9月21日，中國消費者協會（以下簡稱“中消協”）官網釋出房屋領域不公平格式條款點評，中消協稱，根據《“不公平格式條款”消費者認知及線索徵集調查報告》，其邀請中消協律師團律師對消費者反映強烈的10類不公平格式條款進行點評，提醒消費者注意防範。其中，涉及商品房買賣、房屋租賃、物業管理佔比達7成。

對此，業內人士認為，中消協此次點評切合當下房地產領域熱點問題，有利於當下行業新問題、風險的規避與解決，將進一步促進行業健康發展。

9月21日，中消協釋出房屋領域不公平格式條款點評，提醒消費者注意防範。資料圖片

剖析：

如何識別這些不公平格式條款？

此次中消協釋出的10類消費者反映強烈的房屋領域不公平格式條款，涉及商品房買賣、租賃、物業領域的共有7類。具體來看，這些不公平格式條款中究竟有怎樣的陷阱和套路？

商品房買賣領域

1。出售方不能履行義務時，完全免除己方定金責任。例如，“在未簽署正式預售協議前，若因出售方原因致使不能出售時，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。”

中消協律師團律師點評（下稱“點評”）：依照法律規定，收受定金的一方不履行合同約定的義務時，除應當向支付方返還收到的定金外，還應向支付方賠償定金數額相等的錢款，即雙倍返還定金。

2。當商品房買賣合同與廣告宣傳內容不符時，將“宣傳視為要約邀請”規避責任。例如，“

買受人在現場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據，概以本合同內容為準。”

點評：根據法律規定，商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約，開發商無權單方在合同中規定其不構成合同內容。當售房廣告和宣傳資料構成要約的，即使未寫入合同，開發商也應履行相關義務，如未按約履行，則構成違約。

3。出賣人享有最終解釋權，排除對方權利，免除己方責任。例如，“出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內容條款，出賣人享有最終解釋權。”

點評：格式條款應當公平確定雙方的權利和義務，且在對格式條款有不同的理解時，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。如果格式條款不合理地減輕其提供方責任，排除或限制對方權利的，該條款無效。

4。濫用不可抗力適用範圍，為延期交房免責。例如，“因設計調整、氣候變化等原因導致未按合同規定期限將商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任。”

點評：該條款屬於對不可抗力的濫用。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。設計調整、氣候變化並非不可抗力，而是施工前應當充分考慮的因素，如果經營者因設計原因未能按期交房，應屬違約，需要承擔違約責任。

租賃領域

5。房屋租賃期滿後，限制消費者與房屋所有人直接交易。例如，“

自租賃期滿合同終止後三個月內，甲方（承租人）不得與該房屋的產權所有人自行成交，否則應向乙方（中介機構）交付月租金的

200%

作為賠償。”

點評：實際上，租賃期滿合同終止後，消費者有權自行與房屋所有人直接協商再次訂立租賃合同，中介機構無權限制，更無權要求消費者支付報酬、違約金或賠償損失。

物業領域

6。物業公司收取管理費卻不承擔“未盡到管理義務”的民事責任。例如，“物業管理區域內發生的車輛毀損、滅失，財物被盜等財產損失或人身傷亡事件的，由責任方承擔刑事或民事責任，物業服務企業不承擔責任。”

點評：實際上，物業服務企業應當按照合同約定提供相應的服務，未能履行合同約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

7。在物業管理費外要求業主分攤公用費用，加大業主的責任。例如，“物業綜合服務費不包括景觀水系等公用能耗費用，景觀水系執行的水、電費按實際耗費進行分攤。”

點評：

物業管理區域應當包括景觀等小區內的公用設施和場地，因此，物業管理區域內的綠化養護、園林水池噴泉等水、電費用，均應在物業管理服務費中列支，不應向業主額外分攤。

業內：

有助於進一步淨化房地產交易環境

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次中消協對十種不公平合同行為的點評，客觀上也是值得房地產市場和行業關注的。當前房地產市場以“穩樓市”為導向，側重點在於提振市場交易行情，但實際上，房屋交易秩序中的違規或不公平現象，也容易引起各類影響穩定方面的問題。透過此類點評，客觀上有助於防範各類有誤導嫌疑的操作，對於保護購房者合法權益，規範房企的房屋開發、營銷和交付行為等都有積極的作用。

中國法學會消費者權益保護法研究會副秘書長陳音江指出，此次中消協“不公平格式條款點評”提出的內容切合近期的一些熱點問題，比如，“買受人在現場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據，概以本合同內容為準。”這類格式條款深層次的問題就在於，樓盤廣告的宣傳水分較多，誤導了購房者。

此外，對於今年備受關注的房屋交付問題來說，中消協指出了一種合同條款——“因設計調整、氣候變化等原因導致未按合同規定期限將商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任”。這不難看出，該條款是一些房企刻意迴避自身責任，如此一來，購房者維權成本將會加大。對此，中消協指明，該條款屬於對不可抗力的濫用，如果經營者因設計原因未能按期交房，應承擔違約責任。

陳音江表示，針對當前房地產領域不公平的交易或合同現象，中消協進行明示點評，將個別問題具體和明確化，一方面有利於購房人、承租人等群體在前期規避風險，另一方面也是對個別違規企業的提醒，並且有利於已經產生糾紛的問題解決，進一步淨化房地產市場交易環境，促進房地產行業健康發展。

新京報記者 張建

編輯 楊娟娟 校對 盧茜