6 月 2 日，國內首批基礎設施公募 REITs 完成發行，9 支產品發行總規模為314。03 億元，資產估值為 313。31 億元，整體實現溢價發行，平均認購倍數超過8。5 倍，受到投資人熱捧。其中回撥後網下機構投資人認購倍數最高的為招商蛇口產業園 REITs，認購倍數為 16。8 倍；網上公眾投資人認購倍數最高的為首鋼綠能，高達 56。8倍，重新整理公募基金配售比歷史記錄。
在資產型別上，9 單產品中產權類專案 5 單，包括產業園專案 3 單，物流倉儲專案 2 單；特許經營權類專案 4 單，包括收費公路專案 2 單，汙水處理專案 1單，垃圾處理及生物質發電 1 單。
基礎設施REITs的封閉期因其底層資產特殊性，封閉期較長，均在20年及以上，其中廣州廣河的封閉期最長，為99年；首批9支基礎設施REITs未來擴募潛力較大，其中廣州廣河和普洛斯入池資產估值最高，分別為96。74億元和53。46億元。招商銀行此次擔任了7支產品的託管行，與多個基金管理公司合作。
一
分派率
注：託管費費率、IRR、分派率（擬發行規模）均為各專案招募說明書披露。
平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金和紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金的分派率（實際發行規模）分別基於招募說明書披露2021年6月-2021年12月和2021年7月-2021年12月區間資料測算，首年可供分配金額同上。
首批基礎設施REITs底層資產包括特許經營權、產權兩類。首鋼綠能、首創水務、廣州廣河和浙江杭徽均為特許經營權類專案，東吳蘇園、鹽港REIT、張江REIT、普洛斯和蛇口產園則為產權類專案。特許經營權的轉讓因不涉及資產本身的交易轉讓，在特許經營協議、相關規定層面的限制較多，一定程度上限制了資產的流動性。
透過對比招募書披露的預期分派率，並結合考慮特許經營權類資產到期時點價值歸零的特點，雖然產權類基礎設施REITs的分派率普遍低於特許經營權類基礎設施REITs的分派率（產權類產品的分派率在5%以下，最高的是張江REIT；特許經營權類派息率最高的為浙江杭徽），但數值高並不代表收益高，建議投資者在進行投資決策時，需綜合考慮內部收益率IRR。
這9支產品的基礎設施專案分別位於北京、深圳、廣州、上海、蘇州、杭州等經濟發達區域，政策和經濟環境的支援是試點專案成功發行的助力，也為日後基礎設施REITs的全面佈局夯實基礎。
二
資本化
率
重要計算公式如下：
NOI（淨營業收入）=營業收入-營業支出+折舊攤銷+利息支出-所得稅費用（基於已披露資料進行模擬測算）
Cap Rate=NOI/資產交易價格（在不考慮不可預見費的情況下，交易對價應全額用於支付資產購買費用，即資產交易價格=實際發行規模+槓桿融資）
蛇口產園、張江REIT、東吳蘇園和普洛斯分別在招募說明書中披露了Cap Rate（計算方式為年度經營性淨收入/基礎設施專案的估值），首創水務的Cap Rate根據其在招募書中披露的NOI測算。
浙江杭徽、廣州廣河、鹽港REIT和首鋼綠能均未披露淨營業收入。其中廣州廣河和首鋼綠能提供了2021年6月-12月的預測財務資料，鹽港REIT提供了2021年7月-12月的預測財務資料，浙江杭徽提供了全年預測財務資料，根據粗算出的年化淨營業收入可進一步測算其Cap Rate。
5支產權類基礎設施REITs主要包含兩類資產，商務園區及物流園。4支特許經營權類產品的Cap Rate普遍高於產權類專案，而對於此類性質的專案，全週期IRR相較於Cap Rate也更具參考價值；廣州廣河則未披露IRR。
三
費用
（一）認購
9支基礎設施REITs的公眾投資者認購費用有以上三種收費模式。其中只有張江REIT採用第一種收費方式，浙江杭徽和蛇口產園的認購費收費方式為第三種。其餘6只，包括首創水務、廣州廣河、東吳蘇園、普洛斯、鹽港REIT和首鋼綠能，採用的都是第二種收費方式。
投資者如果有多筆基金份額的認購，適用費率按單筆分別計算。且本基金的認購費用應在投資者認購基金份額時收取，不列入基金財產，主要用於基金的市場推廣、銷售、登記等基金募集期間發生的各項費用。
（二）計費模式對比
基礎設施REITs的管理費採取了多種收費模式，結構一般是以固定費率+浮動費率的模式收取，其中，蛇口產園、東吳蘇園、廣州廣河和首創水務的固定費率部分又分成了兩個部分。
大部分產品的固定費率部分都根據基金淨資產按一定比例提取，部分產品根據基金營業收入和基金規模按一定比例提取。其中東吳蘇園、首創水務、鹽港REIT、張江REIT、廣州廣河、蛇口產園和浙江杭徽分別用基金淨資產按0。15%、0。1%、0。3%、0。55%、0。115%、0。30%和0。205%的比例計提固定管理費。東吳蘇園、首創水務在上述基礎上，分別按當年度扣除基金管理費及基金託管費之前的可供分配金額的1。05%和經年度審計的基金營業收入的0。86%計提第二部分固定費用。首鋼綠能在基金成立當年，固定管理費按前一估值日基金資產淨值的0。7%年費率按日計提，自基金設立第二年開始，基金資產淨值的計提比例變為0。1%，再在上一年度基金可供分配金額的7%計提第二部分固定費用。普洛斯則按基金募集規模的0。70%年費率計提。
浮動管理份用的計提主要和專案的運營收入和目標業績有關，其中，蛇口產園不設浮動管理費用。具體收費細則如下表所示：
四
發售總結
2021年5月19日，9支基礎設施REITs陸續在交易所官網釋出網下詢價公告；5月24日至5月25日，產品的詢價結果和發售公告陸續披露；5月26、27日，9支基礎設施REITs陸續在交易所官網釋出發售公告，並於5月31日正式向公眾投資者發售；面向公眾的募集時間短，分別為5月31日-6月2日和5月31日-6月1日，由於發售首日多倍超募，9只REITs均已於5月31日公告結束公共投資者募集；募集規模大，共發行314億元；戰略配售佔比高，其中首創水務、廣州廣河、浙江杭徽和普洛斯的戰略配售佔比均超過70%，網下投資者認購數量佔比在16%-32 %之間，公眾投資者可認購的份額比例在4%-13%之間。
需要提醒的是，投資者在認購前應瞭解投資風險，認購時仔細閱讀風險提示書並簽署。因本批產品為封閉式基金，認購後不再開放申購、贖回，所以只能參與二級市場交易。
本次的成功發行，對基礎設施REITs的後續發展和市場制度的完善具有借鑑意義。同時，佈局未來，為公募REITs和不動產市場的發展提供了新的探索方向，也為後續吸引優良資產的入池提供基礎。
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責編：林芫如
視覺：劉嘉域
監製：張超 邱秀峰