學區房是孩子上學的重要環節，現實生活中經常有老人為了孫輩落戶上學，將自己所有的房產過戶到孫輩的父母名下。

此種情況下，雙方系基於何種法律關係而過戶？當一方主張贈與，一方主張借用時法院該如何認定？

基本案情

沈奶奶與方爺爺系夫妻，二人育有一子方貴，一女方琴，方爺爺於2010年去世。2016年，沈奶奶與方爺爺共有的房屋拆遷，分給沈奶奶安置房屋一套，安置協議記載被拆遷人為沈奶奶。2020年，沈奶奶作為贈與人，方傑（方貴之子）、秦琦（方傑之妻）作為受贈人，雙方在不動產登記部門，簽訂《贈與合同》一份，載明沈奶奶將案涉安置房屋贈與方傑、秦琦二人，並將案涉房屋登記在該二人名下。現沈奶奶將二人訴至法院，主張當初過戶房子是為了配合二人的孩子小方（沈奶奶重孫）上學，並非將房子贈與二人，二人也承諾給孩子辦完入學就將房子還給沈奶奶，但後來一直不配合轉移登記房產，故請求法院判令雙方簽訂的《贈與合同》無效，被告協助原告將案涉房屋轉移登記至原告名下。

兩被告共同辯稱，自己一直在照顧原告，原告贈與房產是因為希望二人繼續照顧她，並非因為孩子上學，雙方之間的《贈與合同》真實有效。

法院審理：本案的爭議焦點是：原被告之間的《贈與合同》是否真實有效？

法院經審理認為，贈與合同雖是無償合同，但此種無償往往基於受贈人對贈與人在感情、生活等方面照料的付出，尤其是涉及房屋等經濟價值較大且對贈與人具有生活保障作用的不動產，財產所有權人更會基於一定的目的作出贈與決定。綜合該案查明的事實，法院認為，沈奶奶與兩被告之間不存在真實的贈與合同關係。理由如下：

第一，沈奶奶的贈與動機欠缺。雖然兩被告系沈奶奶之孫及孫媳婦，但二人並不與沈奶奶共同居住，未能提交對沈奶奶進行撫養照料的證據；

第二，有證據證明房屋所有權轉移登記的目的僅為兩被告子女入學，而非真正的贈與。沈奶奶及其子女，包含方傑的父母均對此出具證人證言，方傑父母作為其至親，所作陳述具有較高可信度。

第三，方傑提交的《協商證明書》不能證明雙方存在贈與法律關係。該證明書中，記載的僅為涉案房屋“過戶在孫子方傑”名下，“過戶”即所有權的轉移登記，該客觀事實可能基於多種不同基礎法律關係而發生，並不能明確一定是基於贈與法律關係發生。

第四，沈奶奶與兩被告對該房屋的處理系無權處分。涉案房屋系沈奶奶與方爺爺夫妻雙方共有財產拆遷後的安置房屋，在方爺爺去世後，相關繼承人對該房屋享有權利。沈奶奶與兩被告在未經與其他繼承人協商的情況下，以贈與方式辦理所有權轉移登記系無權處分。

第五，兩被告以涉案房屋辦理子女入學手續的目的性較為明顯。經查證，兩被告之子確實在涉案房屋所有權轉移登記後，辦理了涉案房屋所在學區的入學手續，而兩被告並不在涉案房屋居住。

綜上，法院採信沈奶奶的主張，根據民法典第一百四十六條的規定，雖然原被告雙方以簽訂《贈與合同》的方式辦理了涉案房屋的所有權轉移登記手續，但該行為系雙方共同的虛假通謀行為，應屬無效。根據民法典第一百五十七條的規定，二被告應當返還案涉房屋，故沈奶奶要求二被告協助將房屋所有權轉移登記至其名下，法院予以支援。

另需說明，因本案不涉及案涉房屋析產分割問題，故未追加相關權利人參加訴訟。

最終，法院依法判決支援了沈奶奶的訴訟請求，判決作出後，雙方均服判息訴，現該判決已生效。（文中均為化名）

法官說法：我國民法典規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。而“借房登記上學”會使房產這一重要不動產脫離真實權利人而存在。對真實權利人而言，該行為會產生極大的法律風險，因此應儘量避免類似行為；如必須從事該行為，則應擬定內容明確的協議，並邀請第三人作為見證方在協議上簽字；另外一定要儘早要回房屋所有權，以免出現房屋被抵押、拆遷而無法得到補償等不利情形。作為借房入學一方，更應秉持誠信原則，如非但不感念他人的慷慨相助，反而欲將房屋佔為己有，即使讓孩子贏在了教育的“起跑線”，卻會讓其輸在道德的基本線。

法條連結：《中華人民共和國民法典》

第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

第一百五十七條民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。