“法拍房”，也就是被法院強制執行並拍賣的房產。因其涉及到“法”，常常讓人感到神秘。到底誰可以購買法拍房？在哪可以買到“法拍房”？參與購買法拍房需要注意些啥？
4月27日，由四川省高階人民法院聯合封面新聞開設的“法官來了”專題節目第二期如期播出。本期節目邀請四川省高階人民法院執行局執行二庭三級高階法官茅勇、成都市中級人民法院執行局綜合處處長戴偉做客封面直播間，聚焦法院執行工作中的司法拍賣制度，和網友共同揭開“法拍房”的秘密。
“法拍房”能買嗎？法官：放心買
“法拍房”究竟能不能買？“法拍房”的“房”從何而來？四川省高階人民法院執行局執行二庭三級高階法官茅勇向網友介紹了法拍房的由來。
“‘法拍房’即‘法院所拍賣的房產’，也就是被法院強制執行並拍賣的房產。”茅勇說，如債務人未履行生效法律文書確定的義務，債權人經法定程式向法院申請強制執行，將債務人名下房屋進行拍賣，以拍賣所得案款償還債務。
比如說，有市民向銀行貸款買房，或企業向銀行貸款經營，但無法如期償還貸款時，銀行便會向法院提起訴訟，要求貸款人就其貸款抵押的房產進行拍賣，用於償還貸款。
儘管法拍房的價格較低，但因其中可能涉及的風險問題，仍然有很多人持觀望態度。茅勇說，實際上，市民可以放心購買法拍房。
“法拍房是法院進行的拍賣，目的是用於償還債務，渠道正規，具有保障。”茅勇說，法拍房的購買應認準最高人民法院入圍的七大網路司法拍賣平臺，避免透過其他競買渠道購買。競買人不要輕易相信中介機構，而應認準各地法院入圍且公示的網路司法拍賣輔助機構名單，透過法院釋出的拍賣公告獲取相關機構的資訊。
買了“法拍房”卻被原房主佔著咋辦？法官：強制執行
節目中，有網友提出擔心，買到法拍房後，原房主佔著不走該怎麼辦？對此，戴偉分享了一起案例。
去年，成都中院協調排程蒲江縣法院、金牛區法院、青羊區法院共同完成了一件典型的聯動跨域騰退執行。該案中，蒲江法院依法拍賣位於金牛區的一處房產，最終以4700餘萬元成交。該房屋是七層樓房，起初有十餘戶商戶非法佔用。法院張貼騰退公告後，仍有2家商戶非法佔用拒不搬出。
成都中院召集三家基層法院多次研究騰退方案，精細化部署。方案確定後，成都中院調集四家法院共70餘名執行幹警，邀請人大代表政協委員現場監督，在公證人員、搬家公司、開鎖公司的配合下，凌晨6點開始行動，經5個多小時連續奮戰，終於將所有房屋騰退完畢。
戴偉介紹，一般而言，法院會嚴格依照法律規定保障競買人購買法拍房的合法權益。對佔著法院已經拍賣成交的房產拒不交出的，法院將堅決強制騰退，堅決維護司法權威和司法公信力。
“法院執行工作強調強制性，就是說在執行案件的辦理過程中，必須要體現法律的強制性，用足各種強制執行措施手段，充分適用查封、凍結、扣押、搜查等強制執行措施，依法推進資產處置。”戴偉說。
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拍中房屋卻沒錢 隨意悔拍將付出代價
“如果我拍中了，可是我沒錢付款，會處罰我嗎？”節目中，法官嚴肅告知，司法拍賣不是兒戲，隨意悔拍將付出代價。戴偉介紹，在司法實踐中，主要存在兩種悔拍情況，分別是“一般悔拍”和“惡意競拍干擾執行”。
戴偉介紹了曾辦理過的一起“一般悔拍”案件。一名被執行人位於成都市青羊區的某處房屋被法院裁定拍賣，公告明確拍賣價款在2020年12月30日前交入法院指定賬戶。一市民交納保證金20萬元後參與競買，當年12月15日以2582320元的價格成功競得上述房產。成交後，這位市民始終沒向法院交清拍賣成交價款。
之後，法院裁定重新對該房屋進行一次拍賣。而上述市民交納的保證金20萬元不予退還，依次用於支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款可能低於原拍賣價款的差價、衝抵案件被執行人的債務以及與拍賣財產相關的被執行人的債務。
因此，“拍中了可是沒錢”這種情況，競拍中繳納的保證金不會退還，同時無法參加該標的物的再次拍賣。法院還將依照法律規定追求相應競買人的悔拍責任。而對於惡意競拍的，屬於擾亂正常司法程式，可能面臨罰款、拘留甚至追究刑事責任等。
【知道多一點】
法官“借你一雙慧眼”
購買法拍房需關注這些要素
節目中，法官介紹，首先，買房前一定要仔細權衡考慮好自己的需求點，明確需要購房的位置、戶型大小等基本要素。此外，部分競買人還特別關心房屋相關的配套問題，比如是否屬於自己想要的學區房等問題。雖然法拍房數量有限，但還是要尋找符合自己期望的房子。
第二，要仔細閱讀法院釋出的拍賣公告，做到心中有數。法拍房和網購商品並無兩樣，法拍房也有自己的競拍公告。要確認想參與競拍房產的起拍時間、產權性質、抵押情況、是否存在瑕疵、繳納尾款的時間和方式、競買人的條件及注意事項等。萬一不符合條件參與競拍或競拍成功後反悔，都應當承擔相應法律責任。
第三，要做到心態平和、理性購房。購買法拍房不能衝動。運氣好沒人搶，可能低價買到房子；但如果有多人競拍，則要適可而止，以高於市場價格成交得不償失，因此在拍賣前，要提前設定一個可接受的心理價位。如果超過心理價位，要及時停止加價行為，不能跟風攀比競拍。
第四，要學會算總賬。買法拍房除了拍賣成交的價格，還涉及到稅費和其他費用的問題。如是否唯一住房、面積、價格等因素都會影響稅費的數額。此外，可能水電、物業等欠款也由競拍成功者補繳，因此最終支付費用為拍賣成交價+稅費+其他費用。
此外，建議要主動實地查勘、多問多看。
法官特別提示，目前，一些不法分子違規使用標識，打著“司法拍賣”的幌子，冒充“官方人員”，虛構所謂“獨家資源”，簽訂“陰陽合同”，既侵害買受人合法權益，也嚴重損害司法權威。
司法實踐中，有不法分子利用各種手段迷惑和誤導競買人，按成交價5%-8%計收“中介費”、聯絡費、騰房費、金融服務費等，更有甚者推行並非銀行正規同名業務的“法拍貸”，誘導辦理經營貸、消費貸支付款項，增加競買人交易風險隱患。競買人對此需謹慎。
封面新聞記者 戴竺芯 實習生 滿奕廷
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