不知道大家有沒有留意到昨天的一則新聞：9月13日，山東省與華潤集團簽署戰略合作協議。
根據新聞報道，雙方合作內容為：能源、消費、城市建設運營、醫養健康、產業金融、新興產業等方面。
今天，我單獨從城市建設運營這一方面深入分析，看看傳遞出了什麼重磅訊號。
01 龍頭房企仍盈利
華潤集團是妥妥的央企，更是一個巨無霸企業，實體企業近2000家，在職員工37。1萬人，位列2022年《財富》世界五百強第70位。
華潤集團負責城市建設運營的正是華潤置地，華潤置地是全國龍頭房企，常年位居全國房地產開發商前十名左右。我們熟悉的永珍城以及各種以“華潤”命名的小區，都是他家的。
華潤置地是香港恆生指數成份股，在2022年《福布斯》釋出的“全球企業2000強”中位列第216位，本身也是一家巨無霸企業。
在全國房地產開發商中，華潤置地的優勢是規模和盈利能力。
2021年，華潤置地營業額2121億元，年增長18。1%；淨利潤324億元，年增長8。7%。2022年上半年，華潤置地營業額728。9億元，淨利潤106億元。
截至2022年6月30日，華潤置地總土地儲備面積6614萬平方米，可保障未來三年以上的發展需求。
在全國龍頭房企紛紛停擺、房地產也萬馬齊喑的特殊時期，華潤置地還能有這麼大的利潤，2021年還能逆勢上漲，不愧被稱為“中國地產行業規模最大、盈利能力最強的地產企業之一”。
02 山東各市收入低
最近經常看到一些地方公交公司、學校等企事業單位發不出工資的報道。
我們應該想一想，前些年的鐵飯碗，為什麼突然就變窮了？
其實，這不是公交公司、學校的問題。公交公司、學校本身就是非盈利或者弱盈利性的單位，平時主要靠財政補貼。
所以說，出現這種現象的本質是背後地方上的財政出現了困難。
那麼，地方財政為什麼突然困難了？答案是樓市不行了，賣不出去地了。
去年下半年尤其是今年上半年以來，民企基本已經停止拿地了，央企是選擇性拿地，土拍的大頭都歸了地方國企和平臺公司。
地方國企和平臺公司拿地，只是資產左手倒右手，並不能獲得真正的收入。
偏偏地方國企和平臺公司開發建設慢，民企和央企可能拿地半年就開賣了，地方國企和平臺公司甚至要一兩年才能賣房。兼之地方國企和平臺公司開發經驗欠缺，上下游資源有限，開發品質一般，買房者不買賬，開發的房子也不好賣。
最終下來，就是各個城市看似賣了不少地，但財政上並沒有充裕起來，一些特別困難的地方發不出工資也就在情理之中。
具體到山東，這種情況也很嚴重。下表是山東各市今年前七個月的一般預算收入情況：
雖然也有退稅的影響，但去年也退稅了。但不管退不退稅，最終結果就是預算收入大幅下降了，這在以往是很難想象的。
以前，一般預算收入是逐年增長的，然後各種城建、配套才能搞起來，公交公司、學校等才有補貼可拿。可收入一旦下降，各種困難就來了。
更為嚴重的是，國內稅和規模以上工業利潤都在下降：
這說明，個人和企業收入都在下降，正迎來寒冬。
經濟不好的時候，大家的第一反應不會是買房或者消費，而是避險。前幾天央行釋出的8月金融統計資料報告顯示，8月份住戶存款又增加了8286億元。
以上正是山東各市面臨的問題，地方國企和平臺公司拿地後開發速度慢、開發力度小，資金回籠不順暢；大環境不好，居民買房意願降低。
導致的結果就是，樓市蕭條，財政收入下降。
03 央地合作新模式
山東與華潤戰略合作，正是解決上述問題的一種方式。
在此，我們分析下央企開發商和地方開發商的區別：
央企有實力、有技術、有資源，有城市片區開發建設的新思路和新理念，可就是不拿地，或者只拿好地塊。
地方國企和平臺公司一味地拿地，在開發和銷售上卻很困難，買房者也不買賬，土地難變現。
那麼，若是地方國企和平臺公司出資金、出土地，央企負責開發運營和銷售，面子裡子都有了，買房者也樂於買單，這簡直不要太完美！
我想，山東與華潤集團的戰略合作中，肯定有上述內容。
關於這種合作開發模式，青島已經率先一步實施。我在《青島開發商，真會玩！》一文中已經寫過：
8月22日青島城市更新和城市建設總指揮部辦公室組織召開全市城市低效片區開發建設央企對接會，十餘家央企負責人參加。
8月17日李滄區的國有企業專案投資推介會上，出現了央企、省屬或市屬企業與李滄區國企、平臺公司一對一結對子的現象，如院士港集團與保利發展、金水集團與山東港金控、融海公司與魯商集團、世園集團與香港環球嘉年華。
而華潤與青島地鐵更是已經合作開發了好幾個專案，如青鐵華潤城、海洋智慧小鎮，以及今年6月份剛剛拿地的市北區紹興路地塊。
可以想象，未來這種央地合作模式將在山東各市廣泛推廣，這將是樓市下行期的一種新開發模式。
這種新模式下，開發商底子厚，房子能夠順利交房；央企搞運營，品質能夠保證；居民對開發商有信心，地方財政有進項，可謂是一舉多得。
當然，一個更為關鍵的起到決定性作用的問題是，此時此景，大家還敢不敢買、願意不願意買、有沒有錢買房子？