隨著，大瓦窯兩兄弟的即將入市，有媒體喊出五環全面進入“8萬+”時代。

事實真是這樣嗎？今天慧聲君給大家盤點下北京四環至五環內的在售新房，看看是否真如一些媒體所說，五環已經全面“8萬+”化了。

北京申奧催生了五環路，在五環的環線上，佈局著西山公園、圓明園、亦莊經濟開發區、園博園等城市公園、城市產業結合體，讓五環成為一條重要樓市價值鴻溝帶。

眼下，四環至五環內的新盤多集中在南五環方向，我們先從這一區域說起，依次介紹西五環、北五環和東五環。

1、南五環：“5萬+”到“8萬+”起飛

在大興舊宮，電建洺悅灣平均售價5。4萬元/平米，精裝交房。而在南五環外的綠城和錦誠園售價高達6。5萬元/平米，中鐵華僑城和園、中鐵建花語府售價也在6萬元/平米以上。加之，合生舊宮新地塊樓面價4。4萬元/平米，預料未來售價突破6。5萬元/平米。

可以說，作為南五環內售價“5萬+”的樓盤，電建洺悅灣的價格已經讓區域競爭對手望塵莫及了。這緣於，電建拿地早，樓面價低，所以敢釋放出這樣的低價。

高性價比讓電建洺悅灣在去化上也一騎絕塵，專案的兩居三居已售罄，目前只有133平的四居在售。

從大興的舊宮來到豐臺的新宮，這裡有兩個老盤：泰禾金府大院和中糧天恆天悅壹號。兩個專案的售價都在8萬+，毛坯交付，其中泰禾單價更高、戶型更大點。

從建委官網上看到，泰禾金府大院目前正在出售車位。泰禾因為資金鍊問題，前期買了這個專案的業主，最擔心的就是交房問題。

中糧天恆天悅壹號目前是現房發售，不存在交付問題。但據已經收房的業主反應，專案交付不及預期，沒有8萬+豪宅的高階感。

從新宮往西，來到大興西紅門，位於西紅門京開東板塊的新城熙紅印和龍湖熙悅宸著售價6。44萬元/平米。

新城是毛坯交房，龍湖是精裝交房。新城的產品線非常長，有適合小剛需的40平一居，也有135平的四居。龍湖最小面積89平起。

西紅門京東板塊的缺陷是配套很差，生活配套甚至為零。加上沒有地鐵，剛需買單的不多。

目前從去化上來看，雖然新城開盤早，但龍湖因為品質和客戶口碑，在銷量上更勝一籌。兩者成交速比為4：1，也就是說5個購房人來到這個區域，4個會選擇龍湖，1個選擇新城。

從西紅門繼續往西，在豐臺白盆窯，矗立著“白盆窯三兄弟”：中鐵諾德逸府、中鐵諾德春風和院和京投發展臻御府。三個專案銷售均價6。77萬元/平米，周邊二手房6萬元/平米冒尖，新房的定價還是很合理的。

具體來看，京投發展臻御府交通最好，本身就是地鐵上蓋，這對剛需吸引力很大。而諾德逸府和春風和院距離最近地鐵站超過1。5公里，步行需要20分鐘。京投發展御府的配套也是最好的，1。5公里範圍內就有永旺夢樂城、萬達廣場等，3公里範圍內還有花香奧萊。

稍顯不足的是，京投發展御府的89平連廊戶型有些爭議，有購房者擔心隱私問題。

銷售上看，三個專案中，春風和院開盤最早，目前剩餘房源最少。臻御府次之，諾德逸府剩餘房源最多，還有300多套。

根據慧聲君不完全統計，目前，南五環，單價超過8萬元/平米的新房專案有2個，佔比25%；單價在6萬元/平米—7萬元/平米的新房專案最多，有5個，佔比超過60%。單價不到6萬元/平米的新房有1個，佔比12。5%。

五環進入“8萬+”時代這一結論，從南五環來看是不成立的，“8萬+”專案在這裡不是主導。

2、西五環：全面奔“8”

北京自古有“東富西貴”的說法，在買房這件事情上也不例外。

慧聲君統計的西四環至西五環在售新房專案，單價均超過了8萬+，在海淀西五環，房價更是直奔11萬+。

近期入市的“大瓦窯兩兄弟”，首創天閱山河和遠洋城建國譽萬和城預計售價均超過8萬元/平米。

兩個專案距離地鐵都很近，名副其實的地鐵盤。特別是首創天閱山河，出地鐵口就能看到專案，國譽萬和城距地鐵稍微遠點，從地鐵口步行到專案，需時15分鐘左右。

產品上，天閱山河有三居產品，上車門檻稍低，國譽萬和城以四居為主，上車門檻稍高。

“大瓦窯兩兄弟”的缺陷也很明顯，除了臨鐵和五環內，其他優勢全無。周邊兩公里內沒有大型超市，僅有一些二手房底商的小餐館，教育資源也不入流。並且，區域南部高壓線林立，京港澳高速的大車也川流不息，兩專案中間還有大瓦窯回遷房，居住品質勢必會大打折扣。

有購房者表示，買大瓦窯的房不如去古城售樓處一條街轉轉，那裡雖然在五環外，但區域氣質比大瓦窯高多了。

大瓦窯往北，來到海淀西五環，四季青雙子星——融創香山壹號院和頤和金茂府，售價都在11萬+。即便單價這麼高，也沒能擋住購房人的熱情，自去年10月份開盤，頤和金茂府目前已售罄清盤了，融創香山壹號院去化也超過了90%，銷售基本接近尾聲。這充分說明，好地段、好產品，即便貴，人們還是趨之若鶩。

3、北五環：舊樓升級

北四環至北五環唯一在售的專案是首創的城市更新專案——小營路5號。專案原為四方大廈，如今，舊寫字樓“脫胎換骨“，以全精裝交付的住宅產品進入新房市場。

小營路5號所在的朝陽區亞奧板塊，成名於上世紀90年亞運會。目前區域的二手房保利香檳花園單價9萬+，遠洋萬和城單價10萬+，區域是名副其實的北京”富人區“。

不過升級改造的小營路5號單價並不高，均價在6。7萬元/平米。價格低有價格低的原因。首先，專案產權縮水厲害，只剩下50年產權；其次，專案沒有停車位，業主需要自購停車位；並且，專案的戶型也不如人意，幾乎全為單一朝向。

專案配套最亮眼的是學區資源，周邊名校有芳草地國際學校世紀小學一流二類）和陳經綸嘉銘校區（二流一類），按照目前的朝陽的入學政策，隨機派位入學。

目前，東四環至東五環內無在售新房專案，該區域略過。

4、結語

在慧聲說房統計的13個四至五環內在售專案中，單價超過8萬+的專案有6個。五環全面進入”8萬+“時代的定義並不準確，特別是南五環，大批專案都在”8萬+“門口之外。

不過值得注意的是，從總價角度看，500萬已經基本買不起五環內新房。五環內終究是改善的天地，屬於剛需的機會不多。

展望未來，從土地供給端來看，五環內的專案越來越少。北京首批30宗供地，五環內僅有四宗，集中位於朝陽區王四營鄉。2019年-2021年，朝陽區新建商品房均價分別是77374元/平米，77878元/平米，64581元/平米，三年的平均價格大約是7。3萬/平米。因為位置關係，王四營板塊的新房極有可能破8萬元/平米。五環內是越來越高攀不起來。