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國內物流園區正在朝著智慧化、低碳化邁進。

當下，新零售等為物流園區創造了全新市場需求，例如冷鏈物流、直播電商、社群團購等，對園區的基礎設施建設、作業流程管理、服務方式創新產生了巨大影響。

與此同時，當下環境對於能源和綠色的引導更要求企業對社會責任的履行。我國定下來3060的碳中和目標，而資料顯示，2020年國內逾1。5萬個產業園區碳排放佔了全國碳排放總量的1/3，這意味著園區是減碳的重要陣地。

然而許多園區智慧化建設紅火展開，卻在流程線上化之後戛然而止，智慧化僅停留在軟體平臺的炫目和硬體裝置的堆砌上，並沒有真正改變運營流程和體系；低碳化建設僅僅關注新能源基礎設施的投建，忽略後續能源的利用和管理。

業主們關心資金回籠、關心持有資產後長期管理運營，但如何長期運營資產，長期產生有競爭力的回報，當前需要做出更多改變。

就此，普洛斯資產運營服務（ASP）董事長及執行長莫志明對觀點新媒體表示：“行業已經到了必須要加強整個資產管理水平的重要階段。普洛斯一直都很重視資產運營，累積了一套完整的管理系統流程，也到了一個時間節點，可以把成熟的科技運營結合資產管理方案和經驗輸出給行業。”

對普洛斯ASP來說，過去五六年，把科技跟資產運營管理相結合，探索積累的經驗在4000多萬平方米的場景中應用，證明了其智慧零碳的解決方案無論是在降本還是提升資產運營效率方面，都是切實有效的，而不只是概念。

智慧與零碳的一站式方案

普洛斯ASP提供的智慧、零碳園區方案，是一個依託科技和數字化平臺的一站式方案。

智慧化體現在運營方面，能連通業務環節，打通人、貨、場等系統間的壁壘；資產方面，能讓各地園區互聯互通；服務方面，能夠實現不論是業主、租戶、運營方的實時查詢和高效協同；管理方面，能實現前中後臺多角色協同管理，實時掌握園區現狀，精準決策。

園區智慧化建設最直接可見的，是園區擁堵、月臺吞吐率等的提效和改進。此外，普洛斯ASP提供的“1+N”科技運營體系，能夠依託智慧運營中心把分佈在不同城市區域的N個物流園聯通起來，接入智慧化的現場管理系統，綜合展示園區的實時運營情況，幫助園區現場人員決策，在突發事件發生時可以實時告警。

在減排降碳上，普洛斯開發了“海納碳管理平臺”，這套平臺透過物聯網、人工智慧、大資料技術，把能源使用轉成對碳的核算，能夠分析園區的能源使用情況，發現節能改造的空間。

智慧零碳標杆園區——上海普洛斯寶山物流園

對於物流及產業園區的業主、租戶來說，節能減碳中很突出的一個難點是缺乏一套碳測算的系統。但普洛斯已經能夠據此有的放矢地進行能源改造，用人工智慧演算法進行智慧排程，精準減排。

“零碳解決方案，不光是對業主，還是園區租戶，都提供了從園區碳核算到減排的具體方案，無論是採用更多新能源的方式，還是用能耗更低的裝置，我們都有相應的方案。”普洛斯高階副總裁及科技運營負責人邱寶軍介紹道。

在供能側和用能側都有相應方法，在供能側，比如引入屋頂光伏、地熱等改善供能結構，用能上，例如照明改造、冷庫的節能改造等，“工業園區耗電非常大，生產環節如何去節能和降碳，這裡面其實都有很多相應的方法。”

“能夠讓對一個園區的能源使用和碳排放的情況看得見、看得清，就能知道怎樣更精細地去控制。降碳的方式非常多，涉及到資產管理的各個環節，這裡面有很多資產服務的投入，涉及到產業資本的投資。”邱寶軍說。

智慧園區、零碳投入都需要資金，但對於業主來說，普洛斯的解決方案可以支援他們零成本投入實現轉型升級。例如園區的光伏發電系統，普洛斯利用自有基金或者跟投資人共同成立的基金等等去投資光伏，綠電的收益可以和業主分享，普洛斯作為投資方也能達到基金對收益的要求。

業內許多物流地產企業都走在投建光伏板的路上，但由於一些園區並沒有很好的用電消納能力，光伏板似乎沒有聽上去那麼“香”。

這是一個投建後使用以及長期運營管理的問題，普洛斯在持續探索過程中，對供能的穩定性、如何儲能積累了經驗。

“普洛斯不會把零碳分開來看，一定是把它看成整個資產管理的其中一部分，怎麼去讓零碳方案和我們其他資產管理的系統之類的都連線起來，這個零碳方案就能長效。”

普洛斯著眼於行業，“能源成本、能源效率已經不是一個可有可無，而是一個必須要關注的問題了。光做一個園區可能不夠，如何促進整個產業降碳，怎麼促進整個生態的降碳，這些我覺得是目前物流園、工業園還是產業園所共同面臨的難題和挑戰。”莫志明表示。

全週期資管與服務下沉

降碳和智慧化的方案涉及到整個園區從拿地建設開始到後期運營全週期。

“智慧園區、零碳和整個資產全生命週期管理應該被當成一件事來看待。因為從全生命週期來看，從設計階段就需要思考，就需要考慮到很多細節。如果在設計階段沒有充分考慮，建完之後再去補充，再去整改，成本就很高。”莫志明解釋。

“要降碳，那麼建築從規劃設計的時候，就要把相關的理念和相關的解決方案植入進去。比如說雨水回收、屋頂光伏、節能的各種方法，這些都必須要跟資產的全生命週期管理結合在一起。這是普洛斯ASP在這一塊跟別人不一樣的地方，也是我們的優勢之所在。”邱寶軍表示。

最開始，普洛斯ASP做全託管服務，“很多地方政府、上市企業把資產整個委託給我們，我們負責從前期的規劃設計、工程管理到整個科技化運營、招商租賃，甚至到最後資產的退出，來做全託管的服務。”

但後來普洛斯發現一些業主在部分環節中自身具備足夠能力，這類客戶一方面希望藉助普洛斯專業的能力，另一方面又沒法全託管。為此，普洛斯ASP推出了雲資管，邱寶軍表示這包含一套遠端的科技運營系統，對他們來說是非常好的輕量化方式。

普洛斯ASP推出的雲資管服務

“普洛斯ASP會給相應的租戶提供一套線上服務平臺，讓租戶跟業主、相關運營方能夠更加緊密的互動，同時也能把我們長期積累下來的各種增值服務匯入到系統，幫助租戶更快觸達，同時也幫助資產擁有方提升增值服務的營收。”邱寶軍續指。

“例如遠端的招商租賃，就可以充分利用普洛斯的客戶資源，藉助資料智慧推薦的一些方式，把客戶需求匹配到普洛斯ASP所服務的業主資產上面。”

普洛斯ASP將多年來積累的科技運營經驗、數智化技術能力以及零碳化的運營實踐，都沉澱到了貫穿資產生命週期各個環節的服務之中，圍繞從規劃期、建設期、運營期到處置期的資產全生命週期，已形成了多層次的服務體系——全託管資管、專項資管服務和雲資管服務，面向園區業主、租戶和運營方的不同型別的需求，靈活定製方案。

目前，園區規劃定位不明、空置率過高、與產業融合不足、投入產出效益不對等、人車排程管理難等等問題在廣闊的二三線城市更為掣肘，普洛斯ASP的方案與經驗在一個個案例中再度被證明是有效的。

在去年簽約的蘭州陸港專案當中，蘭州國際陸港管委會就將專案進行了全託管，普洛斯將智慧化和低碳理念引入了園區全生命週期，從設計階段就制定智慧化物流園區發展戰略和藍圖，設計具體架構。簽約後，以全球客戶資源為基礎，去匹配物流、冷鏈、保稅區功能的需求。

5個月前在福建寧德市的專案順利落地，受到業主方寧德交投的認可。普洛斯ASP從2020年初就開始為專案提供諮詢規劃服務，基於專案區位優勢與地區產業特點，將專案打造為區域物流業與製造業聯動發展的智慧現代物流園區，吸引產業聚集。

而輕量化的雲資管服務，更便於普洛斯透過線上為主、線下結合的服務方式，降低園區運營數智化的門檻。普洛斯ASP多年來在智慧化、零碳化運營管理資產的經驗，如今將輸出給行業，面向廣大二三線城市園區，發揮更大的價值。