近日，北京城建國譽燕園的示範中心正式對外開放。實際上，自北京市規劃和自然資源委員會將土城新村A-07地塊掛出後，該專案就賺足了噱頭。
昌平、六環以裡、單價3。9萬/平、臨海淀……這些因素疊加在一起，關注度自然不低，後續開發商透過元宇宙相關的釋出會又熱炒了一番。
那麼，首付不足百萬即可在北京安家，這是真的麼？六環以裡，單價3。9萬，是驚喜還是驚嚇？帶著這些問題，小財帶您一探究竟。
地塊偏遠 周邊無成熟配套
◆ 商超：距離華聯生活超市1。7公里、華聯購物中心2。1公里，步行可至土城新村的誠信超市與紅燕超市；
◆ 交通：距離公交站土城、土城新村1公里，距離地鐵昌平站超過7公里；
◆ 醫院：距離橫橋社群衛生服務站、西閘村便民服務站2公里左右，駕車去北京大學第六醫院北院、北京市昌平區中醫醫院、北京昌平區中西醫結合醫院等30-40分鐘左右；
◆ 教育：有陽坊鎮中心幼兒園、昌平區陽坊學校四家莊小學、北京市昌平區碩博中學，均為2公里左右；
◆ 公園：距離八口郊健康公園、西閘村公園均為2公里。
先來看地塊，偏遠是真的。從地圖上看，地塊位於昌平區馬池口鎮南部，整體相對規整。沿著土城新村彎曲的小路，可以隱約看見地塊周邊的藍色圍擋。
這裡是真正的鄉間野外，空氣裡混雜著青草與羊糞的味道。放眼望去，連綿起伏的西山清晰可見。儘管四周的荒蕪與寂寥是另一道風景，卻很難和帝都的繁華聯絡在一起。小財感慨：期房就是造夢，買的不是房，而是夢。
北京城建國譽燕園所在的地理位置
放眼望去，連綿起伏的西山清晰可見
A-07地塊相對規整
目前，地塊周邊僅有土路。根據規劃要求，地塊四周分別是土城一號路、土城二號路、土城三號路、土城四號路等城市支路，這四條道路連同附近上莊路的建設安排已經對外公佈，大致是2024年12月。
A-07地塊附近的道路建設計劃安排
既然都是土路，周邊的成熟配套也就別指望了，因為基本等同於沒有。就連最近的華聯生活超市也要1。7公里，華聯購物中心則要2。1公里，附近只有土城新村的誠信超市與紅燕超市，直白一點就是小型便利店。
附近有土城新村的誠信超市
像樣的醫院基本沒有，只有距離2公里左右的橫橋社群衛生服務站、西閘村便民服務站，連最近的藥店也得近2公里呢。而醫院和服務站的差別，相信你比小財更懂，完全不是同一個level。
再遠一點可以去北京大學第六醫院北院、北京市昌平區中醫醫院、北京昌平區中西醫結合醫院等，駕車30-40分鐘左右，前提是不堵車。
雖然在3公里範圍內有幼兒園、小學、中學等，不過談不上優質教育資源；八口郊健康公園與西閘村公園距離地塊也得2公里左右。
依照地塊套內90平需大於七成的規劃條件，北京城建國譽燕園是妥妥的剛需上車盤。比較尷尬的是，主打剛需客群，但周邊的公共交通有點弱，最近的公交站土城、土城新村距離1公里、地鐵站（昌平站）也要超過7公里呢。
依靠公共交通通勤，小財目測很難，不僅耗時長且不便。假設你在中關村壹號上班，開車出行會是不錯的選擇，差不多30分鐘就能到，但前提是你得先有車。
當然，開發商會在後期建設中陸續完善商業、教育等配套，但是你得等呀，至於要等多久，小財就不得而知了。
透過規自委的公開檔案，小財瞭解到，土城新村地塊的開發模式可能參考北苑家園的“築城”模式，因為北京城建大機率是一二級聯動式開發。
北苑家園佔地面積約104公頃，總建築面積230萬平，分9期開發，陸續引進了教育、醫院、商業等配套，但前後耗時多年。而整個土城新村改造專案總佔地面積82。49公頃，總建築面積85。09萬平，開發體量確實不小。
迴歸到咱買房人，最本質的問題就是你能否等得起，等待配套一點點兌現。
臨海淀 單價、總價均美麗
雖然地塊位於昌平，但距離海淀很近。基於地理優勢，北京城建國譽燕園將客群瞄準了海淀區的外溢人群，而附近的永豐產業園、翠湖科技園、中關村創新基地均是目標客群收割的範疇。一方面，海淀房價較高，且供應不足，外溢需求可轉移至昌平；另一方面，海淀北部產業園眾多，購房需求較大。
安居客的資料顯示，當下，海淀的新房與二手房均價均超過9萬/平，昌平的新房與二手房均價分別為5。29萬/平、4。78萬/平。
相比之下，北京城建國譽燕園3。9萬/平的政府指導價，在六環以裡猶如“白菜價”。撇開政府指導價，實際成交價格可能也低於3。9萬。
對比來看，距離最近的是西山上品灣MOMA，在售均價3。75萬/平，主力戶型為130平左右，總價超過480萬。再遠一點的是中海匯智裡、國子郡，單價均超過5萬/平，總價也相對較高。因此，對剛需購房者而言，北京城建國譽燕園的單價、總價都很美麗，最小戶型的首付可能不足百萬即可在六環以裡上車。
近年來，北京城建憑藉國譽系在北京市場有一定的知名度。位於通州的國譽未來悅單價5。6萬/平，而大瓦窯的國譽萬和城單價則達8。25萬/平。因此，國譽系的產品本身是能給專案加分的。
從規劃條件看，因為土城新村A-07地塊限高30米，容積率1。8，產品主要以6-10層的洋房為主，密度比較低，共1854戶。面積段設定為60-125平，跨度大，戶型種類多。其中，主力戶型為78平三居、96平三居、117平四居。
A-07地塊的規劃條件
沙盤顯示，29棟樓皆為南北向，但不是所有房子都是南北通透的。其中，60平的一居是東南向的，只是藏在了南北向的樓棟裡；78平的亮點是有270度的轉角客廳，不足的是北側的雙臥室中間沒有承重牆，分開做兩個臥室空間有點侷促，單獨做一個臥室空間有點大；96平與117平均是三面寬，後者為四葉草戶型。
78平的三居
96平的三居
117平的四居
整體來看，戶型有亮點，也有槽點。目前，北京城建國譽燕園僅開放示範區，具體的開盤時間有望在“金九銀十”。 （記者 張增豔）