21世紀經濟報道記者吳抒穎 深圳報道

在盤活經營性業務的沉澱資產上，萬科挖掘到了新的路徑。

2023年1月17日，建設銀行旗下建信住房租賃基金宣佈與萬科聯合創立的“建萬住房租賃投資基金”，基金規模達到100億元，將用於投資收購房企存量長租公寓資產。

這是建設銀行在去年11月設立國內首隻住房租賃基金後，首次與單一市場主體進行如此大規模的合作。

萬科與建行首批合作的專案也已確定，包括北京、上海、成都和武漢的6個已運營的萬科長租公寓專案，合作規模約24億元，後續將快速啟動第二批專案的合作。

藉著這隻基金，萬科打開了租賃住房發展的新里程。從2014年開始佈局長租公寓以來，萬科在這一領域踩過坑、趟過水，泥濘前行至今，終見到盈利的曙光。

以國外不動產投資基金的運作為鏡子，對持有性資產而言，這是一種相對成熟完備的模式。未來萬科在打通“投融管退”通道以後，旗下經營性業務的發展空間以及增長潛能、將會插上想象力的翅膀。

規模撬動

建萬住房租賃基金，對萬科租賃公寓業務而言是一步好棋。

在這隻募集規模為100億元的基金中，萬科出資比例佔20%，總計20億元；建行則佔大頭，出資80億元，佔比80%。

萬科的公告顯示，建萬住房租賃基金堅持投資於住房租賃基本定位，主要投資於萬科及其關聯方持有的自持住宅、存量商辦物業等存量資產，同時投資於其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業等存量資產，用於租賃住房。

這延續了建行去年創設全國首隻租賃住房基金的執行模式。

去年11月，建行設立全國首個住房租賃基金“建信住房租賃基金”並簽署了首批專案收購協議，募集資金規模為300億元。其時，建行與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地簽署子基金意向協議，以及簽署首批十餘個專案收購協議。

建萬住房租賃基金的運作模式，也與之類似，所不同的是，投資的專案將主要以萬科旗下的為主。

對於建行來說，萬科也是可靠的合作物件。

去年，建信住房租賃基金籌備組組長孫慶文在接受採訪時坦誠，“（租賃住房）投資業務屬於操作環節多、交易結構複雜、當期收益並不高的‘辛苦活’，這也是目前金融機構涉足不多的原因。建行過去推行住房租賃戰略，在專案篩選、專案運營、信貸支援、證券化退出等各環節積累了一定實操優勢，這也是建設銀行承擔試點任務的重要原因。”

“收益率不高”，是租賃住房的最大痛點之一。而萬科作為這一領域的龍頭，經過數年的探索，積累的經驗和挑選的專案，能夠相對匹配建行對此的需求。

萬科釋出的資料顯示，2022年前9個月，萬科長租公寓業務泊寓實現全口徑營業收入23。1億元，共運營管理長租公寓約21。5萬間，出租率95%。

相對突出的規模優勢與運營實力，泊寓實現盈利的目標也並不遙遠。

在去年舉行的萬科2021年度股東大會上，萬科總裁祝九勝表示，萬科長租公寓業務2022年已經在現金流實現盈利，在2023年也會實現報表盈利。

披荊斬棘

藉著建萬住房租賃基金，萬科看到了長租公寓打通“投融管退”全鏈條的希望，更有望擴大在租賃住房領域的優勢。

在公告中，萬科表示，參與投資建萬住房租賃基金，是踐行“城市建設服務商”的戰略定位，落實國家“租購併舉”政策的重要舉措。“公司將充分發揮行業龍頭的示範效應，為社會提供更多優質的租賃住房產品。本次投資有助於盤活公司長租公寓存量資產，進一步擴大長租公寓業務管理規模。”

萬科集團董事會主席鬱亮也表示，萬科與建行攜手設立住房租賃基金，承擔著探索、驗證新舊發展模式過渡道路的重任。萬科將與建行一道，共同探索打通資產證券化（REITs）、市場化轉讓等多種路徑，形成可持續的商業閉環，找到一條既能切實增加租賃住房供給，又能促進房地產業、房地產金融良性迴圈和健康發展的道路。

建萬住房租賃基金，其本身可以視作是一種Pre-REITs。

建設銀行董事長田國立指出，建設銀行與萬科開展基金合作，將聚焦兩個方面重點發力，其中一個方面是，積極構建住房金融服務新體系，共同孵化培育REITs合格資產，進一步完善市場化資產REITs標準，共同構建“投貸管退”住房租賃服務閉環。

資產證券化（REITs），是萬科未來長租公寓“變輕”的唯一可能。

事實上，租賃住房REITs在國內並非沒有先例。

2022年8月底，北京保障房、深圳人才安居、廈門安居集團三隻保障性租賃住房REITs成功上市；2022年12月，華潤有巢REIT發行，其是業內首單市場化機構運營的保障性租賃住房REIT。

事實上，目前除了保租房這種型別以外，其它市場化的租賃住房，尚未納入REITs底層資產的池子之中。但業界普遍認為，未來市場化租賃住房也有希望被擴容，這將是萬科持有性資產、經營性業務轉型的起點。

去年12月16日，萬科總裁祝九勝在萬科臨時股東大會上也稱，最近監管層對REITs的表態對不動產玩家來說是個利好，相當於90年代中期按揭政策的出臺。據祝九勝透露，萬緯物流的REITs準備是最充分的，就等發改委的批覆。

多條賽道並駕齊驅前進，萬科經營性業務或將苦盡甘來，駛向快車道。

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