從2005年就開始傳聞頻頻的白石洲專案，如今終於要走到了終點。
6月7日，萬科（000002。SZ）以23億元入股白石洲舊改專案的訊息傳出，次日綠景中國地產（00095）股價一度大漲逾56%，至收盤漲幅仍超43。68%。
比起萬科、保利發展（600048。SH）、招商蛇口（001979。SZ）等營收動輒數千億的房地產巨頭，營收不足百億的綠景中國地產只是個“小傢伙”，但卻因拿下了白石洲舊改這個明星專案而受到了市場關注。
如今，押下重注的白石洲專案進入收成期，又有了萬科的注資緩解短期資金壓力，綠景中國地產似乎也已經來到了臨門一腳的重要關口。
營收、淨利雙降 短期資金流承壓
2021年可以說是房地產行業的轉折之年。由於“房住不炒”、“三道紅線”等政策調控，房地產市場整體低迷，行業增速放緩。
由於過去發展模式積累的弊病顯現，這一年多家民營房企因流動性危機出現債務違約、甚至倒閉和破產，即使行業頭部房企也大多業績承壓。2021年，A股69家房企中有四成房企出現虧損，其中11家虧損額超過10億元。
2021年，綠景中國地產同樣遭遇了營收、淨利雙降。全年公司實現營業收入43。78億元，同比下降19。30%；歸屬母公司淨利潤11。53億元，同比下降66。62%；毛利約為人民幣21。88億元，同比下跌約17。9%。
但與此同時，綠景中國地產的盈利能力多年持續居於高位，目前保持在50%上下。據智通財經APP瞭解，根據資料統計，2021年，109家A股房企（申萬分類）平均毛利率為29%，表明綠景中國地產的盈利水平在業內處於上游。
而在流動性方面，2021年公司資產負債比率約為65。3%，淨負債率為82%，現金短債比為0。68，目前在資產負債率和淨負債率方面已經達到“三條紅線”的要求，而現金短債比預計在2023年白石洲專案預售後也將達標。
在融資方面，公司於2021年下半年於境外完成再融資約23。2億元，於境內完成再融資約50。8億元，融資成本相比2020年也從7。1%降至6。4%。
值得注意的是，截至2021年末，綠景中國一年內到期的有息負債約為98億元，但在手現金及現金等價物僅為39。07億元。對此，公司在業績會上解釋稱，其中超7成的短期債務屬於有抵押的銀行貸款，再融資機會較大，而對於沒有抵押品的融資，只要白石洲專案可以按計劃預售，便可以存續債務。
儘管公司管理層信心滿滿，但市場依然表現出了對綠景中國資金壓力的擔憂。根據智通財經APP瞭解，2022年2月，惠譽將綠景中國的長期外幣發行人違約評級由“B”下調至“B-”，展望“負面”。
惠譽給出的理由是，這反映綠景中國緊張的流動性及再融資風險，而本次下調評級是基於綠景中國的合同銷售規模較小且集中在少數專案上，尤其是白石洲專案。
深耕大灣區舊改，“押寶”白石洲
綠景中國地產一直堅持以房地產開發與商業地產經營相結合的雙輪驅動業務發展模式，這也是其始終保持高毛利率的原因之一。
據智通財經APP瞭解，當前物業開發的平均毛利率在20%-30%，而舊改專案具有更豐厚的毛利率，已經成為一些房企利潤的重要保證。不過，舊改拆遷涉及的問題較多，亦存在改造難度大、建設週期長、投入成本高的劣勢。
而綠景中國地產常年高毛利率的另一個原因，則是因為公司始終保持“小而美”，並未如其他房企一般頻頻在公開市場叫價拿地，而是專注大灣區這“一畝三分地”，其中又以深圳為重。
綠景中國地產已然在粵港澳大灣區深耕三十年，截至2021年年底，集團擁有土地儲備約737。7萬平方米，其中約78%位於大灣區內的深圳、香港、珠海及東莞等重點城市。控股股東所擁有的土儲資源規模約770萬平方米，包括位於深圳、珠海及東莞樟木頭專案，亦全部位於粵港澳大灣區核心位置。
而說到綠景中國地產的在手專案，白石洲舊改專案顯然是市場關注的重中之重。
作為深圳“城中村”的典型代表，白石洲不僅牽動著深圳漂泊打工人的心，同時其舊改專案也被稱為深圳城中村的“舊改航母”，其計容面積高達358萬平方米，周邊同級別的樓盤房價高至15萬元/平方米，專案潛力不可估量。
比起公司在手的其餘舊改專案，如深圳黎光、珠海東橋等，無論是土儲規模，還是利潤空間，白石洲舊改專案都算得上是“巨無霸”，當年招標時亦引得保利、華潤、佳兆業等眾多房企爭搶。
在收益引人豔羨的同時，綠景也在白石洲專案上押下了重注。不僅默默跟進專案耗費十年之久，公司的資金實力也受到了巨大的考驗。據公司透露，整個白石洲專案的總投入近千億，其中一期200億元、二期100億元、三期300億元、四期300億元。對於綠景中國這樣一家體量不大的房企來說，這個專案做得並不容易。
如今，白石洲專案終於來到了即將收穫的時刻。按照計劃，專案將分為四期滾動開發，開發週期約為8到10年。目前白石洲一期預售地塊已經四證齊全，並且正在進行工程建設，預計2023年就可以開始預售，一期可售貨值大概300億元。
萬科“來援”，適逢其會
但在摘果實之前，綠景中國地產尚有一段煎熬的時間——短期的債務壓力和後續的資金需求，讓綠景向萬科遞出了橄欖枝。
6月7日晚，綠景中國地產公告稱，萬科將向白石洲舊改專案母公司注資23億元人民幣，萬科享有專案第三期及第四期的分派盈利，分派比例綠景與萬科分別為80%、20%。
從可售面積來看，三、四期可售面積共計130萬平方米，佔據了白石洲專案總可售體量的八成。按照一期可售貨值300億元計算，三、四期的可售貨值規模可超千億元。如今萬科能以23億元抄底，顯然是撿了個大便宜。
一方得以分潤白石洲這個明星專案的蛋糕，而另一方則緩解了資金壓力，獲得了喘息之機，這筆交易可謂雙贏。
而說起綠景與萬科，二者亦是早有緣分。自2015年起，萬科就斥資6。6億港元入股了綠景中國，截至2021年，其持股比例仍有11。78%。此前，萬科總裁祝九勝曾長期擔任綠景中國的獨立非執行董事，2019年後則改由萬科旗下萬物梁行首席財務官莫凡擔任。多年來的羈絆，也讓如今這筆交易成為了順理成章之事。
小結
從二級市場對這筆交易的反應，可以看出，投資者對於萬科的“馳援”亦是鬆了一口氣，新的注資提振了市場對綠景中國的信心。
作為專注於城市更新領域的特色開發商，綠景一度被稱為深圳的“舊改之王”，其在這條細分賽道上的實力自然是不容小覷。不過，在房地產這個注重規模、排名的行業，站在聚光燈下的綠景仍然亟需透過白石洲專案來進一步證明自己。
經歷多年耕耘、穿越行業寒冬，如今綠景與其投資者們所能做的，唯有靜待花開。