吳亞軍說：穿越週期的過程雖然很痛，但不全是壞事。

文｜《中國企業家》記者 李豔豔

編輯｜周春林

頭圖來源｜視覺中國

言談間，吳亞軍想起了十年前。

一位金融機構裡管理風險的人跟她說過一句話，她銘記至今。

“他說，其實‘泰坦尼克號’撞上冰山的那一刻，你再掉頭肯定來不及了。你一定要在沒有看見冰山的時候就有所應對。”吳亞軍說，過去十多年，這句話對她的影響非常大。“我也總在想，有沒有我們看不見的冰山，我們要是撞上了怎麼辦？”

8月26日龍湖集團2022年中期業績推介會上，面對《中國企業家》的提問，龍湖集團創始人、董事長吳亞軍說了這樣一段話。當問到“龍湖遭遇破產謠言和機構做空”等話題時，吳亞軍首次對外坦露心境，“我的心情還可以”。

就在半個月前，龍湖剛剛遭遇了“驚魂時刻”。

8月10日，作為民營示範房企的龍湖突遭“做空”，疊加商票逾期謠言影響，股價一路暴跌超過16%，為三年以來最低。截至當日收盤，龍湖總市值蒸發246億港元，跌至1273億港元。除了龍湖，整個港股盤中的內房股和物業管理股全線下挫，行業負面情緒集中爆發。

對此，龍湖迅速“反擊”。

管理層當晚召開會議，吳亞軍現身澄清傳言，安撫投資者，且以55億港元新股增發、35億港元銀團貸款等實質舉措，穩定了市場信心。

伴隨政策利好，8月16日，龍湖集團股價一度大漲超17%，由此走出“做空”陰影，謠言也不攻自破。

“做空是正常市場行為，但造謠不是。”此次業績會上，吳亞軍強調，類似遭遇公司早有預料，經過此事，業內也對龍湖看得更清楚。對於“行業週期怎麼應對”，龍湖多年前就有思考和佈局。目前行業底部已經顯現，也有一些表現好的公司，能與龍湖一起穿越週期。

8月尾聲漸近，房企紛紛交出今年上半年的成績單。銷售慘淡的背景下，多數房企營收腰斬、淨利虧損，“寒意”席捲整個行業。8月26日，龍湖集團釋出今年上半年的業績報告。期內，龍湖實現合約銷售額約858億元，而去年同期，這個數字為1426億元。

“穿越週期的過程雖然很痛，但不全是壞事。”吳亞軍對《中國企業家》說。在她看來，

如果行業一直上行，公司容易養出驕兵悍將，管理層也會有一些自以為是的行為。經過這次週期的調整，管理層也會更加謙遜、勤勉。

關鍵時刻，這位房地產領域少見的女性掌門人，展現了她的理性和智慧。經歷過風雨的香港恆隆董事長陳啟宗說，內地開發商中，他一向習慣以“得罪”的態度與同行交流，唯對吳亞軍女士表達過敬佩。過去房地產行業的很多參與者頭腦發熱，都變成了瘋子，吳亞軍則頭腦清醒。

捍衛行業“最後一道底線”

龍湖正式奔赴港交所的那一年，接連撞上“冰山”。

諸如金融危機、冰災、地震，疊加當年6月，銀監會接連下發關於房地產行業授信風險管理和委託貸款管理的通知……2008年的低迷市場、房企的“錢慌”或許也不亞於現在。而今，與龍湖同年上市的恆大正行走在懸崖邊，龍湖則因其財務水平被行業譽為“最後一道底線”。

據稱，當年龍湖上市遇阻，花旗想用原來借給龍湖的一筆4億美元貸款與之做對賭，但吳亞軍最終未在協議上簽字，她不願稀釋股權。上市前，龍湖如期歸還了這筆貸款。相比之下，恆大則經歷了數次與外資在可轉債上的對賭。龍湖“財務自律”印象由此可見一斑。

“早有預案”是包括吳亞軍在內的龍湖管理層反覆提及的一句話。

有訊息稱，2021年2月，吳亞軍曾在公司內部做過一次極限壓力測試：假如有一天，所有銀行對龍湖關門，同時公司的銷售額腰斬，我們還能不能發出工資、能不能還得起債？得到的答案是，“不能”。

吳亞軍。來源：視覺中國

時間來到2022年上半年，儘管各類政策意在釋放銷售端利好，但房地產行業整體融資仍趨冷。據中指研究院監測，2022年1~6月，房企融資總額為4825。5億元，同比下降56。5%；其中，信用債發行規模為2518。0億元，同比下降24。2%，佔總融資規模的52。2%。

8月10日，龍湖遭遇機構“做空”，疊加“破產”傳聞，導致股價大幅波動。龍湖集團執行董事兼CFO趙軼在此次業績會上表態稱，經過8月“做空”事件後，目前各大評級機構對公司表現非常有信心，“並且，龍湖對於未來（應對）不確定性的準備也是充分的”。

單一負面因素並非龍湖股債價格暴跌的主因，風聲鶴唳背後，是整個行業負面情緒的集中爆發。對民營地產缺乏信心，進一步影響了本就低迷的市場。民營示範房企如龍湖，或是最後一道安全底線，其前方是已經出現爆雷的民營房企，其後方是仍處於安全地帶的國資房企。

回過頭看，危機感讓龍湖度過了最寒冷的“冬天”。

“龍湖到年底已基本無償債壓力。”對於外界關注的債務情況，趙軼表示。據其透露，截至6月30日，龍湖淨負債率55。3%，在手現金875。5億元。其中，現金短債比超四倍，一年以內到期的短債佔比約10。1%。“平均融資成本進一步下降至3。99%，首次破‘4’。”趙軼稱。

8月，龍湖發行了中債信用增進投資股份有限公司做全額擔保的首單中期票據，為民營房企融資再次開闢新的模式。

趙軼表示，無論市場起伏跌宕，龍湖始終嚴格遵守財務管理紀律，堅決控制短債比例及外債敞口、堅決保持低成本及標準融資渠道。

對於接下來的融資動作，趙軼表示，將透過公開市場發債和專案貸款兩種途徑進行。“在與銀行溝通後，銀行也表態堅決支援高信用房企，這也會彌補公開渠道的融資。”趙軼稱，從目前跟銀行的溝通情況來看，銀行對地產行業未來堅定看好，行業出清後會有更好的明天。

地產開發之外做文章

2003年，龍湖在重慶北城開出第一家天街，到現在已經開業了65家。截至2022年6月底，龍湖商業已進入全國30餘座城市，在手130座商場，整體出租率95。6%，相較於去年同期，商業租金增長26%至46。5億元。

房地產行業發展邏輯劇變。

地產開發之外，由商業投資、租賃住房及空間服務組成的經營性業務，已成為龍湖抵禦風險、穿越週期的利器。

隨著各項業務進入收穫期，龍湖旗下商業投資、租賃住房、空間服務等業務均已躋身行業頭部，並在收入和利潤中擔綱重要角色。

值得注意的是，今年上半年，龍湖集團經營性收入合計110億元，同比增長26%。

其中，投資性物業租金收入59億元，同比增長23%。具體來看，商業投資租金收入為46。5億元，冠寓租金收入為11。8億元，累計開業房間數已超11萬間。

2021年初，龍湖商業啟動“輕重並舉”模式，輸出運營能力。今年5月於重慶開業的龍湖愛加兩江星悅薈，是全國首個輕資產星悅薈專案。龍湖集團執行董事兼CEO陳序平介紹稱，未來每年會保持10座左右的商場開業速度，整個商業板塊要爭取實現每年30%的複合增長。

身兼物業管理服務和商業運營服務的龍湖智創生活，其上市話題備受關注。

趙軼稱，上市資料已經準備完畢，但目前市場情緒不佳，“我們會關注市場，不著急。”趙軼還稱，會把發展重點轉為內生，關注內生轉化率以及毛利率的提升，並減少對低質量收併購的依賴。“未來智創生活的年化收入增長超過40%，年化利潤增長超過50%，完全可期。”

此次業績會上，趙軼表示，龍湖智創生活期內實現全口徑收入約63億元。其中，物業管理板塊基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市佈局，實際管理面積約2。8億平方米。

陳序平提到，未來龍湖會更加聚焦和投入資源在五個主航道，原來的一些業務也進行了整合、合併，“比如把酒店類業務整合，由冠寓進行統籌代管，這樣可以做到組織提效，更好地應對行業形勢”。

攝影：曾靖

銷售額減少VS營收增長

“龍湖對全年銷售目標不做預設，不會為了銷售規模任務去做一些被動動作。”此次業績會上，陳序平表示。對於房地產走勢，陳序平判斷，今年市場整體態勢“低開觸底向好”，預計全年商品房成交規模同比下降30%左右。

對於龍湖的銷售安排，陳序平透露，今年全年計劃推出4000億元可售貨源。“隨著一些專案的陸續加推，8月非常有信心實現單月增速轉正。”財報顯示，2022年7月，龍湖集團單月實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額為118。5億元，環比下滑26%。

相比減少的銷售額，今年上半年，龍湖實現營收948億元，同比增長56%；核心權益後淨利潤66億元，同比增長6%。從財報看，龍湖的營收表現沒有往年亮眼，但相比行業大環境，仍實現了鮮有的正增長。此外，龍湖排名進一步提升，《財富》世界500強來到第412位。

此次業績會上，吳亞軍將大部分的發言機會交給了陳序平。“我們現在團隊的變化非常明顯，整個精神氣兒和工作狀態都有提升，我對團隊也是前所未有的滿意。”吳亞軍點名表揚了陳序平，“新任CEO給了我們非常多驚喜，他能做得這麼好，是超出我預期的。”

在行業最為關注的“保交樓”方面，今年上半年，龍湖集團實現5萬套房交付，全部按期交付，30%提前交付。陳序平表示：“即使行業再有挑戰，龍湖也會如期保障交付或提前交付，這點不會變。”此外，龍湖也是目前少數仍在拿地的房企。

今年上半年，龍湖在北京、杭州、重慶、成都、合肥等核心城市獲取17個專案，總建築面積為226萬平方米，權益地價131億元。陳序平稱，

隨著高槓杆企業出清後，土地市場玩家和競爭減少，上半年龍湖獲取的17宗土地，平均溢價率只有5%，其中一半是零溢價獲取。

“未來我們會繼續聚焦高能級城市。”陳序平表示，今年龍湖強調組織提效和聚焦，主要是與城市的進一步聚焦有關。“因為城市的分化速度比較快，龍湖地產開發只進入了68個城市，在TOP10開發商裡面是最少的，接下來會進一步聚焦，提高效率，隨之帶來增效。”