生可以向法院起訴請求繼續履行合同。在繼續履行合同的訴訟中，李律師表示，普遍存在一個障礙。現在大多數人買房都是貸款，貸款涉及到銀行或是公積金部門的利益，因此法院不能強制他們批貸。在這種情況下，如果買方想繼續履行合同，可能要支付全款，法院才可能判決繼續履行合同，配合辦理過戶手續。如買方堅持以貸款方式付款，法院會駁回要求賣方配合辦理過戶的訴訟請求。本案中，吳先生已經取得了批貸函，比較容易得到支援。

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