據悉，萬科黃埔新城
7
月
16
日開盤，從專案五一開放營銷中心開始，市場上吹捧和吐槽聲交雜，媒體同行渾身解數般列出一條條值得買或者不值得買的理由。
目前已經開始選房測試，據瞭解，
16
日當天正式選籌，僅預留半個小時給購房者，因此，前期的預選測試非常重要。
（上圖：現場預選房源標識）
今天這篇文章不聊值不值得買，主要講萬科黃埔新城適合哪些購房者？
歡迎大家對號入座，如果下麵條款認同超過
3
條或以上，那麼黃埔新城與你配對成功，反之就要思考一下，強行買回家，自己是否真的適合？
首付預算和流水萬科黃埔新城定位是剛需盤，所以剛需面積段
100
㎡以下戶型是主打。
這次推出的
93
㎡三房戶型，貨量排第一，其次是
143
㎡、
123
㎡四房戶型。
93
㎡三房戶型主要集中在閱海組團和觀澄組團。
93
㎡，西北
/
東北朝向，吹風價約
2。9-3。3
萬
/
㎡，東南
/
西南朝向價格相對較高，大約
3。3-3。6
萬
/
㎡，總價預算約在
269-335
萬之間，那麼首付預算約在
81-101
萬之間。
（上圖：
93
㎡戶型）
123
㎡四房，吹風價約
3。8-4。1
萬
/
㎡，總價預算約在
467-504
萬之間，首付預算約在
140-151
萬之間。
（上圖：
123
㎡戶型）
143
㎡四房，吹風價約
3。8-3。9
萬
/
㎡，總價預算約
543-558
萬
/
套，首付預算約
163-168
萬
/
套。
（上圖：
143
㎡戶型）
也就是說想買
93
㎡三房的購房者，你的家庭總收入月薪要有
2
萬或以上，而改善房源
123
㎡和
143
㎡的家庭總收入要去到
4。5-5
萬了。
大家可以自行對照一下自己預算和收入，看能否夠得到買入門檻。
除了改善房源首付和月薪要求高一點，以剛需
93
㎡三房來看，價格還算親民，以年薪
20-30
萬左右的白領為例，存錢
5
年左右，基本就有條件買入
93
㎡三房了。
如果是改善購房者，要不首付多給點，不然月供流水壓力也還是挺大的，比較適合板塊周邊置換的人群，例如首付給到
5-7
成，這樣月供壓力也不用那麼大了。
再來看看兩個組團，閱海是純剛需
93
㎡組團，四梯八戶，
46
層，居住體驗感會比觀澄組團的三梯五戶要弱一些。
閱海北向是望馬路和商業體，南向雖是望花園，但受到觀澄組團阻擋，視野也難開闊。
觀澄組團前面是綠地無遮擋，視野和採光方面都會更好。
關於戶型得房率和層高問題，萬科黃埔新城得房率確實不高，大概
76-78%
的水平，層高也是
2。9
米，當中主要受到舊改的限制，因此，我們常看到的萬科高使用率戶型並沒有應用在黃埔新城，不過，整體來說，對於剛需首套來說，
93
㎡三房也足夠一家三口使用。
學位述求
萬科黃埔新城總建面約
570
萬㎡，預計總戶數約
3
萬戶，居住超
8
萬人，所以學校配套方面也是齊全的，專案將規劃
11
所學校，具體包括
1
所高中、
2
所九年制學校，
2
所小學、
6
所幼兒園。
目前黃埔新城只官宣了其中一所學校，就是廣州藝術中學，網傳還有鐵一小學和初中。
從工程進度來看，雖然學校沒官宣，但建造進度還是挺快的，基本都快完工了，也符合萬科配套先行的理念。
在我看來，萬科黃埔新城自建學校都不會太差，舊改大盤為了日後好賣，相信萬科也會不遺餘力的力邀名校入駐。
唯一需要注意的是開學時間，特別是想讀幼兒園和小學的家長。
因為今年開盤的萬科黃埔新城大機率是
2024
年交付，那
2024
年
9
月能否如期開學還是未知數。千萬不要為了房子賭一把孩子的上學問題，不然折騰遭罪的只有孩子。
如果孩子近兩年要上小學的建議不考慮此專案，畢竟存在不確定性。
通勤述求
萬科黃埔新城位於
13
號線夏園站和南崗站之
間，首開組團直線距離兩個地鐵站都是
1。5
公里左右，需要公車接駁，好在門口黃埔東路乘坐公交換乘比較方便。
值得一提是，夏園站是地鐵
5
號線東延段和
13
號線換乘站，可以不用換乘，
13
號線直達天河，也算便捷。此外，萬科黃埔新城西面還有
5
號線東延段保盈大道站。
自駕出行還是很方便的，距離金融城約
18
公里、珠江新城約
25
公里、琶洲
25
公里，不過西行進入市區中山大道和黃埔大道都比較擁堵。反而黃埔新城去科學城挺方便，距離約
15
公里，直接往北走開創大道。
如果在天河、海珠
CBD
上班，通勤單程時間需要花費
1
小時，魚珠
CBD
則近點，約半小時即到達。
通勤距離對於剛需來說是可以接受的，所以剛需可以放心買。
升值述求
除了自住的舒適性和功能性，滿足學位和生活需求，那麼剩下的就是希望買了房後價格是否能漲了。
這裡提醒的是，不要忘了萬科黃埔新城的供應量有
4
萬
+
套，周邊也還有南崗、廟頭、雙沙、夏園等舊改，每一箇舊改釋放出來的新房體量都是不少的，所以買入黃埔新城，短期內房價基本平穩，不會有大漲空間，基本符合房主不炒的主基調。
加上未來體量供應量大，對二手流通率也會有影響，所以購房者買入後建議長期自住持有，等學校價值兌現後再考慮置換轉手。
但是萬科黃埔新城的開盤價確實讓周邊板塊很受壓，特別是距離約
2
公里的廟頭，目前均價
4-4。5
萬
/
㎡，如果黃埔新城
2。9-4
萬
/
㎡能拿下，那麼大家當然會更加願意選擇配套好的黃埔新城。
目前黃埔新城也在積極更新周邊配套，例如古鎮水鄉風情、兒童有了設施等等，這些都是軟賣點，為了讓你有更多停留在黃埔新城的理由，停留的時間多了，也自然想留下來住了。
圖片來源萬科黃埔新城
總而言之，上述四點，如果你對照後，有
3
條以上認同那麼你基本買入黃埔新城就不會後悔了。
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文章來源：樂居買房