2021年，不要再亂買房了。

2021年，地產的倒春寒真的來了！2021年，還能不能買房？房價每年漲多少才能跑贏理財？

3月開始，短短5天之內，全國4個城市加碼調控！一切直指房價上漲。

東莞，跟隨著深圳的腳步“三限”加碼。

深圳，銀行執行二手房指導價，還出了“打新”積分新政。

杭州，把法拍房納入限購。

上海更是扔下“炸彈”，新房5年限售！

房價會降嗎？這一輪調控潮，來得又猛又急。

銀保監會主席郭樹清最新定調：房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，是金融體系最大灰犀牛。

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他還透露了一個重要訊號，今年貸款利率會有所回升。

這對貸款買房的人來說，無疑是晴天霹靂！

高層對房價瘋漲和槓桿買房的容忍度已越來越低。

“那麼，面對調控對房價預期的不斷打壓， 2021年，還能不能買房？”

今天，3分鐘理財就和大家聊聊這個話題。

先說結論：

過去買房，主要考慮的哪裡的上漲空間更大。

而未來買房，安全性和流動性的重要性，將遠遠超越上漲空間。

一看城市，二看地段，三看品質！現在買房的邏輯真的變了！2021年，請不要隨便買房！

5天4城加碼調控，上海、深圳均出手，房價會降嗎

據中原地產統計，2021年以來，房地產調控次數累計87次。

幾個月前，杭州、上海、深圳、廣州還沉浸在搶房的盛宴中。

幾個月後，這些城市調控政策反覆加碼。

（本圖來源：中指研究院）

哪個城市的樓市熱度不減，哪裡就會迎來更嚴厲的調控，直到市場穩定為止！

2021年，我們還能不能買房？

持幣or持房？房價每年漲多少才能跑贏理財和通脹？

中國通貨膨脹率2。8%（考慮到近期豬肉市場價格瘋漲，實際資料可能更高）。支付寶餘額寶年化收益2。358%，四大行貨幣基金收益也2。4%左右。

也就是說，大部分人的“準儲蓄”式理財收益，趕不上通貨膨脹率，我們的錢，每時每刻都在減少。

大家算過沒有，投資買房，房價要漲多少才能跑贏銀行理財產品或通脹？

我們不妨來算個賬。

案例估算：加槓桿投資一套房子每年漲多少才賺錢？

假設小明今年1月剛買下了一套總價500萬的房子，二套房首付七成，交易雜費忽略，打算五年後賣出。

目前房子處於出租狀態，租金為5萬一年。

他的資金來源主要有三種：

自有資金200萬；利率為10%的借款150萬，利率5。39%的三十年商貸150萬。

未來五年裡，他平均每年付出的成本：8153*12+150*10%-5=24。8萬

相反，如果他把當初沒買房子，而是把首付用來買風險極低的國債，這裡按3。5%計算。

那麼，五年的潛在財務成本：

200（1+3。5%）5 +24。8（1+3。5%）5 +24。8（1+3。5%）4+24。8（1+3。5%）3+24。8（1+3。5%）2+24。8（1+3。5%）=237。53+29。45+28。46+27。50+26。57+25。67=375。15萬元

5年後房價漲N保本：500（1+N）-150- 138。49 =375。15，N=32。73%

也就是說，平均每年要增值5。83%，5年後達到32。73%，才能趕上年利率3。5%的理財收益。

在過去，房價高速增長的階段，5。83%的增速或許根本不值得一提。

郭樹清：貸款利率或將回升，加槓桿買房的人都怎麼樣了？

如果央行貨幣政策持續緊縮，那加槓桿買房將越來越不划算，甚至會虧損。

特別是人口持續流出的非重點二線及二線以上城市，未來幾乎只有投資，而沒有回報，每個月還揹負著銀行貸款利息。

不知道最近一窩蜂去投資房產的人算過這筆賬沒有？

最近，郭主席已經提示今年貸款利率會有所回升。

這意味著同等條件下，持房的成本會增加。

你的槓槓越高，成本就越大，比如說，你的買房首付是借來的。

甚至會出現房價的上漲不足以覆蓋成本的情況。

這時候，買房實際就是在虧錢！

所以，對於想投資房子的人來說，尤其是過度加槓桿的，請三思而後行。

槓桿就是一個放大器，它能會帶來很高的成本。

一旦房價長期橫盤，很容易導致資金鍊斷裂，到時別說賺錢了，房子都可能被銀行收走拍賣。

最後總結一下：閉眼買房子都能賺錢的時代已經過去。

2021年，要不要投資房子，要從自身的情況和需求出發，因人而已。

本期三分鐘理財就聊到這，關注三分鐘理財，投資不踩坑，我們下期見！