無論房地產市場是冷是熱，也不管房價走向是漲是跌，房子早已成為了全民熱議的話題，因為它與每個家庭都息息相關。資料顯示，過去二十年，全國平均房價從2063元上漲到9337元，上漲4。5倍，上漲幅度高達352%。當然，對於一二線城市來說，漲幅或許要遠遠高於這個幅度。

顯而易見，對於一個普通家庭來說，如果過去20年、10年，哪怕5年時間，你在城市裡有一套房子，如今基本已經不用再為買房而發愁了，如果能擁有三、五套房子，那基本可以看作是”人生贏家“、“富得流油”了。但是，面對房價上漲，一直都是幾家歡喜幾家愁的事情，對還沒有買房的人而言，尤其是那些沒有積蓄的年輕人，不少人只能一邊努力賺錢，一邊望房興嘆了，有人甚至不敢結婚，不敢生孩子。

但是，最近三年多，面對不斷調整和變化的房地產市場，不同的人對於買房又有了不同的心態變化：有房子的基本可以踏實了，就算房價再跌一點兒，也是穩賺不賠。反之，沒買房子的開始變得糾結起來，房價已經來到了階段性高位，擔心一不小心就在房價最高點買了房，等來等去最後反而成了接盤俠。但是，如果不買房子，面對當前開始回暖的樓市，不少人又擔心以後更加買不起。那麼，如果今年買房子，10年後還會“大賺一筆”、”富得流油“嗎？

判斷未來的房地產市場走向，經濟學家任澤平曾經說過，需要長期看人口，中期看土地，短期看金融。目前，這一論斷基本已經得到了業內的普遍認可。不過，在筆者看來，除了以上三個關鍵因素外，歸根結底還是要看政策面的變化。其實，過去這一二十年的房地產走向恰恰可以佐證這一點。早在2003年，房地產被確定為國民經濟的支柱產業，隨後逐步迎來了高歌猛進的快速發展階段。但是，如今再回過頭看看最近這三年的變化，不難發現，伴著房住不炒時代的來臨，影響房地產行業發展的幾個關鍵因素也都迎來了拐點。

第一、國家對房地產的態度發生轉變。

雖然房地產行業在拉動經濟、促進就業等方面發揮了重要作用，但伴隨國民經濟向高質量轉型，在某種程度上，房地產反而成為了一種拖累。根據中國社科院釋出的《中國城市競爭力報告No。17：住房，關係國與家》顯示，2018年房地產對經濟的淨貢獻率由正轉負。其實，國家早就意識到了這一點，從2016年樓市調控開始，針對房地產的發展走向，就明確了“房住不炒”的定位，“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標和“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”的決心。此外，以往調控相比，本輪調控最大的特點就是建立長效機制。可以預期，未來10年，隨著以土地、監管、稅收、法律等為主要內容的房地產長效機制的加快建立，房價保持長期平穩或是大勢所趨。

第二、人口紅利正在逐步迎來了拐點。

根據中國社科院釋出的《人口與勞動綠皮書：中國人口與勞動問題報告》顯示，在老齡化社會到來和人口出生率下降的雙重影響下，我國的人口負增長或在2028年前後到來。此外，截至目前，我國的城鎮化水平已經達到了60%。根據發達國家經驗看，達到70%後，增速將會明顯放緩，業內預計我國差不多還需要10年時間。由此可見，在住房總量繼續增加的情況下，人口紅利卻已經逐步迎來了拐點，這意味著未來10年，住房市場將會呈現供大於求的局面。

其實，拋開這些冰冷的資料不看，看看我們身邊也會發現，隨著住房、教育、醫療等各類生活支出的增加，如今養孩成本已經大大增加，所以二胎生育意願也都出現了下滑。同時，未來年輕人還會從爺爺奶奶、父母那裡繼承到大量的房產，所以到時候房子恐怕真的不再是稀罕物了。

第三、土地市場進入到了相對穩定時期。

根據中國社科院釋出的《房地產藍皮書》顯示，長期以來，土地價格與房價的比值一度達到了0。68，這是什麼意思呢？說得形象一點，”麵粉“越貴，”麵包“的價格就會越貴。那麼，未來地價還有可能大幅上漲嗎？或許不可能了。理由有兩個：1、國家提出了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”和”穩地價“的調控目標，同時強調政策會保持一致性和穩定性，這意味著土地財政將會逐步告一段落。2、過去一年，國家多次提出要加強城市存量住房的改造提升，用“舊改”代替“棚改”，這說明大拆大建的階段將會慢慢過去，而土地市場也會告別狂歡，進入到相對穩定時期。

同時，值得注意的是，目前國家已經開始出臺“退房令”，明確要求不以房地產為主業的央企要退出房地產業務，日前國家電網和航空集團已經宣佈退出房地產行業。由此可見，伴隨這些財大氣粗的競爭者相繼退出，土地市場的拿地熱度會相應降溫，一定程度上也有助於告別“地王”時代。

第四、貨幣供應量M2增速開始放緩。

作為資金密集型行業，房地產行業的運營離不開大量的資金支撐，所以在樓市調控過程中，金融政策對房地產的影響往往是最具有深遠影響的。過去這三年多，為了抑制房價，銀保監會已多次表態要防止資金違規流入樓市，目前這一政策目標仍然沒有改變。就拿最近幾次公佈的LPR來看，雖然1年期和5年期LPR利率都多次下調基點，但每次都是非對稱降息，根本目標還是扶持實體經濟，對樓市產生的利好比較有限。

除此之外，M2貨幣供應量一直是推動房價上漲的重要支撐力。2017年之前，M2一直保持兩位數的增長率，透過比照可發現，這也是房價快速上漲的階段。但是從2017年開始，國家開始強調要去槓桿、去負債，M2也隨之進入到了低增速階段，一直保持個位數的增幅，透過比照可發現，這也是房價逐步下行的階段。進入2020年以來，受突發事件影響，雖然M2增速出現了一個小反覆，從之前8%-9%的增長幅度一度回升到了10%-11%左右的增幅，但儘管如此，與以往動輒15%-20%左右的增幅相比較還是要低得多。對此，國家老幹部黃奇帆預計，未來10多年，M2的增長幅度大抵會等於GDP增速加上物價指數，據此可以推斷，未來M2會呈現一個長期低速增長的趨勢。

曹德旺

對於未來的房地產走向，曹德旺直言不諱，黃奇帆一語中的

曹德旺，曾入選”世界最具影響力十大華商人物“，目前是中國第一、世界第二大汽車玻璃供應商。但是，可能對於很多購房者來說，知道曹德旺不是透過玻璃，反而是透過房地產，因為他關心的不僅僅是如何製造一塊好玻璃，他也多次對未來的房價走向進行了明確“預測”。在筆者看來，雖然不是業內人士，但作為這樣一個極具影響力的全球知名實業家，他的”預言“同樣也值得關注。

在接受新京報專訪時，曹德旺直言不諱：對一個國家來說，與其他行業相比較，製造業在國際競爭中的重要性要更大。但是，最近這些年，房地產行業抬高了製造業的成本，使得一些製造業企業幾乎無利潤可賺，這樣下去，中國企業生產的產品可能會逐漸失去競爭力，之後國家的競爭力可能就會下降，這個必須引起我們中國人的重視和警惕。因此，在他看來，房地產行業面臨調整是遲早的事情。

黃奇帆

或許，正是不看好未來房地產的大勢，所以他曾經自曝多次勸自己的親妹妹不要持有過多的房產，否則以後可能會面臨賣不掉、租不出去的問題，再過幾年，可能還要交一大筆的管理費。除了勸自己的妹妹不要囤太多的房子，曹德旺還多次提醒急功近利的投資炒房客：現在有錢人都有十幾套房子，沒錢的卻一套都買不起，因此以後就是有錢人把房子賣給有錢人，結果是什麼呢？房子可能根本賣不出去。

無獨有偶。與曹德旺一樣，業內專家黃奇帆也並不看好未來的樓市，他的觀點更加一語中的。據新浪財經報道，日前國家老幹部、中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆表示，除了受房住不炒的影響以外，目前我國人均住房面積達到50平方米，年建設量達到17億平方米，實際上中國的房地產行業已經迎來了天花板。在他看來，未來除了長三角、珠三角、京津冀、成渝等幾大城市群、都市圈的房產還有價值以外，其他中小城市的房產都不要去碰，讓當地的小房產公司自己搞就行了，跨地區去運作已經毫無意義。

由此可見，時代在改變，國家政策導向，經濟發展模式、人口流動趨勢都已經與以往大不相同，所以房地產形勢也開始隨之而變。過去一二十年，大家都相信，只要多買房多囤房就能大賺一筆，就能富得流油。但是，時過境遷，未來10年還想透過買房來賺大錢、賺快錢已經不容易了。

對此，中泰證券首席經濟學家李迅雷、梁中華也都紛紛表示，持有房產的成本其實很高，僅資金成本和折舊成本兩項就至少要達到6%，未來一旦房價不漲或者漲幅比較小，那麼持有房產就是在悄悄虧本。按照這樣的趨勢來看，在房住不炒的時代，再想要透過買房子大賺一筆，實現“富得流油”開始變得越來越難了。