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4月29日，江門市住房和城鄉建設局公示《關於首次成立業主大會和業主委員會工作指引（2022年修訂）》。

檔案重點內容如下：

  一、申請成立首次業主大會

一個物業管理區域內，符合以下情形之一的，業主可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求，提交《成立首次業主大會和業主委員會申請書》（附件2）：

1、20%以上業主聯名的；

2、已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域建築面積50%以上的。

收到業主的申請後，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當根據小區的開發建設情況，審議業主的請求是否符合成立業主大會條件的規定，並於收到申請之日起3日內答覆業主。

  二、成立首次業主大會籌備組

（一）籌備組成員的組成

由業主代表、建設單位以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表7～15人組成。

籌備組成員人數應為單數，其中業主代表應當不少於業主大會籌備組人數的60%。業主代表應由物業管理區域內的住宅業主和非住宅業主組成。

（二）籌備組業主代表建議從具備以下條件的業主中產生

1。具有完全民事行為能力；

2。遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；

3。履行業主義務，按時交納物業服務費用和住宅專項維修資金，無損害公共利益行為；

4。本人及其近親屬未在為本小區提供物業服務的企業及其下屬單位任職。

  三、成立首次業主大會籌備組程式

（一）籌備組工作方案制定

在《關於成立首次業主大會和業主委員會的倡議》公示期間，街道辦事處（鄉鎮人民政府）根據業主的反饋意見和小區規模、樓宇類別的實際情況會同物業所在地的縣（市、區）住房城鄉建設主管部門研究制定《關於    住宅小區（大廈）推選產生業主大會籌備組的工作方案》（附件4）（以下簡稱為“籌備組工作方案”），開展組織籌備成立業主大會籌備組的相關工作。

籌備組工作方案應明確籌備組人數、候選人的條件、產生的方式和要求、報名期限等內容。

（二）籌備組工作方案公示

籌備組工作方案在物業管理區域顯著位置公示不少於7日，並在小區內設點收集業主的意見。

公示期間業主可實名提出書面的反饋意見，業主提出異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織協商並確定工作方案。

（三）籌備組應當開展的籌備工作

籌備組組織制訂《首次成立業主大會的工作方案》，按照法律規定開展成立首次業主大會的籌備工作：

（1）確認並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（2）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（3）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（4）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（5）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

6）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  四、確定業主人數和投票權數

籌備組向建設單位或物業服務企業索取業主資料，確認業主人數，確定每戶業主在首次業主大會上的投票權數。

投票權數為專有部分面積佔建築物總面積權重。面積和業主人數按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照建築面積計算；建築物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數，按照兩者之和計算。車位、攤位等特定空間可以在《業主大會議事規則》中約定是否計入用於確定業主投票權數的專有部分面積內。

決定《業主大會議事規則》的首次業主大會會議，車位、攤位等特定空間計入用於確定業主投票權數的專有部分面積。

  五、業主委員會成立

（一）首次業主大會會議結果公示

業主大會自首次業主大會會議表決透過《管理規約》、《業主大會議事規則》，並選舉產生業主委員會之日起成立。

將首次業主大會的投票表決結果、業主委員會名單在物業管理區域顯著位置公示，採用書面徵求意見形式的，應將書面徵求意見的結果在物業管理區域內公示不少於30日，業主有權查詢相關材料。

《管理規約》、《業主大會議事規則》表決的公示內容應當包括業主的房號和專有部分面積，業主對《管理規約》、《業主大會議事規則》的贊同、反對、棄權意見和意見彙總結果等。業主委員會委員表決的公示內容應當包括業主的房號和專有部分面積，業主對業主委員會委員候選人的贊同、反對、棄權意見和意見彙總結果等。

業主委員會應將業主投表決票選票及召開業主大會的相關資料妥善儲存。

（二）異議處理

對投票表決結果有異議的，可參照下列辦法處理：

（一）異議提出人應當在公示期間實名提出書面異議。

（二）採用書面表決票補充投票的，異議提出人可以查驗本人的書面表決票或者選票，但應當出示本人的有效身份證件和有效房產憑證；籌備組應當將異議提出人的書面表決票或者選票供其查驗。

（三）異議提出人對公示的業主人數、專有部分面積等業主投票權數提出異議的，向籌備組反映。

（四）有證據證明不是業主或者業主委託代理人投票的，可以向籌備組反映，籌備組應當進行核實。

（五）籌備組應當在業主大會會議表決結果公示期間或者公示期限屆滿之日起在籌備工作期限內對異議進行處理。

（六）異議提出人對籌備組的處理仍有異議的，可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）反映處理。籌備組違反相關規定的，由街道辦事處（鎮政府）依法處理，並通告全體業主。

 本指引自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日。

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文章來源：江門住建委