週末，中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會共同為有意購房的需求送上一份“大禮包”。

根據央行網站顯示，新發布的差別化住房信貸政策有關事項的通知，明確表示，一、對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

這意味著，在各個城市逐漸放鬆限售、限購等政策的基礎上，房貸利率尤其是首套房商業性個人貸款利率將迎來新的調降空間。針對房貸利率如何調整？對購房人將產生哪些影響？樓市是否會回暖等熱點問題？今天我們一一給出答案！

1、首套房貸款利率將有什麼變化？

在此之前，全國層面執行的利率下限是首套房貸利率不得低於相應期限的LPR。而2021年貸款利率的基準LPR為4。65%，並且維持了20個月不變。直到2022年1月20日，5年期以上LPR由4。65%降至4。60%。

此次調整後，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，意味著在不調整基準利率的情況下，首套房子的貸款利率最低可以到4。60%-0。20%=4。4%。

這相當於對剛需首套加大了支援力度，且釋放了降息的預期。

2、已經簽約並下發的房貸是否能享受利率優惠？

不能。

此次政策調整主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。

3、二套房貸款利率如何調整？

在像北京這樣認房又認貸的城市裡，不少人購房人難以享受到首套房的利率優惠，那麼二套房貸款利率這次如何調整呢？

根據通知要求，“二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。” 目前，二套房貸利率不得低於相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策，這意味著二套房貸款的利率下限為5。20%，並未調整，仍按照現有政策執行。

4、哪些城市的首套房貸款利率會下調？

由於我國房地產市場區域特徵明顯，因此個人住房貸款利率和首付比例的確定均採用全國、城市、銀行三層的定價機制。

此次下調意味著後續各地首套房貸利率最多可低至4。4%，也就是說，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

以目前北京地區為例，目前北京首套個人住房商貸的利率是在5年期LPR報價的基礎上加55個基點，即下限為5。15%。若在因城施策的基礎上，跟隨下調20個基點，則下限為4。95%；二套房貸則是在4。6%的基礎上上浮105個基點，為5。65%。

5、北京首套房貸款300萬，能省多少錢？

目前北京單套房價格基本在400-500萬以上，雖然還未明確是否會跟隨下調首套個人住房的商貸利率。但我們以下調20個基點為假設，貸款300萬元購房，首套房貸款利率為4。95%。按照貸款300萬元本金、30年貸款期限，等額本息還款方式計算，相比下調前，到期利息將少支付13。2萬元，每個月月供由16380。79元降至16013。1元。

很明顯，如果跟進實施，還是能一定程度上降低購房者的經濟負擔。

6、為何出臺降低首套房貸利率的政策？

其實，3月份以來，由於市場需求減弱，房貸利率已經歷過一波調整，且主要是發生在銀行層面。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾向媒體介紹，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。同時，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實際情況，在全國政策範圍內，下調了本城市首付比例下限和利率下限。

“這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略，做出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特徵。”鄒瀾說。

同時，最新的出臺4月份金融資料顯示，當前商品住宅銷售額出現下滑，個人住房貸款發放額也有小幅回落。4月住戶貸款減少2170億元。其中，住房貸款減少605億元。

人民銀行的通知也明確表示，此次房貸利率的調整旨在堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支援各地從當地實際出發完善房地產政策，支援剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

7、銀行的操作空間更大了？

是的！

此次利率調整後，商業銀行貸款的空間更大，有助於引導地方政府和銀行機構進一步調整貸款政策，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產交易行情的活躍。

在業內人士看來，央行此舉充分體現了當前房貸持續發力、扭轉近期房地產交易行情頹廢態勢的決心，對房地產市場來說的確是重要利好訊息。但後續具體實施還需要等待各地落地細則來執行。

8、“首套房”的定義是否會越來越寬鬆？

上週，多個城市出臺了樓市新政，多以放鬆限購和放鬆首套房標準為主。

5月11日，長沙發布新方案，提出已實現網籤備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房後，將不納入家庭住房套數計算。

5月13日晚間，南京正式官宣，南京二孩及以上家庭，可購買第三套房，這是南京在近一個月的時間裡，第6次“鬆綁”。

5月14日凌晨，東莞出臺樓市新政，繼續加大鬆綁力度。其中，二孩以上的家庭，可以新增購買一套商品住房，同時取證2年之後，就可以售賣。

在次之前，連雲港、常熟、景德鎮、欽州、揚州、梅州、長春等多地明確降低了首套房首付比例或公積金貸款首付比例。

9、房貸利率是否還有下降空間？

今年以來，全國多地的房貸利率呈下行態勢。

央行週末出臺的政策，是下限基礎，各個省市都將根據因城施策的原則，指導市場利率定價，這將是完全市場化的經營決策。不過，本次首套房房貸利率下限下調，將很可能帶動部分城市銀行房貸利率更大幅度下調，如果年內繼續下調LPR基準利率，則意味著全國房貸利率將出現整體下行勢頭。

10、樓市是否會回暖？

目前看來，住房信貸政策調整主要集中在對首套房這樣的剛性住房需求的支援上，未來針對改善性購房需求，是否還會有更多的支援和放寬，目前還需要進一步觀察。

如果出現放寬二套房貸條件、降低二套房貸首付、調整二套房貸利率下限等政策，則意味著樓市可能出現更加明顯的企穩與回暖訊號。

文/北京青年報記者 李桁