如果把時間前移10年，大家最後悔的事情是什麼？有的人可能後悔沒有好好工作，為了妻子和兒女提供更好的生活質量，而有的人可能後悔沒有早點買房，畢竟在近10年裡，全國房價發生了很大的變化，部分城市漲幅超過了200%。可以這樣說，很多人透過買房賺得缽滿盆滿，可是5年後，這種情況還會持續嗎？

不可否認，隨著近些年樓市調控力度不斷加強，尤其是確定“房住不炒”定位後，大家對樓市的預期開始出現分歧，“看漲”的信心大不如從前。其實這樣想也不奇怪，以近3年的樓市調控為例，根據資料顯示，2019年樓市調控累計620次，2020年接近500次，而截止到8月，調控次數已經超過了400次。

更為關鍵的是雖然部分城市出現了下跌，但是從整體方面來看，房價仍然處於“穩中有漲”的狀態。然而，相比較5年前，漲幅明顯放緩了許多，5年後，“現金”和“房子”哪個更值錢？孫宏斌2句話說得很清楚。

想要分析哪個價值更大，可以從3個方面來判斷，第一就是樓市的整體環境，能否支撐未來房價上漲；第二就是房子的投資回報率有多少；第三就是5年後，房子的回報收益能否跑贏現金。

第一、樓市環境能否支撐5年後的房價上漲。

根據機構的資料顯示，國內已竣工和新開工住房已經足夠30億人居住了，並且未來還有大量住房處於代建狀態，可以說房子已經供大於求了；其次，國內人口逐漸從“中小城市”流向“城市群和都市圈”，除了部分熱點城市之外，許多中小城市都有大量空置房子。

更為關鍵的是近5年間，新生兒數量不斷減少，根據社科院的預測，到2030年左右，國內人口就會進入負增長階段，這意味著未來房子不斷增多，人口卻不斷減少，樓市環境很有可能無法支撐房價上漲。

第二、未來房子的投資回報率有多少？

大家都知道，投資房子的回報方式有兩種：出租和升值，考慮到貸款已經成為90%以上購房者的首選方式，因此計算房子的投資回報率，就不得不把利息也考慮在內，客觀來說，如果未來房子的升值空間不足，那麼單純靠出租的投資回報率是很低的。

舉個例子，你手上有一套總價為200萬的房子，每個月需要承擔房貸5000元，如果在未來5年內，每年房價漲幅僅為3%，那麼即便是房子一直處於出租狀態，每年實際的回報可能最多隻有4萬元。從中就能看出，投資房子的回報主要透過升值，隨著樓市調控不斷加強，未來的升值力度勢必會緩和許多。

第三、5年後，投資房子的回報收益能否跑贏現金？

毋庸置疑，相比較投資房產，持有現金的成本明顯小了很多，除了受到通脹的影響之外，例如暫定銀行存款利率為4%，我們把100萬現金存進銀行，那麼5年後的收益約為21萬元；而如果我們把100萬作為首付用來買房，並且每年房價漲幅同樣為4%，那麼5年後的收益為50萬。

看起來，未來5年，房子明顯比現金更值錢，但是我們不要忘了，買房的收益雖然高，但是持有房產的成本也多，例如每個月的利息、物業費等，而且並不是所有城市的房價都會升值，而存款則屬於“旱澇保收”，而且成本也更少。

對於這個問題，從房產大佬孫宏斌的2句話中，我們也能看出些端倪：

1、未來房價既不會大漲也不會大跌，這是很多人已經形成的共識。在樓市調控政策的“高壓態勢”下，房價想出現大波動是很難的，實際上，從近兩年開始，部分城市出現過熱度過高的情況，隨之而來的就是部門約談。

也就是說未來房價整體走勢逐漸平穩，從投資角度來說，想透過投資房產獲得大量收益的願望可能要破滅了。

2、下半年市場會更慘淡。其實從上半年開始，房企就面臨了市場冷淡的情況，而從下半年開始，房企面臨的問題會更多。

總的來說：從孫宏斌的2句話中，我們能否發現未來樓市大機率會穩定下來，從自住的角度來說，這是個有利訊號，而對於想要投資房產的人來說，這也意味著收益空間會收窄很多，再加上當下房價已經處於高位，持有房產的成本高居不下，如果收益進一步減少，那麼投資的價值也就大打折扣了。相比較之下，5年後，現金或更值錢。

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