奧推網

選單
財經

房貸逾期如何自救?走法拍的結局會很慘,資不抵債是大機率事件!

借錢買房有多危險?

世界上最大的謊言是什麼?旺鋪轉讓、高價回收,還是清倉處理呢?

或許還要加上一條房產中介經常對我們說的話:“

你貸款買房出資30%,銀行出資70%,銀行都不怕房價下跌,你怕什麼?

如果我們捋一捋其中的邏輯,我們就會發現房子出售的過程大致是這樣的:

1、開發商從銀行貸款買地蓋房子;

2、當房子還是一堆磚頭的時候,就以期房的形式賣給了你;

3、你首付30%的錢,進了開發商的賬戶,然後才用來蓋房子;

4、剩下70%的錢,你再以房貸的形式每個月還款給銀行;

也就是說,

房地產開發商

不管是買地還是蓋樓的錢,幾乎都是從銀行借貸來的,自己出資非常的少。這才有了恆大總共39億的註冊資本,卻撬動了2萬億槓桿資金的事。

銀行

在有了土地、房產抵押,以及購房者個人信用的擔保之後,已經完成了風險隔離。別說是房價下跌,哪怕是房子爛尾、開發商跑路,銀行也能旱澇保收。

在這場槓桿遊戲中,唯獨

購房者

是最弱勢的群體。不管是30%的首付,還是貸款的70%的本金+利息,不光將前半生的儲蓄消耗殆盡,還透支了自己未來10~30年的現金流。

買房之後的生活,並沒有我們想象中的那麼美好,甚至會很悽慘。銀行和開發商可以肆意加槓桿,但是普通人能夠四處借錢、刷信用卡,甚至是借網貸來買房麼?

你買房的槓桿加得越高,那麼承受的還貸壓力就越大,房子斷供的風險就越大!

根據國統局的資料,當前全國約有2億人從事自由職業,這意味著什麼?

話雖然說得很含蓄,但我們內心要敞亮,這2億人到底是在打短工,還是根本就找不到長期穩定的工作呢?當前的就業大環境,除了體制內,誰又能保證自己不被降薪或裁員呢?

房子被法拍後,很可能資不抵債

一位在北京燕郊買房者的真實經歷告訴我們,房子真不是誰都能碰的。

2017年,郭先生在燕郊買了一套140㎡的三房,總價為426萬,貸款298萬。每個月的月供高達1。68萬元,已經正常還款了4年,當前欠款本金為282萬元。

這四年裡郭先生還款80萬,其中有64萬都是利息,本金只還了16萬。

關鍵在於,作為家庭主要收入來源的郭先生失業了。由於買房槓桿加得過高,再也找不到可以借錢的途徑,房子被迫斷供超過7個月,已經被銀行提起訴訟。

法院判決的結果對郭先生極為不利,不僅需要償還4。99萬的罰息,同時需要支付1。53萬元的案件受理費,保全費5000元,銀行委託的起訴律師費12。26萬,總共19。29萬。

此後,該還的房貸一分不少,還要加上輸掉官司賠償的19。29萬。郭先生不得已只能將房子進行法拍,而拍賣款還不能抵扣剩餘的貸款,還得繼續還貸,直到還清為止。

四年下來,房子沒了,房子的首付款沒了,還貸的80。64萬也沒了,還要加上訴訟費、銀行的剩餘貸款。原本指望著房價上漲能夠賺錢,但現在郭先生可謂是滿盤皆輸。

沒有流動性,房子就是一堆磚頭

2021年4月,全國的法拍房為138萬套;到了12月,法拍房總量已經突破160萬套,增長量相較於2020年激增14倍。其中38。5%的房子是因為房貸逾期,還不起月供被法院起訴。

一般來說,銀行不願意收走購房者的房子,如果是現房,可能會進入起訴、立案、拍賣的流程。

如果是期房甚至是爛尾,這種情況下銀行會更加不願意接手,購房者會更慘!

如果房子沒有流動性,就會像是人體器官一樣,雖然移植一顆心臟或者腎臟,最少要花費幾十萬不等。按道理說一個人怎麼也價值百萬元了,但是這些身體零件能變現為錢麼?

顯然不能,房子也是同樣的道理,資產的流動性從大到小依次為:

現金 > 黃金 > 股票期權 > 基金債券 > 房產和車子等不動產;

從低流動性轉變到高流動性,會出現部分折價。

所以法拍房想要套現為現金,從起訴到拍賣成交大致會經歷9~12個月。價格也會折價至市場價的6至8成,這就是很多房子被拍賣後,出現資不抵債的原因。

還有很多人以為自己買房買的是資產,其實這是一個天大的謬論。

如果買房不能用於出租或自住抵扣房租,產生真實的現金流價值,買房便幾乎等同於購買負債。

將要逾期如何自救

對於逾期3個月以上,實在無力償還月供的購房者,銀行會提供3個方案。

第一個方案:

月供實在還不上了,銀行起訴到法院進行拍賣,用於償還銀行的貨款。

其間可能會產生律師費、保全費、案件訴訟費等費用,購房者極大機率會輸掉官司,並且需要承擔一切額外費用。房子被拍賣掉後優先用於清償費用,餘下的欠款需要繼續償還。

第二個方案:

銀行同意延期還款,把原來的貸款時間從20年延長到30年,每個月還款金額能降低20%左右。但是貸款的年限增多,還款的利息變多,購房者的壓力也並未減輕多少。

第三個方案:

建議購房者把現在的房子租出去,用租金償還貸款。同時貸款年限也延長為30年,用租金加上部分工資,先把銀行貸款還了。如此一來,生活雖然苦一些,但不至於貸款逾期。

對於房貸即將要逾期的情況,購房者應該怎麼自救呢?

或許不是等法院起訴後把房子收走,而是應該主動打折將房子出售出去。雖然不可避免會出現折價的情況,但是用股市的術語來說也算是“割肉止損”,總比“爆倉”要好得多。

沒有那麼多便宜可佔

不管你買房是真剛需,還是假剛需,這個時間點買房都成了一項高風險投資。槓桿遊戲不是誰都能玩的,更何況買房已經賭上了自己半輩子的身家,稍有不慎便滿盤皆輸。

房產中介還會告訴你,銀行貸款的利率如何的低,買房是你人生中唯一能佔到銀行便宜的投資。但是銀行當前的招聘需求最低為本科學歷,你有多大自信能夠佔到銀行的便宜呢?

天上掉下來的永遠不會是餡餅,反而可能是陷阱,這句話永遠不會錯。