房山青龍湖天湖會議中心

南向客廳均改成落地窗

樣板間露臺圍欄上做了裝飾

五年前，青龍湖板塊曾一度引發樓市關注。一方面有多個開發商進駐拿地，熱炒區域價值；另一方面，中原地產首席分析師張大偉等樓市專家質疑青龍湖板塊的價值，“你想不想坐在青龍湖屋頂上一直哭”，勸退了不少購房人。

近期，北京四批次供地即將登場，最終共有6宗地塊準備入市，而在此前網傳的擬供地資訊中，豐臺青龍湖地塊此次未能成功上架。對此，業內人士普遍認為，青龍湖板塊整體發展不及預期，房企拿地熱情不高。

此前拿地專案銷售情況如何了？區域發展有哪些變化？帶著這些問題，筆者走訪青龍湖板塊看到，青龍湖區域發展分化明顯，青龍湖豐臺部分與房山部分差距拉大，豐臺板塊產業及配套在慢慢兌現。

青龍湖不同專案發展差距顯現

青龍湖位於西六環外豐臺與房山的交界處，青龍湖南部為青龍湖水上樂園，位於北京市房山區青龍湖鎮，距市區28公里，是距北京市區最大、最近的水景資源，集養殖、旅遊於一體，庫容2900萬立方米，水面6000畝。青龍湖的東北側為豐臺王佐鎮屬地，已建成佔地面積1000畝的青龍湖公園。

得益於其得天獨厚的自然環境，根據《北京十三五規劃》，青龍湖區域被定位為國際文化生態的創新區，以“國際交往、科技創新、文化旅遊、養生健康”為四大產業主題。並將實現“1小時通勤圈”的交通配套升級，實現全方位立體的出行方式。

在豐臺區規劃中也提到力爭在“十三五”期間，將青龍湖打造成“北京西岸國際知名的宜居宜會宜遊的旅遊目的地”。

時間轉眼來到了“十四五”，青龍湖的規劃也隨之發展進一步深化、確定。

在《豐臺分割槽規劃（2017年-2035年）》的規劃中稱，豐臺河西地區將堅持歷史文化和綠色生態引領的新型城鎮化發展區的打造。在“一軸兩帶四區”的空間佈局基礎上，深化兩帶優勢，充分利用自然優勢與文化情結，呈現一個多維立體的宜居生態版圖。

對比兩個階段規劃的變化，“國際化”的概念在逐漸弱化。

業內人士分析認為，相比雁棲湖等已經成型的會展區域，青龍湖發展起步較晚。

北青地產走訪青龍湖看到，目前該專案豐臺部分和房山部分建設程序差距顯現。豐臺道路寬闊整齊，中央民族大學、人大附豐臺學校已經建成並投入使用。萬科商業街已建成，但入駐商家較少。整體城市介面嶄新，綠植環繞。

而晚於豐臺青龍湖一年拍地的房山青龍湖幾個宅地周邊則依舊在建設狀態，部分道路塵土飛揚。

地鐵規劃落位豐臺

豐臺青龍湖板塊產業、交通齊發力

今年《北京市軌道交通第三期建設規劃（2022-2027年）》第二次環評公示中，1號線南延線赫然在列。1號線支線西起青龍湖東站，北至1號線八角遊樂園站，線路全長約19。9裡，共設9座車站。途經張郭莊站上游，由園博園西門站，向北穿永定河，跨越11號線體育場南街站（可換乘），最終接入地鐵1號線八角遊樂園站；下游經王佐站後，西穿到達青龍湖東。

從規劃上看，未來地鐵1號線支線有望與14號地鐵線在張郭莊站可以實現換乘，拉進了豐臺青龍湖、張郭莊，以及長安街沿途板塊間的距離，打通了豐臺河西板塊向北連線石景山以及長安街的通道，加速京西南發展。

合碩研究機構首席分析師郭毅分析認為，豐臺西的產業規劃是從五環橫跨到六環的區域，“從1號線南延向西拓展的規劃來看，更多是為了支撐豐臺河西板塊的產業佈局，園博園周邊有中關村豐臺科技園，往西王佐片區，也就是在豐臺青龍湖六環內的這個板塊，會形成以航天三院為龍頭的一個千億級的航空航天產業叢集。”

據瞭解，此前青龍湖板塊有訊息稱，T2線西起青龍湖地區，北至北宮森林公園，也可與14號線實現換乘。目前此線路沒有新的訊息。

此前出現在今年四批次擬供地名單中的豐臺青龍湖C地塊，南側是在售新房萬科雲廬，北側是中央民族大學，預計附近會有1號線南延線設站，5站左右可換乘14號線張郭莊站。

區域新盤降價跑量

時間回到5年前，是青龍湖的高光時刻。

2017年4月，萬科聯合國開東方、京投，斥資58。5億元，率先拿下豐臺青龍湖地塊，也就此拉開品牌開發商進駐青龍湖板塊的序幕。兩個月後，首開、萬科、國開、龍湖四家聯合摘得了一河之隔的房山青龍湖地塊，該專案由龍湖操盤，取名為龍湖熙湖悅著。

2018年，金地、首開、中鐵建又先後進駐房山青龍湖，金地和首開的專案分別叫金地大湖風華、首開熙悅觀湖，兩個專案緊鄰龍湖熙湖悅著。中鐵建專案名稱為中國鐵建·山語瀾廷。

當時，新建住宅地塊均為限競商品房，執行70/90政策。曾一度有業內人士質疑，板塊內如果供應一些田園別墅專案，對於市場來說還是有成功可能性的，但區域內大量的剛需住宅入市，就帶來了“違和感”。

時間證明，青龍湖板塊的新房價格一路向下，業內人士告訴筆者，房山板塊的專案只能割肉離場，豐臺板塊略好一點兒。北京房地產市場2020年已經告別限競房供應，大部分限競房已經售罄進入交付階段，青龍湖板塊是少數仍有限競房在售區域。

可以看到，青龍湖這幾個限競房的利潤空間約1。5萬元/平方米，除去建築成本，開發商基本無利可圖，加上長達四五年的去化週期，很難盈利。

金地大湖風華陽臺改落地窗

僅剩四套小戶型

據瞭解，房山區在全市率先開展“交房即交證”，並在三個專案進行試點，購房人如果提出申請，就可以在收房的同時辦理不動產權證。金地大湖風華專案即其中之一。

據京房字報道，10月13日，購買房山區金地大湖風華專案的陳先生已經在收房時即拿到了不動產權證書。

專案在今年年底會有一次集中交付。筆者看到，目前專案在進行室內裝修，園林綠化尚未做完。

“目前只有四套頂層67平方米的一居室在售，帶露臺。”金地大湖風華銷售人員表示，樣板間展示的露臺做了圍擋，後期可以做成玻璃護欄。

值得注意的是，金地大湖風華的洋房戶型圖原本均是帶陽臺的設計，但在實際交付時，陽臺已經被打通，改為落地窗。

而67平方米戶型圖上明確標明的不上人屋面，也在樣板間被展示成了露臺。

銷售人員表示，可以在上面養花，搭個小帳篷，甚至改成臥室都可以。

據瞭解，因為只剩四套一居室，售價在250萬元左右，如果考慮購買可以申請折扣，大概224萬元，摺合單價3。34萬元/平方米，含裝修。

此外，專案為業主提供免費班車到地鐵14號線張郭莊站，預計20分鐘。

北青地產瞭解到，同板塊的首開熙悅觀湖專案已經售罄，龍湖熙湖悅著觀湖還有一部分房源在售。

對此，熙湖悅著銷售人員表示，去化稍慢主要是因為體量大，龍湖熙湖悅著專案共計1900多戶，比金地、首開兩個競品專案的房源總和還多。

另外，三個專案周邊較為荒蕪，基本見不到生活配套。“首開建了一個商業，但是也得等人員都入住後，才會開始慢慢運營。”按照金地大湖風華銷售人員的說法，“先住進來，沒準兒哪個業主的一樓就會改成賣菜的了。”

同時，儘管三個專案都不約而同地以“湖”命名，但實際到湖有一段距離，在專案裡基本看不到湖，僅龍湖熙湖悅著部分樓棟的高層有可能能真正觀湖。

青龍湖開發將是長期投資

北青地產在萬科雲廬售樓處瞭解到，萬科翡翠西湖洋房專案已經售罄，在售萬科雲廬產品主要是135平方米的洋房，總價550萬，核算下來單價約4萬元/平方米，合院總價850萬以內，是為數不多在售的限競房之一。

專案周邊萬科配建的商業街，有少數商家已經入駐。

“豐臺這邊有人大附小、初中、高中，中央民族大學已經有6000人進駐到青龍湖板塊，教育資源優勢明顯。”一位房地產業內人士表示，未來疊加交通優勢，會給片區帶來更好的產業發展的想象空間。從園博園到青龍湖產業帶來的人才流入，為後續豐臺板塊房價帶來支撐面。

上述人士表示，從豐臺發展麗澤商務區來看，產業的發展需要一個較長的週期，園博及青龍湖的發展也需要時間，沒有那麼快，即便地鐵通了，客觀上的價值梯度還是會存在。

一位開發商投拓人員告訴筆者，開發商投資要做好長週期開發的準備，需要拉長時間來思考區域價值。

文/陳晨