文|雲北

舊改，再次成為焦點。

就在廣州率先打響集中供地第一槍之際，首批42宗涉宅地塊成交，涉及總

土地

款超900億元，一場關於舊改的爭奪戰前所未有之白熱化。

01

近日，廣州黃埔區雙沙舊改專案引爆市場，萬科、合景兩大房企牽扯其中，意外引發了一場超出競爭之外的爭端。

先是當地突然出現了一紙“治安緊急通知”，說“有兇徒攜帶武器圖謀不軌，被公安機關帶走”云云，

直言“雙沙不歡迎萬科”。

對此，萬科城市更新（廣東）公司釋出宣告：

舊改專案競選合法合規，一切行為都接受各方監督，同時對於“緊急通知”裡涉嫌損害商譽的行為，已向相關部門舉報，並向公安機關報案。

一石激起千層浪。

這一事件的背景是，一週前，黃埔區紅山街雙沙社群舊村改造專案釋出公開引入合作企業資格審查結果，萬科聯合體以及合景聯合體雙雙透過資格審查。

到底誰能最終勝選，猶待所在專案村民進行表決。

在大灣區，一箇舊改專案引來眾多開發商爭奪的案例屢見不鮮。尤其是一些區位優勢突出的城中村，2家、3家乃至7家房企競爭的都不少見。

多家房企競奪，意味著對所在專案未來發展空間存在高度認可，這對於城中村及村民無疑是顯而易見的利好。

然而，

任何一場舊改專案競奪，都應該以實力論高下，要明爭不要暗鬥，在表決之前不應該存在所謂的“內定”，訴諸檯面的當是綜合實力、過往業績、企業信譽和可行方案，而非場下的陰謀。

換言之，

透明、公開、公平、公正

，關乎的不只是村民的利益，也關乎廣州城市更新的形象。

02

要知道，廣州正在進行的這一輪城中村改造，堪稱史上規模最大。

根據相關規劃，廣州未來3年要改造83條城中村，5年則要完成183條城中村的全面改造，未來10年則要完成300多條城中村改造。

這其中，不少專案都會引來一眾房企的競奪。

“過江龍”也好，“地頭蛇”也罷，在城市更新面前，都應是一視同仁的競爭主體，誰都沒有特權，也不應該存在各種私下的利益勾兌，公平競爭是基本底線。

所以說，一個專案的得失，對於房企或許不算大事，但對於城市的形象和發展，則會帶來各種各樣的影響。

更關鍵的是，

舊改不是一錘子買賣，更非簡單的“大拆大建”，如果沒有強大的操盤能力、資金實力和長遠眼光，很容易陷入專案停滯、村民回遷遙遙無期、城市發展遇阻的尷尬。

這方面的案例並不少。不少舊改專案初期聲勢浩大，後期或因資金緊缺，或因融資成本高企，或因利益衝突，或因缺乏能落地的建設方案，由此導致舊改停擺，長期蹉跎。

就以本次涉及爭議的黃埔雙沙舊改專案來看，僅安置房及

拆遷補償

費就超過百億元，而且都要求引進眾多高新產業，這顯然不是一般中小房企所能承受的。

資金實力只是一方面。

舊改涉及拆遷安置、社群配套、文化保護、產業引進乃至重塑區域價值等一系列重任，關乎的不只是村民和企業的權益，還涉及整個城市的公共利益。

廣州城市更新三大圈層，對產業配套有不同要求

正因為這一點，舊改對於合作房企的要求越來越高，那些仍然依靠關係運作，或藉助劃分勢力範圍來佔領市場，或透過一些場下手段來擊退對手的方式，早已不可取。

03

拋開事件本身，我們該如何看待包括廣州在內的一二線城市大規模城中村改造計劃？

其一，對於房企來說，在土地競拍之外又多了新的選擇，機會相當多，完全可以正大光明進行競爭。

近日，廣州進行到首批集中供地競拍收官，涉及總土地款超900億元。值得關注的是，參與其中的多是一些央企、國企和中小開發商，而大量的民企和龍頭房企則將視野轉向了舊改。

如果說集中供地制度，意在透過大規模供應，遏制“地王”井噴和引導市場預期。那麼舊改的全面推進，則是試圖調整盤活存量土地、重塑城市空間結構和創造美好宜居生活。

基於這一目的，舊改對於操盤者提出了相當高的要求。雖說誰都有機會競逐其中，但不是哪一家企業都能順利承接，也不是誰都能將處於髒亂差的城中村升級為城市網紅新景觀，從而實現村民、集體、企業和公共利益的多贏。

其二，大規模舊改，對於房價將帶來兩方面的影響：短期加劇供求緊張，中長期則能平抑房價。

無論是此前進行的棚戶區改造，還是這一次的城中村改造，對於市場短期和長期的影響大相徑庭。

在拆遷的前期，很容易帶動區域租金和房價的上行；但隨著新盤大規模上市供應，市場供求關係重新平衡，對於所在板塊的房價將形成平抑效應。

這對於城中村改造專案也帶來新的啟示。隨著樓市從黃金時代步入白銀時代，加上新一輪樓市調控政策上不封頂，在城市更新成為國家戰略的當下，越早進行改造，越能搶佔先機。

畢竟，“一夜暴富”的機會將會越來越少，千萬不要陷入長期停滯的困局。