最近老有外地朋友問我，西安市中心房子好便宜，繞城外的房子，周邊什麼配套沒有，都賣一萬三四了，城牆裡這麼寸土寸金的地方竟然如此便宜。

西安城中心的房子簡直就是窪地！

西安城中心的房子竟然都如此便宜，這個城市樓市沒有什麼錢途的。

這些都是我聽到的聲音。

有果就有因，今天，我來分析一下為什麼西安城牆裡的房子這麼便宜？

我們先來看看幾張城市圖片：

重慶核心區：

上海核心區：

西安核心區：

蘇州核心區：

從以上城市核心區的面貌可以看出，重慶和上海是一種型別（高樓林立），西安和蘇州又是另一種型別（古色古香）。

Why？

因為西安和蘇州的核心區，都是古城！

1。對於古城保護區的最大的制約就是限高。

城牆內側20米以內的建築物、構築物應予拆除；100米以內建築高度不得超過9米；100米以外，採取梯級形式過渡。城牆內區域整體建築控制高度不得超過36米。東、西、南、北城樓內半徑100米為廣場、道路和綠地，周邊的建築物、構築物應與城樓的建築風格、色彩相協調；東、西、南、北城樓外半徑200米為廣場、道路和綠地，半徑200米外至500米範圍內，建築高度控制在24米、36米以下，各以60米距離過渡到50米以下；城牆外側至環城路林帶綠地只允許分散建設少量高度不超過9米的園林式設施。環城路紅線外側建築高度，各以60米距離為過渡區，從24米以下向36米以下、50米以下遞升。

注：引自2002年8月1日起施行的《西安歷史文化名城保護條例》

在這樣的限制下，城牆內的老小區、老房子很難進行拆遷再建設，開發商很難有意願去做這樣的生意。

由於很難改造，勢必導致這些老小區越來越跟不上時代的腳步。小區物業多是看門大爺、掃地大媽的配置。有實力並且想改善居住環境的居民也都漸漸搬離，使得留在這些老小區的居民群體圈層不高。

2。 政府有意願把城牆內的居民外遷。

西安“皇城復興”計劃，該計劃將使西安核心區的人口有及42萬降至38萬，成為具有鮮明的歷史文化特色，以旅遊、商貿、居住為主的世界著名古都的核心區。到2010年，城牆圈內人口控制在30萬人左右，逐步調整城內土地利用，增綠地空間，降低建築高度和密度。到2050年，再將其劃分為20個裡坊，人口控制在22萬，最終使西安成為有鮮明傳統地域特色的，以旅遊、商貿、居住為主的城市功能區。

未來的西安的城牆內的區域，將是全國的，世界的。隨著皇城復興計劃的逐步實施，五湖四海的遊客更加有意願遊覽西安城牆以及城牆內的旅遊景點（鐘樓、鼓樓、碑林、回民街、廣濟寺等）。而城內的居民也會在政府的引導下，逐漸搬離。

人都搬離了，哪兒還有接盤俠。

3。 城牆內的交通問題。

由於城牆及護城河的存在，使得人、車還是受到一定限制，尤其是在城牆內四個角內的居民，出行還是會有一定的影響。

對於那些不管是因為自住還是投資就需要買城牆內房子的朋友，我給出以下建議：

1。買地鐵口尤其是交匯口位置的房子。

2。 如果是投資，那就買離人流量大的景點近的小區。城牆裡的房產最大的風口就是民宿。如果投資房產，建議可以與民宿一起考慮。

3。 如果真是要自住，預算夠，就買相對較貴的小區、最好是單位家屬院（水電氣供暖都全的）；預算有限，那就買物業好一點的吧，城牆內小區的物業真的只能呵呵了。