文 | 深圳特區報評論員 趙強
短期急於求成，是抱薪救火
“取消預售制”不可避免？
有關住房預售制的模式是否有必要改變的討論一直持續中，也有聲音認為，取消商品房預售制，實行現房銷售，會進一步加劇房企的資金壓力。為此，有專業人士的建議是：
不妨先調整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。
近來一些地方出現的停貸風波，提升了“取消預售制”的話題熱度。不少人認為，是“預售制”導致了爛尾樓的出現，停貸風波將加速取消預售制。
“預售制”確實可以算得上是爛尾樓的罪魁禍首，但從短期來看，如果條件不成熟，
立即不加區分地取消“預售制”，不是釜底抽薪，反似抱薪救火、火上澆油
，會加速爛尾樓的出現，致使停貸風波一波未平一波又起。
道理很簡單明瞭。導致爛尾樓出現的直接原因大多是資金鍊斷裂。急於取消預售制，實現現房銷售，會進一步加劇房地產企業資金壓力，甚至誤傷原本可以如期交房的房企，造成更多的樓盤爛尾。
加強監管，追回抽逃、挪用資金，引導金融機構市場化參與風險處置，
多措並舉積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作，才是各地方化解樓市爛尾風險、平息停貸風波的當務之急。
長期來看，取消預售制是大勢所趨
不過，從長期來看，隨著預售制存在的歷史條件不復存在、現實中諸多負面影響凸顯，取消商品住房預售制雖不是迫在眉睫，但如一些觀察人士所言，恐怕是大勢所趨。
商品住房預售制的歷史性作用與貢獻不可抹殺。在過去二十餘年裡，商品住房預售制不僅解決了房地產市場快速發展的大量資金需求，同時也對國民居住條件的快速改善起到了有力的推動作用。
但是，預售制潛藏的風險自始至終都確確實實地存在。
不僅存在著資金鍊斷裂、爛尾、信用失守乃至大面積停貸斷供引發金融風險，而且伴隨著預售制而來的各種糾紛始終不絕。資料顯示，近十年來，我國以“商品預售合同糾紛”為案由結案的民商事訴訟案件數量成倍增長，為社會穩定和諧帶來了不少紛擾。
今年兩會期間，多位全國人大代表、政協委員提交了改革完善商品房預售制度的議案、提案。全國人大代表、江西省住建廳廳長盧天錫指出，商品房預售制度存在著預售許可條件不明、門檻較低；預售合同法律地位不明晰；預售資金監管存在制度短板；購房人預付款支付方式不利於保障購房人權益；房地產開發企業違規成本較低等社會反映強烈、亟待推動解決的突出問題。
全國政協委員、民革安徽省委會副主委周世虹則連續4年提出了廢除商品房預售制度，實行商品房現房銷售的提案。
如果說盧天錫代表是指出了預售制存在的問題，尚有完善改進的空間，是給預售制判了個“死緩”，那麼周委員則是給預售制直接判了“死刑”。
周委員直指要害，他認為商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在，如果取消預售制度實現現房銷售，則不存在“保交付”等問題，更不存在社會穩定和系統性金融風險。
給預售制判“死刑”或許有些言之過早，有些激進，但預售制存在的歷史條件發生了改變，隱含的現實性風險難以化解，實實在在地動搖了預售制存在的正當性基礎。
誠如專業人士所言，預售制極大縮短房企現金回籠週期，同時增加市場商品房供應，推動了城鎮化發展程序，但隨著中國房地產市場從增量時代步入存量時代，商品房預售制的使命或已完成。而且，隨著多年的發展，大部分房地產開發企業已經完成了資本的原始積累，現在的金融體系與資本市場也為房企提供了多元化的融資渠道。如果仍實施繼續實施預售制，可能只會加大房地產的資金槓桿，累積金融風險，一旦房地產市場出現量價齊跌的趨勢，就會不斷出現各種“暴雷”的局面。
而取消預售制，實行現售制，一方面可以化解風險，另一方面還可以倒逼房企提高房屋質量，保障購房消費者合法權益，減少購房糾紛。
由此可見，取消預售制既是大勢所趨，也是民之所願，還是促進房地產市場穩健健康發展的客觀需要。
有條件的地方不妨先行
先不論給預售制判的是“死緩”，還是“死刑”，取消預售制至少可以在有條件的地方先行一步。這不是“將來完成時”，而是“現在進行時”。
2019年廣東出臺《關於商品房預售制意見通知》，表示將逐漸探索試點商品房現房銷售制度與商品房制度取消的可能性；同年10月，廣東首個商品房現房銷售試點專案龍華金茂府在深圳正式亮相。
2020年海南釋出《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，要求新出讓的土地建設商品房的規劃的，全部要實行現房銷售制度。
湖南則在《湖南省推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案》中明確規定，2022年起，湖南省所有城鎮規劃範圍內新取得國有建設用地使用權的預售商品房專案必須實施“交房即交證”。
可見，取消商品房預售制、實行現售制的探索正在各地逐漸展開。
其中，海南表現得尤為堅決徹底。這一方面可能是因為在上世紀九十年代，海南就痛吃過房地產泡沫破滅遍地爛尾樓的苦頭，痛定思痛不想重蹈覆轍。另一方面，從海南的現實情況看，具備了取消預售制的條件。
據海南住建廳相關負責人向媒體透露的資訊顯示：海南省“全域限購”政策自2018年4月22日實施以來，房地產調控成效明顯，基本達到預期目標。2019年全省房地產開發投資同比下降22。1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42。1%、38。8%，銷售均價保持在1。5萬元/平方米左右，價格基本平穩。同時，海南省加快調整經濟結構，經濟執行保持總體平穩，2019年全省生產總值增長5。8%，剔除房地產業後增長6。3%。經濟結構持續最佳化，海南服務業比重提高0。9個百分點、對經濟增長的貢獻達75%左右，十二個重點產業對經濟增長的貢獻率為67。3%。固定資產投資與地區生產總值比例下降12。4個百分點至59。6%。非房地產投資佔比58。4%，提高6。9個百分點。
這些資料表明，房地產調控之下，雖然海南的商品房銷售面積、銷售金額都出現了下降，但優化了經濟結構，總體經濟執行保持平穩，房地產調控成效明顯。特別要指出的是，海南服務業對經濟增長的貢獻達75%左右，十二個重點產業對經濟增長的貢獻率為67。3%。
換言之，海南經濟增長並不主要依靠房地產，這給取消商品住房預售制，預防樓市風險夯實了基礎，營造了條件，鼓足了底氣。
由海南的情況來看，取消預售制，有條件的地方不妨先行一步。甚至還可以進一步說，敢不敢在預售制上“動刀子”，在一定程度上反映出房地產調控有沒有動真格，有沒有取得良好成效。