因收併購而侵蝕利潤空間的故事，正越來越頻繁地出現在物業領域。
作者/張克凡
編輯/夏陽
圖片/圖蟲創意
4月23日，海倫堡旗下物業公司海悅生活在港交所釋出招股檔案，正式啟動上市計劃；4月15日，陽光城公告指出，擬分拆旗下物業公司陽光智博生活服務赴港上市。
4月以來，房企分拆旗下物業公司上市熱度不減。截至目前，仍有20餘家物業企業在儲備上市，已有45家物企先後登陸資本市場。
資本入場，物業賽道已從藍海變成紅海，規模競逐趨於白熱化。跑馬圈地之下，物業行業馬太效應凸顯，昔日房地產賽道上“強者恆強”法則在物業上再度顯現，“得規模者得天下”依然是企業奉為圭臬的黃金準則。
行業已變，房地產行業不再是暴富行業，向製造業學習成為風潮。當資本還相信估值神話時，“搞錢”重擔落在物業行業身上。實際上，在擴充規模時，部分物業企業已經逐漸面臨增長乏力困局，物業行業的競爭走向精細化運營，更關注盈利的持續性。
01
“富二代”走進高光時刻
“物管行業之所以受到資本傾注，其一，它是輕資產模式。其二，它是服務類行業，受政策影響較小。其三，在資本市場看來，這是一個全新行業。”此前，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江接受媒體採訪時表示。
物業股到底有多香？《米鬥觀察》梳理發現，在目前40多家上市物企中，有超過15家市值過百億，市值排名前三為碧桂園服務、恆大物業、華潤永珍生活。其中，碧桂園服務市值早已反超地產母公司。
與房地產行業一樣，規模是企業永遠的信仰。資本市場上，剛學會獨立行走的物業公司多在講述“拼爹”的故事。
以行業頭部企業碧桂園服務為例，2020年由碧桂園集團開發的物業收入約佔總體物業管理服務收入的72%，由獨立第三方開發商開發的物業收入佔總體物業管理服務收入的28%；另一家頭部物企恆大物業2020年第三方在管面積佔比約為30%左右，來自恆大地產的比例約為70%。
背倚地產母公司實力，部分物業企業輕鬆完成規模擴充，佔據絕對優勢。
截至2020年末，碧桂園服務在管面積約3。77億平方米，年內營收約156億元，同比增長61。7%；淨利潤同比增長約61。9%至27。82億元。市值排名隨後的恆大物業，在管面積達3億平方米，年內營收約105億元，同比增長43。31%；淨利潤同比大增184。32%至26。47億元。
物業企業在不斷擴充套件之中，市場規模早已呈現頭部效應。2020年，40家上市物業公司的在管面積共42。72億平方米，在管面積TOP3上市物業公司佔總面積的32。63%，TOP10在管面積佔總面積的70。1%，行業規模主要聚集在前十物業公司。
但相比之下，底部物業企業擴大市場份額卻十分艱難。2020年，星盛商業、和泓服務、宋都服務、興業物聯、燁星集團營收均低於5億元，位居排行榜末位。其中，燁星集團是市值、物業管理面積最低的物業企業，在管面積僅為760萬平方米。
02
大魚吃大魚
行業洗牌加速的同時，進入“大魚吃大魚”時代，多數物業企業倚靠收購“大魚”快速擴充規模效應。
4月20日，市場傳聞碧桂園將併購蘇寧置業旗下物業公司銀河物業，交易對價30億元，對此，碧桂園服務尚未公開證實。但訊息並非空穴來風，此前3月26日，蘇寧置業曾將銀河物業全部股份，質押給了碧桂園生活服務集團。截至2020年年底，銀河物業在管面積約5979萬平方米。
然而就在不久前，碧桂園服務剛以約49億元的交易對價完成對藍光嘉寶的收購。有業內人士表示，將擁有在管面積超1。3億平方米的藍光嘉寶收入囊中，碧桂園服務的管理規模在行業內會拉出不小的差距。
規模競逐，頭部玩家籌碼更足。
4月16日，融創服務與泰興控股訂立合作框架協議，以代價為8億元收購泰興控股旗下彰泰服務80%股權，收購彰泰服務後，融創服務將增加約為1197萬平方米的在管面積。
據《米鬥觀察》不完全統計，僅在4月份，行業新增7起併購動態，涉及金額超過50億元。
物業企業頻繁收併購背後，物業管理規模增速明顯。
諸葛找房資料顯示，從在管面積的增速上看，2020年40家上市物業公司的在管面積平均增速為49。54%，擴張速度顯著。其中，奧園健康、融創服務、和泓服務、世茂服務、雅生活服務2020年在管面積增速翻倍。
“未來將會有更多類似併購出現，但小型物管公司正在失去市場份額。”此前，招銀國際在研報中表示，隨著物業公司的母公司銷售放緩，面積競爭加劇，龍頭企業及小型公司之間的估值差距將進一步拉大。
03
毛利率下滑困局
耗費數億資金併購也並非一勞永逸，物業公司正在面臨規模化發展的“難啃”危機。因收併購而侵蝕利潤空間的故事，正越來越頻繁地出現在物業領域。
具體上看，2020年，40家上市物業公司的平均毛利率為28。55%。其中，19家上市物業公司的毛利率在30%左右，13家毛利率在20%-30%之間，9家毛利率低於20%。
其中，被碧桂園服務收購的藍光嘉寶，曾在2020年進行了17次收併購動作，在管面積大幅增長的同時，毛利率卻由36。2%下降至35。7%；同樣熱衷大手筆收併購的世茂服務，2020年毛利率則較上一年下滑2。3個百分點至31。4%。
對此，藍光嘉寶與世茂服務的解釋基本一致，“收購公司的毛利率較低。”但背後更深層次的原因或是，管理規模與整合能力尚未匹配，自身需要更多時間消化。
除此之外，行業也存在毛利率常年低位的案例。2016—2019年期間，中海物業毛利率分別為24。82%、23。9%、20。43%、19。95%，毛利率呈現不斷走低態勢。2020年中海物業毛利率創近幾年來最低值，一度下滑至18。3%。
毛利率有所收縮背後，物業公司透過基礎物業服務尋求盈利並非易事。
在管規模位居第一的彩生活，業績增速處於行業較低水平。2020年，彩生活營收35。96億元，同比下降6。5%。其中，年內物業管理服務收益為33。42億元，同比下降1。7%；增值服務收益2。56億元，同比下降36。1%；整體毛利率33。6%，同比下降1。7個百分點。
實際上，過了快速增長期後，更多物業公司開始積極尋求多元化增值服務，提升利潤空間。
譬如，碧桂園服務佈局物業相關產業鏈，收購環衛龍頭公司、電梯海報運營商；恆大物業推出小程式“恆優選”，切入社群團購賽道；保利物業探索公共資源運營，將服務範圍向市政、河道等範圍擴充套件。
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