天目新聞 記者 章嶸嶸

編者按

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杭州住宅市場的激烈博弈，處於聚光燈之下。而住宅之外，一些細分市場也在暗流湧動，浙報傳媒地產研究院針對杭州樓市細分市場推出系列報道。

第四篇：商鋪市場

“一鋪養三代還是三代養一鋪？”關於商鋪投資的段子從來沒有停過。但無論多少人在商鋪投資中折戟，這個市場仍然有人前赴後繼。

“週六飯點根本不敢開車去城西銀泰，送小孩遲到好幾次，下車庫排隊至少一刻鐘。這難道不是說明旺鋪還是很值錢嗎？”講到商鋪，很多人聯想到的是大型綜合體的“人從眾”以及餐飲門口的長隊。而事實上，永珍城、銀泰城、大悅城、天街、萬達廣場等大型綜合體商業品牌，其購物中心即Mall這部分，基本自持不對外銷售，靠招商尋租統一運營。

而普通人投資的商鋪，大多為上述綜合體的開放式商業街、住宅底商、寫字樓底商、專業市場鋪等等。

等投資落了地，不少人才如夢初醒：想象中的變現或者輕鬆收租模式，似乎遙不可及。

時機對 位置好 投資還是失敗了

2016年G20之後，有很多外地客戶來杭州投資，有掃貨老小區的，有一起團購新房的，而王阿姨和她的同鄉們則看中了臨平萬寶城的“金街”商鋪。

Ps：商業綜合體街鋪，即依附於商業綜合體的外圍商鋪，也是除自營商業外可售賣的商業部分，一般為開放式商業街區，如萬達金街，大悅城悅街。

萬寶城步行街實景圖

“我看好杭州的，臨平價格又低，萬寶城未來還是地鐵口。”王阿姨花60多萬在杭州擁有一套鋪子，既可以收租又可以養老。

王阿姨投資的時機確實選得精準，杭州在G20之後經歷了一大波漲幅，而且萬寶城所處的東湖新城，既有產業，又有人口匯入，周邊居住區密集。

然而這套被寄予厚望的商鋪，卻並沒有給王阿姨帶來穩定的回報。

地鐵通了，人流也來了，但是萬寶城的運營實在太差，商場內好多鋪子已搬空，而王阿姨的鋪子商場外面的金街三樓，也已經空置了很久。中介告訴王阿姨，可能要等萬寶城運營權整體轉手後，才可能會有起色。

星耀城一期實景圖

比萬寶城地理位置更優越的，鄰近濱江江陵路地鐵口的星耀城，一期為九宜城與開放式商業街，二期為星耀城市生活廣場。從現狀看兩個購物中心運營情況都不盡如人意，尤其是九宜城，除了一家海底撈，其餘店鋪均不知名，連頂樓的電影院也停止營業。

購物中心如此，開放式商業街情況可想而知。除餐飲、美髮等生活必需業態還在營業外，其餘業態幾乎不見蹤影，二樓以上空置率增加，三樓幾乎全部空置，緊閉大門上貼著的招租廣告顯得更加“孤單”，令人唏噓。

“看準了時機，看準了位置，卻買錯了東西。”王阿姨感嘆道。與住宅和酒店式公寓不同，商鋪投資要考慮的因素顯然更為複雜。即使品牌、產品、位置、投資時間都沒問題，卻要受制於大專案的運營。

綜合體街鋪，與所依附的購物中心唇齒相依，十分考驗開發商的招商能力及運營水平，更需要豐富的行業經驗及優勢資源。若開發商連自身的自持商業都運營不佳，更加無暇顧及外圍的開放式街區，“擺爛”成為不得不面對的現實。

底商投資簡單？可能更考驗眼光

相對綜合體的商鋪投資，很多購房者投資住宅底商是出於“順手”：買了住宅以後，有餘錢、又被限購，同小區再買套商鋪。

小吳就是其中典型，而且算成功案例。2020年，他以總價600多萬置入了未來悅200平方米的一拖二的商鋪。“現在一樓租金也能達到6塊多，整體回報率已經蠻不錯了。”小吳滿意地說。

小吳的商鋪，位於浙一餘杭新院區南門對面，隨著2020年投入使用以來，附近人流逐漸增多了，沿街很多生活類店鋪相繼開業，如生鮮超市、理髮美容、小吃店等，小吳十分看好這片商鋪的發展前景，笑著說：“賣肯定不會賣的，就常年收租了。”

瓏璽底商實景圖

但這樣的案例並不普遍，社群的住宅底商街鋪看似簡單，也十分考驗投資人“眼光”。

做生意的張老闆家住申花板塊，2017年購入了瓏璽的新房，想著手裡還有點閒錢，便買了同小區的住宅底商。“當時住宅的價格才4萬不到，這個鋪子要6萬出頭，相當於住宅的1。5倍了。”張老闆回憶道。

張老闆這個53方的商鋪，三年前還能租15萬，現在一年只能租7萬，年收益率只有2。2%，與買之前的預期收益率差了一半還不止。

張老闆的街鋪雖然位於居住圈純熟的申花，但正對河道，與對面的住宅區形成了天然的阻隔，人流吸引力明顯不足。

另一側，漢之昀商業中心對面的底商也差強人意，多家商鋪貼著轉讓、轉租的告示。一旁做廢品生意的老闆娘說：“臨街這幾家鋪子空了好幾年了，我租的這個之前也空了三四年，房東又著急又租不出去，被我講價從10萬一年降到8萬多。本來一定要我籤三年，現在籤一年也肯了。”要知道，這類廢品回收的鋪子一般是不允許租在沿街住宅的，對小區形象、衛生會產生影響，可見房東也是無奈之舉，著急想回點血。

低總價+高返租 產權不明 “坑”很多

“當初就是被每年6%-8%的返租承諾迷了眼，單價差不多6萬買了這裡，隔壁寶龍那個時候也才3萬多，住宅房也才2萬不到。”電話那頭，房東朱先生的話聽起來十分懊悔，“只有第一年拿到了每月5000的返租，後來就一直空置了，虧到現在了。”

朱先生所購買的商鋪，就是位於地鐵1號線下沙文海南路站南側的蒲公英天地。至今還可搜尋到彼時的營銷廣告“地鐵旺鋪，即買即收益，包租十年，前五年租金6%-8%遞增”。

蒲公英天地商鋪銷售資訊

實地探訪後，記者發現確如朱先生所言，蒲公英天地空置率較高，粗略估計一樓空鋪在一半以上，且基本被外賣餐飲佔據，淪為典型的“外賣城”。人流也稀稀落落，除店鋪員工及跑腿的外賣小哥外，幾乎看不到顧客。

朱先生坦言：“目前這片出租行情不太好，我這個鋪子一個月只能租2000元左右，按這種行情要將近40年才能回本。”朱先生也非常無奈，表示鋪子掛到現在，幾乎無人問津。

蒲公英天地實景圖

目前蒲公英沿街商鋪一天的租金在5-6元/平方米，內部基本在3。5元/平方米左右，同位於高教園板塊的寶龍二期，商鋪租金至少是這裡的翻倍。出租勉強尚可，出售幾乎不可能，用中介的話說：“哪個傻子會買這裡！”

朱先生還算是幸運的，因為他購入的是地面商鋪，早幾年已拿出產證，也與第三方運營公司解約，可自行出租或出售。比朱先生更早買入蒲公英地下商鋪的業主，五六年過去了，至今產權仍不明晰，不僅返租沒拿到手，甚至無法正常交付與招商，陷入無盡的糾紛中。

蒲公英天地實景圖

家住三墩的小沈，遭遇比朱先生還慘。

2015年小沈以15萬元總價買入三墩香港城二樓電梯口6平方米的無產權商鋪。“當初購買的總價是已經抵掉了五年運營管理費的，實際只付了15萬。”小沈說，“銷售還承諾五年定額返租，從2016年開始每年有1。8萬元左右的租金，年收益有12%，到期後還可以回購退還本金。”

但好景不長，隨著近些年市場行情下行以及運營不善，2020年9萬定額返租拿完後，租金就大幅下降了。小沈動了解約的心思，無奈解約合同籤晚了，運營方說資金緊張分批退還，至今還沒有著落。

因為當初只簽了一紙合同，並沒有產權證，小沈最擔心的就是錢沒著落，鋪子也拿不到。

庫存高 “坑”也多 商鋪投資像“大考”

“買新不買舊。”是本輪調研中商業物業中介說得最多的一句話。酒店式公寓如此，商鋪也是如此。

從調研情況看，二手商鋪出售無非兩種情況，一種是房東急需用錢被迫轉賣，這種情況並不常見；另一種就是商鋪本身根本租不出去，一直空置不得不出售，這種才是市面上的普遍現象。

二手市場有價無市，一手商鋪行情也並不樂觀。據浙報傳媒地產研究院統計，截至2022年8月，杭州市區（不含臨安富陽）商鋪存量面積已達546萬方，且從近五年的成交趨勢看，量級從2018年的93萬方下降至2022年至今的25萬方，成倍縮減，成交均價呈現新低，如下圖所示：

如位於濱江區政府板塊的海威天地，可以說集地鐵站點、百貨商場、中小學校、高新產業、醇熟居住區等於一體，不乏人流人氣，如今交付快一年了，仍有5套剩餘一手商鋪可買。

在如今的大環境下，杭州商鋪市場承壓將是一個長期過程，尤其是那些運營能力弱、平臺管控差的商業專案，更不用說那些“散戶”，必將加速優勝劣汰，面臨生存大考。

最重要的是，相對於住宅，商鋪確實“坑”更多。

商鋪最大的問題不是變現慢和貶值，而是可能持續的零收益。商鋪的二手市場容量很小，且流轉率普遍較低，幾乎有價無市，主要靠租金回報。目前杭州市場上商鋪投資回報率基本在4%左右，且租金升值潛力不大，還要考慮空置期、免租期、養鋪期等因素，若碰到運營不善或商業氛圍不佳，長期空鋪可能性也極大。這也是為什麼被調侃“三代養一鋪”的原因。

此外，商鋪的“騙局”也五花八門。如“返租、包租”商鋪、分割成小戶型無產權商鋪等，營銷時承諾租金抵房款、高點回報、退鋪還本，條件十分誘人。但存在問題也很多，一方面可能存在開發商欺詐行為，產權不清、無法交鋪等問題，維權困難。另一方面建成後可能運營不善或規劃不當，無法達到預期收益水平，甚至降低或停止返租。這類商鋪維權案例不勝列舉，如城東的港龍城、九堡的居然空間、蕭山的海上明月等，都為投資者敲響了警鐘。

商鋪的投資交易，不如住宅公開透明，沒有投資經驗的投資者，很容易被高收益迷惑，從而忽略了基本的產權問題，後續維護自身權益就難上加難。

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