樂居買房訊

近來佛山法拍房熱度居高不下，根據相關權威機構公示的《《2021年廣東省法拍房研究報告》，佛山2021全年成交2442套，平均5。48人搶一套房。法拍房為何會受到了不少購房者的熱捧？最大的原因是價格低，大多數法拍房均價遠低於市場價，不少人衝著“撿漏”心態入場。但法拍房真的值得上車嗎？不妨先看懂法拍房相關知識！

 法拍房來源

先帶大家瞭解一下什麼是法拍房。法拍房從字面意思上理解是法院拍賣的房產，換句話說就是被法院強制執行拍賣的房屋。

那問題來了，這些房屋都是從哪兒來的呢？一般情況下，法拍房的來源主要有四種情況，分別是商業貸款、民間借貸、司法沒收產生以及無主財產。目前佛山法拍房主要來源是商業貸款，簡單來說是購房者向銀行貸款購買了一套房產，但購房者當不能按時償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求將購房者的這套房產透過拍賣變現來償還。

4月佛山至少有160套法拍房

據樂居小編不完全統計，佛山五區4月份均有法拍房將進行競拍，合計160個專案。順德區法拍房專案最多，共有58個，順德區內最多法拍房專案集中在容桂，樂從和大良也較多。

居於第二是南海區，4月份共有45個法拍房專案將進行競拍。南海區內桂城板塊法拍房專案最多，有12個專案，然後是大瀝板塊和羅村板塊。

三水4月份也有26個法拍房專案即將拍賣，主要集中在西南板塊。

禪城和高明專案較少，分別為15個和16個。

值得一提的是，根據拍賣平臺的競買公告可知，部分專案若想參與競拍，競拍者需要購房資格和農村宅基地分配資格。

2021年12月19號國家最高人民法院出臺了全國首個系統性的司法拍賣房政策，並且從2022年1月1號起正式實施，該法拍房政策中明確指出對於存在房地產限購政策的城市，不具備購房資格的不能參與司法競拍。佛山是具備房產限購政策的城市，這也就意味著在佛山限購區買法拍房需要具備購房資格才能參與競拍。

 競拍法拍房流程

若符合參與競拍條件的購房者應該如何買法拍房？競拍流程相對簡單，首先是拍賣平臺會公示房源，如阿里拍賣、京東拍賣、公拍網等；其次是繳納保證金，看中心儀房源後需要在正式拍賣前1-2天上交保險金，保險金金額一般為起拍價的10%-20%。

在正式拍賣當天透過不斷的出價、競價，在競拍活動結束前5分鐘再也無人出價，則由最高價者競拍成功，此前交的保證金可抵扣成交價，因此只需交剩餘尾款。競拍成功後需要交接確認書、執行裁定書、協助執行通知書，最後房產解封，辦理過戶手續並繳納相關稅費就能取得房產證。

值得注意的是，參與了競拍但沒能競拍成功者，保證金會在3-5個工作退還。如果成功競拍房源但悔拍的，保證金不會退還。

  法拍房面臨風險

可能很多網友覺得佛山五區均有法拍房，價格低且競拍流程不算複雜，想抱著“撿漏”心態參與，但競拍法拍房仍面臨較大的風險和問題。

第一、法拍房可能存在高額稅費。買法拍房也是需要繳納稅費的，而且稅費大多數是由購買方來承擔，看著這稅費和二手房稅費差不多，但是有的法拍房稅費很高，比如未滿2年的房子要繳納5%左右的增稅費、存在直系親屬贈與的房子要繳納20%的個人所得稅、公司名下的房產要繳納高額的土地增值稅等。

第二、隱性費用多。大部分法拍房的“內在”的情況只有競拍成功解封后才能實際看到，因此不少人收到房屋後才發現房屋存在質量或結構問題。若屋內破壞狀況嚴重，還需要花費大量的維修費用、裝修費用等等。此外，原業主所欠下的物業費、水電費等等都是新業主來承擔。

第三、房產的佔有使用情況。雖然購房者拿下了這法拍房的所有權，但房子的佔有使用可能會被原業主對的債權人或家人所掌握，他們不肯配合的話，這房子買了也沒辦法入住。

第四、有租賃導致沒法入住。同樣是買了但可能存在沒辦法入住情況，由於我國目前實行的是“買賣不破租賃”的制度，如果法拍房存在“租賃在先，抵押在後”的情況，比如法拍房在拍賣前有和租客簽了長達20年的租約，購房者是無權要求原來的租客搬走騰房，那可能就要等個10年才能入住。

第五、戶口和學籍問題棘手。法拍房可能存在掛有戶口且還沒遷出的情況，這也就意味著購房者競拍成功後存在不能落戶的風險，這對孩子的上學問題也會產生影響。由於戶口問題系由公安機關的戶政科負責，如果原戶主不配合，那麼買受人無法將其戶口遷出。法院雖然可以將房屋賣給買受人，但也無權強制原房主遷出戶口，畢竟戶口問題不屬於法院管轄的範圍。戶口遷不進來，意味著子女就學等問題無法解決。

此外，購買法拍房可能還會面臨產權問題、多重查封、抵押等風險。

  給購房者的建議

作為“危與機並存”的法拍房，若購房者真想參與競拍，可參考下這些建議。首先是參與競拍之前最好先透過各種渠道瞭解房源資訊，例如走訪下房源附近的街坊鄰居，瞭解原業主的欠款情況、房屋的租賃情況等；其次在競拍前房源若有集中看房環節，則儘量簡訊預約集中看房，若沒有該環節也儘量向法院申請提前看房，對房屋內部結構、質量方面有大致的瞭解，估算下裝修或維修費用；最後是有必要的情況下儘量聘請專業律師進行盡職調查，根據律師出具的法律意見書中的風險提示再決定要不要買。

法拍房雖然價格低，但面臨的風險也高，所以小編仍是希望大家先三思而後行。

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編輯：ChinZ 審校：hummy

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文章來源：樂居買房