最近，有兩個高人氣場面令人印象極深。

一個是9月17日，位於城北勾莊的福翠裡首開登記前一天，售樓處人山人海。

一個是9月22日，位於未來總部社群的悅潮寧望府，售樓處開放首日被圍得水洩不通。

福翠裡首開，戰績相當不錯。268套房源，主力戶型99-127平方米，最終共有1901組家庭報名，中籤率14。10%。悅潮寧望府位於未來總部社群先行啟動區，是未總首發住宅，戶型面積約105-129平方米，預計近期即將首開。

同樣的3萬+，精裝限價31200元/平方米的勾莊兩個多月來吸睛無數。錢塘江南岸，限價31500元/平方米的未來總部社群，以及限價34000元/平方米的寧圍，會表現如何？

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現在如果乘坐公共交通去在建中的悅潮寧望府，可以選擇地鐵2號線。從中河北路地鐵站出發，乘坐7站到達飛虹路站，距離目的地還有約3。3公里，打車前往，預計11分鐘可達。

是不是有種感覺，未總離錢江世紀城挺近的？

這也是位於亞奧東的未來總部社群，自2019年提出概念起，就被人惦記的原因之一：作為錢江世紀城的鄰居，位置實在太好了。

在建中的悅潮雲望府

整拆整建的未總，眼下就像一張落墨不多的白紙。站在悅潮雲望府往四處望，視野開闊，專案東面不遠處是萬向小學。專案南面的幸福家園，是寧圍街道寧牧村老年過渡房。再往南，眼光越過機場城市大道，能看到汝悅美境府等寧圍一大波住宅。往西，能看到錢江世紀城林立的高樓。

得天獨厚的地理位置，使未來總部社群跟錢塘灣未來總部基地、亞運村、錢江世紀城東單元一起，在區位上連成一片，成為世紀城的外延。

未來總部社群效果圖

不只如此，未總的規劃起點非常高。總規劃用地面積約3。4平方公里，按照“總部峰林、未來雲城”的定位要求，未來總部社群將構建以新基建、新制造、新文娛為主要方向的“3+X”產業體系，打造杭州灣創新總部經濟集聚區，杭州市創新創業示範區。

未來總部社群產城空間7：3的合理配比中，一共規劃約350萬方產業空間、190萬方居住空間。目前，約100萬方的先行啟動區迎來高速發展，中睿信數字技術總部、中能建浙江區域總部、恆逸集團全球研發中心等專案，已明確落戶啟動區塊及周邊產業用地。

恢宏的手筆，簡直就是一個“亞奧版雲城”。未總整片的留白，給未來留下充足的想象空間和發展機會。也因此，未總目前31500元/平方米的限價，不少人認為是偏低的。

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啟動區塊是未總藍圖落地的開端。

東至生興路、南至機場城市大道、西至新寧路、北至通北路，規劃面積552畝的啟動區塊，位於板塊核心腹地。

因為未總的高關注度，4月25日今年首批集中供地中，啟動區塊2宗涉宅地引起開發商爭搶，紛紛以觸頂搖號的方式確定競得人。

規劃中的未總，是要打造一個產城融合，集產業、配套、住宅於一體的未來社群。宅地周邊，合理地佈局企業、商業、鄰里中心和公園等。居住其中的感受，跟普通住宅自然不可同日而語。

悅潮雲望府沙盤

整個啟動區塊一共四塊涉宅地，其中最大的一塊，是利群河東單元XSCQ10F-06-05、06地塊，即由中天、大家聯合開發的悅潮雲望府，體量約11。2萬方。

專案位於生興路與揚帆路交叉口，西側是代建幼兒園，北面為規劃中學，過了揚帆路，南面一路之隔規劃了5。3萬方的鄰里中心，小區東面，還有規劃中的中央公園和雲鏈公園。

從專案內部來說，規劃了7幢25-26F可售高層，公建化立面，結合大面積玻璃及金色線條、弧形轉角，顏值非常線上。活動區域，除了籃球場、羽毛球場，專案還難得地規劃了小型足球場。

全盤692套，預計近期首開3、4、5、6號樓，一共約392套，主力戶型為105、111、130平方米。

悅潮雲望府130方戶型圖

約105方三房為中間套，三開間朝南，總面寬約10米。約111方三房為邊套，一體化餐客廳帶飄窗，還有一個儲藏室。約130方四房邊套，南向三臥房，餐客一體化邊廳設計，而且雙陽臺+雙飄窗。

在建中的觀奧宸府

另一塊觸頂搖號的利群河東單元XSCQ10F-R21-06-01地塊，位於新寧路與通北路交叉口，即由德信開發的觀奧宸府，與悅潮雲望府斜對角相望。

專案共規劃6幢可售高層，共約584戶，預計近期首開1、2號樓，共計約192套房源，戶型建築面積約99-132平方米。

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在今年第一批集中供地中，跟未總利群河東單元一樣熱到觸頂搖號的，還有寧圍單元的兩塊宅地。

東西向的機場城市大道，把利群河東單元和寧圍單元分開，一北一南兩個單元，都屬於寧圍街道。

寧圍單元跟未來總部社群地塊不一樣，這裡的住宅新舊交替。大家三盛合作開發的汝悅美境府、大家坤和開發的美築、順發的美頌城、景瑞晴瑞裡等一眾售磬新盤，都還未交付。

萬向路上的鷹

在寧圍單元信步走走，很容易看到萬向生活區、萬向系公司。中午時分，萬向員工紛紛走出萬向集團的大門，湧向生活區的小樓，估計食堂在那裡。萬向路上，靜靜盤踞著一尊老鷹的雕像。

順著萬向路往南走，向東拐到建設四路上，與通惠北路交叉的西北角，是葛洲壩寧圍專案。根據此前公示的規劃，該專案將打造6幢19-26F的高層，以及一座18班的幼兒園。目前專案已有樓幢露出圍牆，地圖上剛剛更新了其案名“瞰奧府”。

與濱心寧望府一路之隔的瞰奧府

與其一路之隔，位於交叉口西南方位的，是寧圍單元最後一個精裝限價33500元/平方米的濱心寧望府。今年開盤兩次，據瞭解還有少量房源可以直接認購。

這兩個盤也是板塊內目前唯二離地鐵口較近的商品房。濱心寧望府距離地鐵7號線新興路站約800米，瞰奧府距離新興路站約1公里。

另一個金帝寧圍專案，靠近寧圍單元核心，位於振寧路和生興路交叉口。專案北面過了振寧路是寧圍中心幼兒園，西面過了學東路是寧圍初級中學。

寧圍中心幼兒園

金帝專案比較迷你，只規劃了3幢23-25F可售高層。目前專案已經動工，不過還未看到有樓幢露出。這兩個專案的精裝限價，都是34000元/平方米。

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在寧圍轉轉，能看到很多小商店。寧圍單元目前沒有大型綜合體，這些社群底商保障著區域內居民的日常生活所需。大型商業配套，就靠“鄰居”們了。

3公里範圍內，高能級的城市資源還真不少。世紀城有已經開業的奧體印象城、在建中的SKP，蕭山科技城有已經結頂的開市客，寧圍、未總都可以近享。

尤其是位於揚帆路上的奧體印象城，等未來總部社群揚帆路寧圍段打通，可以從未總一路直通，直至奧體、蓮花碗。而等未總的另一條城市主幹道生興路打通，透過生興路，跨過機場城市大道，未總通往寧圍單元更方便。

位於揚帆路上的奧體印象城

隨著錢江世紀城的開發漸趨飽滿，價值必定外溢。與世紀城的距離，加上自身發展目標、規劃，寧圍都是下一個開發的重點。

寧圍單元曾一度氣場全開，去年行情火爆時，幾個新房專案都受到了熱搶，比如汝悅美境、奧林美築等，甚至還多次因中籤率低於10%而被限售。

寧圍單元幾乎沒有看到中介門店，目前唯一有二手交易的商品房，是翡翠江南華庭。翡翠江南華庭位於學東路與利華路交叉口，由濱江、碧桂園共同開發，大約2020年建成，有洋房，有高層。專案西邊一路之隔是寧圍市民公園。

翡翠江南華庭

從好找房上看，翡翠江南華庭目前掛牌49套，掛牌均價6萬元/平方米，簽約均價5。9萬元/平方米。

門店在世紀城的中介小余告訴我，翡翠江南華庭的房子因為品質高，以前行情好的時候，洋房單價可以賣到6萬左右，高層也能賣到5萬左右。不過受大環境影響，最近鮮有成交。他們主力在推的一套89方3室2廳2衛，掛價430萬，算下來單價4。8萬元/平方米。

小余認為，濱江的房產單價一般情況下都會比同板塊的高，所以寧圍二手房價的真實水平，也許不能完全作為參考。

寧圍市民公園另一側，可以看到美築

而小江則這樣看待寧圍，“不要問寧圍有什麼優點，要問寧圍有啥缺點，寧圍最大的缺點就是地鐵不方便，如果有地鐵，價格就不是這樣了。”

話確實不假，相比47000元/平方米的錢江世紀城，以及限價39500元/平方米的市北，寧圍300-400萬元的主力總價，對首置首改客戶來說，價格是“真香”。毫無疑問，江南岸3字頭的新盤，這裡具有絕對競爭力。

就是不知道，有基本配套的寧圍，和更具想象空間的未總，哪個更受歡迎呢？這裡會成為下一個火爆的3字頭板塊嗎？