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版權：來源 房東經濟說 ID：SEASFO

最近有傳言說很多地方的二手房都停貸了，如果你要在這個城市買二手房，必須全款才行。

如果情況真是這樣，對樓市的衝擊會是巨大的，畢竟中國房地產市場化已經二十多年，二手存量房產的數量遠遠多過新房數量，要考察真實的市場，二手房比新房更有考察意義。

二手房真的停貸了嗎？

經過仔細的查詢，有關二手房停貸的說法主要是一些區域性的訊息，這些資訊主要來自於中介、群聊、網際網路，並沒有哪個城市或銀行透過官方檔案明說要給二手房停貸。但各個城市的二手房貸款的確變難了、審批更加嚴格、利率較以前也有明顯的上升，甚至有部分銀行不做二手房業務，還有銀行對於樓齡較高二手房大幅提高了首付門檻甚至停貸。

武漢部分銀行對二手房停貸的傳聞

合肥部分銀行二手房停貸的資訊上了微博熱搜

鄭州銀行對15年以上二手房或60平米以內二手房停貸

貝殼統計的72城房貸利率指數及簽約放款週期

可見儘管市場利率沒有上升 但銀行對房貸進行了定向加息

與此同時 房貸的放款速度也越來越慢

可見“二手房停貸”這事情，表面上並沒有統一的說法，但在實際操作層面則正在穩步推進。有些事可以做、但不好明說。

二手房貸款在部分城市受阻，根本原因是房貸資源總量越來越少了。我們在往期主題中多次提到在2020年的最後一天央行、銀保監會發布的超重磅檔案：《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，它的影響力非常大，而且絕大多數人低估了這個通知的威力。根據通知要求，未來將根據銀行業金融機構的資產規模、機構型別等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求。

通知對五檔銀行的房地產貸款比例給出了明確的上限

在檔案釋出的時候，已經有很多銀行達到甚至超過了這個上限比例，意味著這些銀行在2021年都將再難獲得新的房貸額度；而其他有空間的銀行也因為上限被鎖死，可批准的房貸總量比過去大幅減少，在這種情況下，銀行傾向於將房貸批給新房，留給二手房買家的額度就少了。所以之前網上傳出所謂的“二手房停貸”並不是銀行一句話、一條線說停就停的，而是房貸資源有限的情況下不可避免的現象。

這個做法很可能將樓市徹底分化為兩個市場：一手房市場和二手房市場的執行邏輯相差越來越大。

具體來說，熱點城市的新房專案由於限價帶來的價格倒掛，價格明顯低於周邊的二手次新房報價，買家就有一種買到即賺到的感覺，紛紛報名打新，而是否買中就全看運氣；另一方面，二手房受制於限購、限售、限貸以及正在鋪開的二手房指導價，成交量越來越低，有價無市變得常態化。

如果再深入分析，這個措施對新房買家的心理預期也是有影響的，因為無論你買到的新房有多好，從買入的那一刻起，這套房就從新房變成了市場上的存量二手房。而周邊無法成交的二手房報價虛高，給打新者帶來的買到就賺到的預期或許也只是一種錯覺。

信貸的重要性

無論是新房還是二手房，信貸都非常重要，它是房價上漲最重要的動力，沒有之一。

我們回顧一下2015年後這一波樓市超級週期的邏輯，它始於2014-2015年的連續降準降息（累計6次降息6次降準）和針對樓市的定向寬鬆（如降低首付、房貸利率打折、放鬆“認房認貸”），信貸環境的寬鬆加速了鏈條式的加槓桿，常見的加槓桿鏈條如下：

（1）年輕人從老家帶著兩三代人的積蓄或賣房所得的房款來到大城市，透過貸款買入老破小；

（2）原住民見房價勢頭很猛，順便改善居住，用賣給新人老破小後的房款作首付，貸款買了改善型住房；

（3）改善房業主賣出改善房作為首付，透過貸款買入豪宅；

（4）豪宅業主賣出房產後，用於企業經營/ 其他大類資產投資/ 移民出海。除炒房外，這個加槓桿鏈條基本涵蓋了90%的房產交易，不信就問問賣給你房的二手業主，不是置換就是移民；也可以瞭解一下買你房子的年輕人，房款不是賣房所得就是“六個錢包”。

另一個鏈條則是炒房客這一條線：將已有房產二押，拿出現金增持房產。或者透過消費貸和經營貸炒。

可見無論是剛需、置換還是炒房，鏈條中的每一個參與者都需要加槓桿，而且加槓桿的本金大都不是真金白銀，而是從原本的房產市值當中釋放（賣房或抵押）或者幾代人積蓄這種一次性紅利中透支出來的；同時，在當時那種寬鬆的環境下，這些參與者加槓桿的資質也大都是偽造（假流水、假工作證明），在2015-2018年時，如果你到一線城市找一箇中介求助，說自己收入不行怎麼辦貸款，他可以分分鐘幫你搞定材料，因為中介和假材料黑產聯絡緊密，他們甚至可以給你開到完全真實的銀行流水和完稅證明。

你真的相信短短一兩年翻倍的房價是因為城市產業太好？新增人口太多？供需關係太緊張？

錯的離譜。這些基本面只可能在長期支援一個城市的樓市，但不可能在短短一兩年時間裡讓一個城市的房價翻一倍，因為這些基本面不是在最近一兩年才有的，短期暴漲的原因只有一個，那就是槓桿。

2021年中國家庭債務總量超過10萬億美元 是2010年的7倍

（資料來源：ceicdata。com）

中國居民槓桿率（2014年1季度-2021年1季度）

房價大漲的背後是居民瘋狂加槓桿

但最近兩個季度出現見頂跡象

實際情況可能是：很多人還想加槓桿 但銀行不貸了

信貸政策的寬鬆，讓整個加槓桿鏈條順暢運轉，而信貸受制的話，就像鏈條生鏽，無法前行。在過去假材料氾濫，房貸寬鬆的背景下，信貸的釋放是不考慮真實收入水平的，而全社會收入水平恰好是和房租硬掛鉤的，這解釋了租金回報率為什麼會這麼低，也解釋了為什麼房價漲幅遠超平均收入。在風險不斷積累後，2020年底央行和銀保監推出強力限制房地產貸款的舉措是及時和必要的。

瞭解過信貸對房價的重要性，就不難推測下一步市場的方向，如果前文提到的央行通知繼續貫徹、繼續封堵經營貸違規流入樓市，那麼我們一定會看到一些曾經沒發生過的事，全民對房價的信仰也可能會逐漸打破。

2021年5月是一個值得注意的節點，部分熱點城市5月成交量開始降低。如果現有的措施保持不變，這個成交量未來將只有更低、沒有最低。

深圳5月二手房成交量只有3027套

上海4月和5月二手房成交量相比之前降了一個臺階

廣州二手房成交量在5月出現下降

資產屬性還剩多少？

我們在六月初就給過一個判斷，那就是未來房貸會不斷收緊，而且很可能針對二手房。現在看來這個方向是確定下來了。

6月初公眾號曾分享過的內容

儘管現階段二手房貸款只是大幅收緊，說二手房徹底停貸還是有些危言聳聽，但對於流通性本來就很糟糕的無數二手房來說，現在面臨的情況和停貸也差不多了。需要明白的一點是，停貸不只是影響買房者，更影響房產持有者，如果一套房子的潛在買家連房貸都申請不下來，那這套房子基本上就賣不出去了。

“房住不炒”不是一句空話，最終目的可能是打掉它的資產預期、強化它的居住屬性。如今房產是中國人身價的絕對大頭，在部分熱點城市，房產佔據家庭資產的比例超過80%，算上房子都是有錢人、去掉房子都是苦哈哈，這是無數中產面臨的尷尬定位。而現在二手房市場被凍結，相當於這部分資產的靈活性大打折扣，無法套現，仔細品一品，這的確是做到房住不炒了。

有關中國存量住宅的規模，比較普遍的預測是總市值超過了400萬億人民幣，這使得中國住宅成為全世界市值最高的一項資產。但在市場被凍結、存量房有價無市的背景下，這樣的市值並沒有什麼意義。

要考察現在樓市是個什麼狀態，不如回顧一下我們在往期主題裡中提出過的一系列問題：

（1）如果你看好一個城市的房價，但有各種打補丁的限購在，你買得了嗎？

（2）就算買得了，現在各個地方的房貸都卡的這麼緊，你貸得了款嗎？

（3）就算貸得了款，在現有的高基數之上，未來房價的漲幅能符合你的投資預期嗎？

（4）就算能符合你的預期，現在稍微像樣點的熱點城市限售都在3-5年，你賣得了嗎？

（5）就算熬過了限售期，終於可以賣了，但二手房指導價很可能也鋪開了，你有完全屬於自己的定價權嗎？