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01
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建安成本基本組成
【案例】濟南年某專案地上33層，層高3米，地下1層，鑽孔灌注樁，精裝交付，建安成本2645元/m2；鋁合金耐火窗，聚苯板保溫，商砼按平均330元/m³ ，鋼筋按平均3500元/t 。
以10萬方專案為例：
住宅專案（含地庫）控制住“八大千萬級分項”成本，即可以鎖定專案建安成本的70%以上，根據華潤地產統計，控制措施較好的地產與較差的地產之間，八大分項之間可以偏差達200~300元/m2，即優秀的單位比較差的開發單位在八大分項上可以節省10%左右的建安成本。
以十萬方的專案，即可以節省2000萬~3000萬的利潤。
固成本控制的起點便是：控制住千萬級成本分項工程！
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02
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建安成本的控制
No。1
樁基成本的控制
樁基成本四問：
① 甲方第一問：可否採用天然基礎；
②
甲方第
三問：
是否可以改變樁型？
③ 甲方第三問：樁基承載力是否用足；
④ 甲方第四問：成樁工藝可否改變；
⑤ 甲方第五問：樁基設計可否更加精細化；
【案例】
某專案地上 22 層，地下 2 層，建築高度 H=64m。
原設計：
採用灌注樁，樁基持力層到第⑦層中砂，樁頂標
高見下
圖
。
最佳化設計：基礎超挖2米，持力層落到第④層中砂層，fak=240KPa，經計算承載力修正後達到 320KPa/m 2 ，且下臥層強度及沉降滿足，因此採用天然地基。修正後的地基承載力特徵值能達到 H/2=64/2=32 噸/平米，則可採用天然地基。
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No。2
支護降水成本的控制
基坑工程中常用的基坑支護形式包括：放坡；土釘牆；複合土釘牆；重力式擋牆；懸臂樁；雙排樁（雙排樁+錨）；單排樁錨；鋼板樁；SMW工法樁等。應根據每種圍護形式的特點和適用條件進行選型。
一般同等條件下支護形式的造價從低至高依次為：放坡開挖＜土釘牆＜複合土釘牆＜拉森鋼板樁＜型鋼水泥土攪拌牆（SMW工法）＜錨樁/懸臂樁支護＜地牆＜內支撐。
【案例
】來源網路
青島**專案基坑支護與降水方案對比分析
分析：由於專案前期反饋現場周邊專案開挖，淤泥層狀態為水狀流 質，故第一版基坑支護設計方案按照多數位置設定灌注樁垂直支 護，以阻擋淤泥坍落。在專案地勘打孔期間，透過協同設計院、專案部、成本部進行現場踏勘，認為現場淤泥質土、為流塑 可控狀態，比周邊淤泥層情況好。為節約成本及工期，進行了基 坑支護方案最佳化，最後最佳化結果如下：
一、基坑支護工程：僅專案東側及南側樓座靠近規劃路部分因無法放坡，需採取旋噴樁 + 灌 注樁 垂 直 支護；其它位置放坡空間充足，採取噴射混凝土面層+土釘支護形式，基坑支護措施根據現場開挖情況隨時調整，方案最佳化金額約444萬元。
二、降水工程：根據地勘擬建場地地下水主要為潛水和裂隙水，現場水位埋深約1。00米，歷史最高水位標高約為4。0m；採用明溝降水。根據基坑支護方案的調整，抽水泵數量隨之調整，原方 案考慮工期安排降水90天，70臺5kw水泵每天抽水8小時計算，現考慮60臺水泵抽水，方案最佳化金額約7萬元。
No。3
含鋼量/含混凝土量
控制布牆率、體形係數、高寬比及建築層高等。
建築方案設計時，其較為規則的平面佈置，表現為內凹、外突較少，利於結構專業的剪力牆佈置，且利於
剪力牆長牆的佈置（較短牆而言，長牆的邊緣構件更少，配筋更少），另外平面規則利於軸線齊平，結構扭轉效應會少。
高寬比對結構成本影響也較明顯，當高寬比超限時，結構設計經濟性也較差。
住宅設計時，剪力牆佈置應遵循“兩端、周邊重點佈置，中間、核心筒減少佈置”原則，用較少的剪力牆數量保證結構抗震扭轉指標滿足要求。
【案例】
來自：思優科技
原設計標準層剪力牆面積為24。2m2，牆地比6。05%，最佳化後剪力牆面積為19。8m2，牆地比為4。95%，最佳化剪力牆18%，節省土建造價30元/m2。
No。4
門窗工程
門窗工程的成本控制策略：控制體形係數、約束窗牆比、節能計算精細化、保溫和門窗協調性、門窗分格精細化等等。
【案例】
門窗分格精細化
最佳化前
最佳化後
No。5
外立面工程
外立面工程的成本控制策略：
（1）方案設計：對標、限額、適配
（2）施工圖設計：精細化、成本不均衡投入
【案例】
1。空調格柵內側為非敏感區域，可將外立面真 石漆做法最佳化為普通塗料；
2。非設計強制要求部位，可出具設計變更進行最佳化。
3。空調格柵內側飾面由真石漆最佳化為普通塗料， 可節約成本684萬元。
（碧桂園區域推廣價值）
No。6
保溫工程
管控要點
是“兩個重視”：
重視保溫方案的選擇、重視節能計算；
外保溫系統的比選可以從以下四個方面進行充分考慮：
1、材料的保溫效能和防火效能。一般情況下保溫效果好時，燃燒效能就差，兩者很難兼得；
2、保溫系統的實用性、安全性和耐久性；
3、成本因素、市場的供求關係；
4、耐火窗的選擇既要考慮其成本因素，又要考慮與整個保溫系統的匹配，要在滿足節能和耐火效能的同時尋求經濟合理的解決方案。
精細化設計：屋面保溫、採暖和非採暖、構造設計等
【案例】
分析 上圖中已考慮層間樓板20mm擠塑板的導熱係數，從而使地下室頂板無機纖維噴塗保溫層的厚度降低了25mm，成本降低約20元/m2。
No。7
建築做法
房地產建安成本中，除了主體結構之外，牽扯麵最廣的成本莫過於建築做法。如果說結構是建築骨架，那麼建築做法無外乎是建築的面板，分散在建築的各個部位，零散但是非常的重要。
建築做法的重要性：
其三：建築做法是一個系統工程，設計管理人員要具備一定的專業素養和職業水準，否則就會被施工、各種廠家牽著鼻子走。
各大標杆企業對於建築做法都有一套標準做法，以減少設計人員的主觀臆斷，提高設計管理的標準化程度，降低設計風險、控制建安成本。可以肯定的是，標杆企業的建築做法很少參照或區域性參考國標圖集或省標圖集，原因無外乎：
① 國標圖集或省標圖集無法涉及到方方面面，不具備全面性和適應性。
②國標圖集或省標圖集大部分參編企業為設計、廠家，做法具有明顯的引導性。
③ 國標圖集或省標圖集為最低標準，有些達不到開發商的交付要求。
④國標圖集或省標圖集更新的速度較慢，跟不上日益豐富的新材料、新技術革新。
如何控制建築做法成本：
① 實事求是，做法勿超配；
②重視防水工程，否則後患無窮；
③ 綠色環保 以人為本；
【案例】：
高層地下室頂板面層原設計圖紙做法為：現澆混凝土頂板掃淨後，板底膩子刮平，刷白色內牆防黴塗料。
根據三期高層的收樓經驗，業主會更注重展示區景觀、住宅品質，整體效果，而非地下室天花。即使刷了白色內牆防黴塗料，在地下室昏暗的光線中，也起不到很好的展示效果，且日積月累，塗料易發生剝落。取消面層膩子、塗料，不影響其結構的使用功能。經與設計院、工程技術部等相關部門溝通，同意取消原板底膩子刮平，刷白色內牆防黴塗料做法。
綜合單價：22。85元/m²
最佳化面積：107838。63m²
本專案節約成本246萬元。
No。8
裝配式建築
裝配式建築的發展，各地區基本依據國標《裝配式建築評價標準》的大原則不變，然後適時的推出適合本地區發展的裝配式建築政策及評價原則，最底化實現裝配率要求，可以最大化的降低裝配式建築的成本增量，這條原則不變，當然要申請裝配式建築評級的可以除外。
（1）要實現最低化的成本增量，首先要徹底的瞭解當地對於裝配率及裝配式建築面積配比的要求，或者在前期土地招拍掛階段就要參與此專案的產業化面積要求（很多地區在土地出讓時，就明確了裝配式面積要求）。
（2）重視裝配式建築的方案選型；
（3）最大化的避害-控風險；
【案例】裝配式豎向構件應避開低溫施工，切實落實好組織設計，避免冬季施工對工期的影響；三明治外牆做好防水構造措施。
No。9
其他
9。1 防火門：要適配
某房企防火門適配標準
【案例】來源：博牛建築設計，網路可查資料
該專案1#3#4#辦公樓的管道井均設為乙級防火門，按規範要求該管道井門為丙級防火門即可。且管道井設有門檻，建議可調整門高為1800mm，使管道井門洞頂標高與辦公室門洞高度一致，空間感受更佳。
在不影響專案品質的情況下，該單項最終與
甲方對量最佳化節約97。14萬元。
9。2 電梯工程：要適配
1、數量控制
電梯的運載能力一般是指單位時間內的輸送人員數量，透過增加電梯數量或提高電梯執行速度可以達到同樣的效果。 在使用提高電梯執行速度的方案時，應注意其對人體影響的極限值。可以考慮使用提高電梯速度，以減少電梯數量的方式
2、電梯選型
⑴超高層儘量選用兩階段提升方案較為經濟合理
⑵降低電梯速度、減少多餘功能是降低電梯價格的首要選擇，其次是降低電梯裝修配置
（3）根據實際情況測算比選有無機房電梯方案或不同型號電梯適用範圍的經濟合理性；並對不同品牌、不同系統方案比選
（4）戰略單位在圖紙設計及選型階段進場配合，避免後期無效成本支出，
某房企適配標準和競品比選
9。3 精裝修工程：要適配和對標
策略：對標，成本重點投放（是否為營銷賣點，應根據客戶定位，一般剛需盤不敏感，改善及以上盤對公區裝修敏感）
【案例】來源於網路
兩個專案銷售情況同樣火爆，可以看出客戶對室內公共部位裝修並不感冒。可以看出WK對電梯間裝修定性為非敏感成本， 我司應適當的降成本帶來更高的利潤。建議裝修標準控制在 600~700元/m2。