“祥生宸光悅93折賣房啦！”
祥生宸光悅93折海報
前幾日，富陽高橋新盤祥生宸光悅“降價銷售”海報現身貝殼找房，其93折字樣十分惹眼。一時間，“新房打折賣”的討論從當地蔓延開來，要知道，“雙限”時代下的杭州，開發商的利潤早已被限流，降價便意味著自降利潤率。
宸光悅的打折“風波”，是否意味著富陽樓市熱度持續走低，失傳多年的“打折秘訣”將再度迴歸杭州市場？小鳳凰驅車前往富陽，一探究竟。
01
“93折是教師節活動折扣，上週剛結束。”
在宸光悅售樓處，置業顧問小P回答了小鳳凰關於新房折扣的疑惑，但接下來，小P口風一轉：“94、95折可以辦，我們會為您盡力爭取。”
祥生宸光悅 售樓處
目前，宸光悅已推出所有可售樓棟，處在全面清盤階段，其中，7、8#樓為專案主要續銷部分。雖然，宸光悅推出98㎡、118㎡兩大戶型，但據小P透露，98㎡已基本銷售一空，僅餘幾套一樓房源。
對於118㎡部分，小P表示：“118㎡房源量充足，低、中、高樓層皆可自由選擇。”像7#樓1201室邊套房源，一房一價表顯示約272。75萬，94折後256。39萬就能拿下，優惠力度達16萬之多。
之後，小鳳凰向小P諮詢車位購買問題，小P擺手說：“車位約20萬一個，沒有優惠。您放心，優先考慮好買房問題，車位不用這麼早做決定。”看來，當住宅銷售遇冷進入淡季，銷售的主要工作又回到房子本身。
碧桂園鉑璽灣 售樓處
為何宸光悅分明已93折銷售，118㎡戶型去化速度仍進展緩慢？小鳳凰在旁邊的碧桂園鉑璽灣處找到答案。
從面積上看，鉑璽灣主推89㎡、98㎡兩戶型，房源面積較宸光悅更小。正所謂：“沒有對比，就沒有傷害。”若將碧桂園89㎡、宸光悅98㎡，以及碧桂園98㎡、宸光悅118㎡擺在一起，小鳳凰發現，這兩組戶型基本“一模一樣”！
鉑璽灣98㎡戶型vs宸光悅118㎡戶型
鉑璽灣銷售小M說道：“使用上來說，我們89㎡可以做到和宸光悅98㎡同等的體驗，後者在尺寸上會略佔優勢。”而在118㎡和98㎡第二組對決上，鉑璽灣僅比宸光悅少一間書房，但面積卻相差近20㎡。
以鉑璽灣12#樓1401室為例，98㎡戶型總價224萬，前面同為中樓層段的宸光悅7#樓1201室卻要256萬，兩者相差約32萬。
由於宸光悅、鉑璽灣兩盤相互緊挨，可以說，宸光悅的降價銷售就是為填上同樣戶型總價較高以及樓盤體量偏小的弱勢。其中，98㎡戶型之所以賣得緊俏，也是折後價效比更勝一籌。
02
雖然，宸光悅激進的打折營銷有自身因素，但富陽一手房銷售已面臨事實挑戰。
比如，富春某樓盤就打出“五萬賣車位”的優惠活動，這部分車位位於小區B2層，雖位置上略有不便，但優惠力度是實打實的。像前面說的祥生宸光悅、碧桂園鉑璽灣，以及同為高橋板塊的萬達同心灣，新盤車位售價基本不會低於20萬。
20萬的車位5萬賣，15萬的優惠力度著實肉眼可見。
打折賣房、特價車位……眾多吸客方式的背後，除了“8。5新政”卡死購房資格、二手房倒掛走低重申房住不炒、紅盤放量造成一般樓盤熱度消退外，還有富陽多個樓盤精裝修“暴雷”帶來市場公信力的缺失。
從內外開門、公區大白牆的設計問題，到雨天化身“水簾洞”的質量隱患，富陽新房在精裝修上正面臨“全面戰爭”的窘境。
多個樓盤、各類精裝問題頻上熱搜，也在一定程度上打擊了購房者對買新盤一事的決策力。宸光悅銷售小P甚至表示：“專案明年就能交付，現在買基本等於準現房。如果您對房屋質量有擔憂，我可以申請帶您進專案上，具體看一看。”
就精裝修一項而言，部分樓盤產生的問題，最終要整個行業來承擔，許多被波及的在售專案皆有苦難言。
03
當然，富陽新房市場持續降溫，與該區人口分佈有較大關係。
富陽區各鄉鎮（街道）第七次人口普查常住人口資料（來源自：富陽日報）
上個月，富陽日報釋出《富陽區各鄉鎮（街道）第七次人口普查常住人口資料》。根據圖表資訊，全富陽區常住人口雖達83。2萬人，較上次普查有15。93%的增速。但富春街道常住人口超32。1萬人，佔全區比例的38。61%，增速則為47。93%。
周邊鄉鎮人口向區域核心聚攏，導致全富陽24個街道有19個人口增速為負值。雖然，高橋所在的銀湖街道也有40。51%的增速，但街道在最新普查中僅有約8。3萬常住人口，只佔全區的9。95%。
萬達同心灣實拍 鳳凰網房產/攝
自2020年以來，高橋板塊新房推盤不斷，被冠以“高橋六兄弟”之說。高密度集中推盤，加上板塊內有限的常住人口，使其本身的人口紅利漸漸消失。多位高橋專案銷售均表示：“高橋主力購房人群還是本地居民，富春、之江、濱江過來的人並不多。”
內部購買力日漸消退，外來人口又不足以消化新增“產能”，當新房庫存數量逐步大過區域潛在購房人群，富陽“買方市場”的基本盤短期內很難有所改觀。
這正是廣大開發商與購房者的“博弈論”，只不過，行情的籌碼放在了另一頭上。
面對市場下行，本身“路人臉”的富陽還需修煉“內功”。畢竟，富陽自身並非大熱地帶，又沒有未科、奧體“宇宙中心”的話題度，這也導致它對新杭州人缺少足夠吸引力。
另外，銀行額度收緊、稽核趨嚴，加之已站上6。3%房貸利率，去槓桿後的樓市，有限注意力將再度緊盯少量“鐵打”紅盤，非紅盤得到的流量、關注度勢必大幅降低。
富陽的震盪反應對映著全杭州正進入樓市的“關鍵調整期”，沒有了紅盤抱團的集中刺激，樓市火熱與否的真相，也會直接暴露在陽光之下。
有時候，看看樓市的“素顏”，也未嘗不是件好事。