作者丨王迪
出品丨焦點財經
房企轉型步入深水區，行業面臨長短期挑戰。短期的現金流之困，中長期的行業遊戲規則生變。前者決定房企能否活下去，後者決定未來能否活得好。
對行業形勢的研判，考驗著房企戰略及戰術的精細化佈局。以商業及住宅“雙輪”並行的新城控股，在行業轉型升級之時，不僅防“暗債”，構築“防火牆”，而且把握銷售視窗期積極去化，找到了企業新的利潤增長點。
半年報顯示，上半年新城控股實現營業收入428。03億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤30。10億元，扣非歸母淨利潤25。62億元。公司總資產達5148。83億元，歸屬於上市公司股東的淨資產616。99億元。
新城控股所認同的邏輯是，行業從“以量取勝”向“以質取勝”轉變。上半年透過“抓銷售、盤融資、緊運營、控風險、保利潤、調結構”，新城控股有效對沖了行業下行週期，保持“三道紅線”全綠。
至報告期末，新城控股已售未結轉面積達到3468。92萬平方米，提前鎖定未來業績結算，為新城控股未來新的資金流量做好了鋪陳。
對於下半年，新城控股稱，“房地產開發+商業運營”的雙輪驅動將繼續維穩精進，透過甄別潛力區域與城市，把握結構性機會，持續提升組織效能和組織活力，做好城市深耕，堅持輕重並舉，不斷夯實傳統開發及運營能力。
示範房企“降脂”“活血” 提升安全閾值
行業“寒冬”，盈利或許已是其次，保證安全才是核心，現金流能否覆蓋短期債務是關鍵。對於民營房企而言，在融資環境還未有明顯回暖的情況下，對現金流管控及債務、利潤的平衡需要做更高級別的前設。
新城控股一直恪守穩定安全的財務根本，在償債方面堅持底線思維，確保每一筆債務如期兌付。據瞭解，今年上半年，新城控股已累計償付3筆、總計7億美元債，年內已無到期美元債。
就今年上半年業績來看，新城控股在“降脂”層面取得明顯效果，“三道紅線”穩居綠檔。
報告顯示，上半年新城控股按照監管口徑非受限現金短債比1。06倍；淨負債率為48。37%，同比下降12。11個百分點；公司剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為67。06%，同比下降8。39個百分點；若直接按照貨幣資金除以短期金融機構債務，現金短債比則為1。75倍。
此外，上半年新城控股在保持穩定安全的財務基本面的同時，持續提升公司安全防禦閾值，壓降有息負債，最佳化債務結構。新城控股繼續合理控制有息負債，截至2022年6月底，公司有息負債822億元，同比下降191。60億元，較2021年末壓降76。67億元。截至報告期末，新城控股合聯營權益有息負債91。44億，較去年年底的115。13億繼續下降23。69億元。
雖然上半年貨幣政策轉向寬鬆，民企融資環境出現邊際改善，但整體形勢仍不容樂觀。新城控股憑藉穩定安全的財務基本面及良好資信，在融資“活血”層面展現出一定優勢。
作為首批創設信用保護合約發債示範房企，今年5月30日，新城控股（601155。SH）發行金額10億元中期票據，期限2+1年。
中債信用公司和上海銀行聯合為本期中期票據創設了銀行間首單房企信用風險緩釋憑證（CRMW）側面反映新城控股的發展良性。
與此同時，在房企境外美元債市場低迷之際，新城控股上半年在境外成功新發優先綠色美元票據，募集資金1億美元，成為今年4月份以來第一筆民企地產境外新發，也是2月份以來第一筆純公司信用高階無抵押普通美元債，保障了公司在穩定經營過程中的資金需求。
據瞭解，在境內融資方面，新城控股在各大銀行等金融機構的資信情況良好，與國內主要商業銀行繼續保持長期合作伙伴關係。
截至報告期末，新城控股獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計為1084億元，其中公司及子公司已使用授信280億元，新城控股可以在上述授信總額度內開展融資，以支援業務的發展。
作為首批創設信用保護工具發債的示範房企，新城控股憑藉雙輪驅動戰略優勢和穩定安全的財務基本面，獲得了監管機構和資本市場的認可。
值得一提的是，秉承 “住宅+商業”雙輪驅動的業務模式，具備“融資期限長、還款安全”等優勢的吾悅廣場經營性物業貸也成為新城控股的融資亮點。據悉，今年以來，隨著商業板塊運營良好，新城控股加大了經營性物業貸的推進速度，今年前8月，已有近20座已開業吾悅廣場完成了經營性物業貸融資方案的落地，累計獲得融資62億。
雙輪“造血”互哺 經營性現金流淨額115。03億元
行業艱難，保證企業“活血”“輸血”的同時，更好地“造血”才能實現企業的健康發展。
截至報告期末，新城控股經營性現金流淨額為115。03億元，去年同期為-75。72億元，新城控股在手現金餘額447。82億元。
報告期內，新城控股圍繞“雙輪驅動”戰略，在經營過程中展現了行穩致遠的韌性實現了資產結構不斷最佳化，開發業務經營平穩，商業管理業務持續提升。
上半年，新城控股的商業運營總收入同比增長近20%至47。18億，商管業務收入佔比持續提升，進一步對新城控股的利潤率進行了反哺。值得一提的是，上半年新城控股商業持續性經營收入持續大幅超過當期利息支出，約為145。70%。
作為商業領域的頭部“玩家”，自2008 年涉足商業地產以來，新城控股商業發展的速度十分迅速。14年來，新城商業歷經4 代產品的迭代進化，在為消費者和商家持續創造有價值的商業空間的同時，也享受了城市功能升級和消費升級的重要紅利。
尤其是，步入存量運營時代，規模化、連鎖化優勢凸顯；深度經營和創新經營成為購物中心的核心競爭力，新城控股的優勢也進一步顯現。
半年報顯示，截至報告期末，吾悅廣場開業面積達1189。06萬平方米，出租率達96。01%。上半年公司實現不含稅物業出租及管理收入43。79億元，佔公司營業收入的10。23%；物業出租及管理業務毛利31。62億元，佔公司總毛利由去年同期的16。56%大幅提升至33。74%；物業出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數量和質量同步提升至72。22%。
據瞭解，截至報告期末，新城控股已在全國範圍內佈局189座吾悅廣場，已開業及委託管理的吾悅廣場達131座，商場開業數量位居我國境內外上市公司首位。
今年下半年，吾悅廣場將迎來集中開業期。新城控股表示，有信心完成“全年計劃新開業吾悅廣場25座、實現商業運營總收入105億元”的年度目標。
此外，今年上半年新城控股聚焦現金流安全，堅持做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”。
報告顯示，上半年新城控股實現合同銷售金額651。60億元，累計銷售面積約657。20萬平方米。上半年回款金額達760。30億元，回款率117%，回款率、歸集率位於行業前列。此外，公司整體毛利率較去年同期平穩提升2。29個百分點，至21。90%。
據瞭解，新城控股計劃下半年新開工67個子專案，新開工建築面積624。67萬平方米，其中，住宅專案404。70萬平方米，商業綜合體專案219。97萬平方米。公司計劃竣工148個子專案，實現竣工面積1，762。80萬平方米，其中，住宅專案951。16萬平方米，商業綜合體專案811。64萬平方米。
回購股票實力“護盤” 提前佈局潛力業務
在實現內生“造血”及外部“輸血”提升公司信心之外，公司也在透過回購股票、購買債券等行動夯實企業信心。
今年上半年，新城控股公告稱，公司董事兼總裁裁梁志誠、董事兼聯席總裁曲德君、財務負責人管有冬、董事會秘書陳鵬計劃自2022年3月21日至2022年6月20日期間，以市場化方式在二級市場購買新城控股發行的存續公司債券，購買總規模不超過2000萬元。截至6月20日，已累計在二級市場購買公司債券金額1224。29萬元。
此外，自今年3月份開始，新城控股公佈股票回購計劃，上演“護盤”行動，以實際行動彰顯公司對自身未來的發展信心。
對於未來，新城控股指出，面對市場和環境的變化，公司將審時度勢、積極應對，精準控制投資節奏，堅守長期主義，深耕核心城市的同時，公司研究透過城市更新、城市型康養綜合體等特色業務尋求行業轉型的發力點，尤其是探索新發展模式。
據焦點財經瞭解，新城控股旗下吾盛能源已經先發佈局新能源業務。此外，綠色低碳已成為全球經濟發展的必然趨勢，新城控股也在堅持長期主義，逐步構建具有新城特色的可持續發展管理模式。
作為新藍行動啟航之年，2022年新城控股在品牌釋出、榜樣宣傳、實地參觀、全員參與多維度並行落地。
報告期內，新城控股新建專案綠建覆蓋率達到100%，獲取19個綠建執行標識，已預認證4個專案的國際綠色標識。未來將持續沉澱綜合能源技術能力、綠建認證獲取能力、超低能耗技術能力、碳排放管理能力及綠色金融融資能力等，實現技術諮詢輸出，鍛造成未來發展的新型收益增長點。
此外，土儲一直關係著企業未來發展的長度及廣度，土儲佈局充裕且均衡，有利於分散市場風險，貨值的精準把控也能穩定現金流、增厚利潤。
截至報告期末，新城控股在全國範圍內合計擁有土地儲備1。31億平方米，可滿足未來2-3年的開發運營所需。其中，一、二線城市約佔公司總土地儲備的37。05%，長三角區域三、四線城市約佔公司總土地儲備的29。46%。