絕大多數人，非要等到淋成了落湯雞，才會承認天下雨了；而有遠見的人只是看到遠方的一朵烏雲，就知道應該早做準備。

現在，一道關於人口的烏雲已經若隱若現。

就在昨天，國家統計局釋出訊息：

截至2019年末，中國大陸總人口數已經到達了14.0005億

，比上年末增加了467萬，

全年出生人口為1465萬人，創下了建國以來的新低

。

總人口破新高，出生人口卻創新低

，中國的人口危機已經不再是專家教授的危言聳聽，而是我們每個人在未來投資裡需要時刻考慮的問題。

01

關於房地產，有一句話叫做「

長期看人口，中期看土地，短期看金融

」，雖然這句話只是從城市化角度進行了闡述，但仍然解釋了很多城市房價上漲的根源。

從長期來說，

一個城市的房價未來有沒有發展，和人口的多少是強相關的

，人口的增多會造成兩方面的利好。

一是城市人口對房地產直接的需求

，房地產的價格是在買家和賣家在交易中磨出來的，買家多，價格自然就會上漲。城市人口增多產生了強烈的租房和買房需求，而日常的生活購物需求也會讓商業地產蓬勃興起。

二是人口的增加會湧現出大量賺錢的機會，並藉此產出更多能負擔得起高房價的有錢人

。一個城市房價的天花板有多高，完全取決於一個地區有錢人數量有多少。

自然情況下，1萬人的小鎮裡只能出現1個百萬富翁，但1000萬人的大城市卻能孕育出不下1萬個千萬富翁。城市人口的增加會帶來的不是幾何量級的財富機會，而只會是指數級的，因此越大的城市有錢人就會越多，房價的天花板就越高。

深圳房價這些年的逆襲就是人口對房價利好的最大例證。

在一線城市中，深圳是對人才最飢渴的，不僅容易落戶，落戶還給錢。

深圳自2018年6月起推行普通高校畢業生落戶新政策，在落戶上取消紙質審批檔案和現場報到環節，實現系統自動核查“秒批”辦理。2018年下半年深圳接收畢業生超10萬人，其中透過“秒批”接收9。1萬名畢業生。

整個2018年，深圳人口淨流入50萬。而同期，北京淨流出22萬，上海淨流入1萬。

在這樣外來人口不斷湧入的加持下，深圳在2019年的房價也不負眾望，

全年上漲幅度超過10-30%

，自2016年全國開啟新的調控週期以來，也只有深圳樓市還能保持這樣的活力。

02

同樣面臨著新生人口的降低的還有和我們同處於東亞的日本，日本也是人口數量影響房價的絕好例證。

2019年，日本出生人數已經連續多年跌至100萬人以下，按照趨勢，到2065年日本人口將從1.265億人降至8800萬人。

日本目前有6100萬棟住宅，但只有5200萬戶家庭。

越來越少的人已經無力充填如此之大的房地產空洞，據預測，到2040年，全日本將有近900個城鎮和村莊不復存在。

日本小城市的房價也因為房產無人問津已經陷入多年不漲反跌的泥潭。

與此同時，由於大城市對於年輕人口的虹吸作用，日本大城市圈的房價仍在逐年上漲。

2017年東京圈房價就上漲了8.94%。

2018年東京圈（包括東京、琦玉、千葉、神奈川）內的遷入人數高出遷出人數約134338人，同比2017年增加了14338人。

截至2018年，東京圈已經連續23年處於遷入人數高於遷出人數的狀態。

可以說，正是這些不斷被湧入的人口生生拉著東京房價在往前走。

03

回到國內，由於國內絕大多數城市在前些年的城市化程序中都享受了或多或少的人口紅利，因此我們也經歷了多年的房價普漲。

但在未來，

中國城市的房價必將經歷慘烈的28分流，強者扶搖入天，弱者匍匐在地。

對於這一點的認識，各地政府的認識當然更加深刻，實際上這兩年各個二線城市搶人大戰號角的吹響，也不過是為了人口而已。

那麼關鍵的問題來了，現在的房產投資還有價值嗎？法拍房投資需要怎麼做？

不得不說，以

我國目前的經濟發展速度和通貨膨脹速度

，房產投資仍然是繞不過去的投資方式。在現階段，再

沒有任何一項投資品能在安全性和投資回報上超過房產

。

因此，房產投資不會死，但我們仍需要考慮策略。

一線二線城市，可以買！

人口淨流入城市，可以買！

人口淨流出小城市的房產，只建議自住！

而法拍房的投資有一些不同，由於法拍房相對二手房往往會有大小不一的折價，我們建議：

可以長期投資、人口淨流入的城市，法拍房投資回報仍然可期。

對於人口淨流出的小城市，要更多考慮房產的市場差價，在保證足夠利潤率的前提下再果斷拿下。