文/樂居財經 徐酒眠
繼華潤永珍生活（01209。HK）、招商積餘（001914。SZ）之後，又一家上市央企物業在收併購狩獵場斬獲了新標的。
6月17日，金茂服務（00816。HK）釋出公告稱，透過北交所的公開掛牌程式，其全資附屬公司金茂物管以4。5億元投得首創置業旗下首置物業服務有限公司（簡稱“首置物業”）100%股權。
上市99天，金茂服務首筆收購落成。公告披露當日，金茂服務已與首創置業就收購事項簽訂了產權交易合同，交易事項完成後，首置物業將成為金茂服務的間接全資附屬公司。
“有利於地域集約管理，實現規模經濟並創造協同效應”，對於收購的原因，金茂服務在公告中表示，首創置業土儲面積可觀，透過收購，金茂服務可以拓展與首創置業的合作，有利於進一步擴大集團的業務規模及在管物業組合。
除了方便擴大規模外，金茂服務也頗講究門當戶對。出售給金茂服務之前，首置物業背後的100%最終實益擁有人正是北京市人民政府。換而言之，與金茂服務一樣，首置物業也是“國家隊”物企中的一員。
收購公告披露後的首個交易日，金茂服務股價高漲，盤中漲幅一度高達7。22%。截至當日收盤，金茂服務報4。98港元/股，漲5。73%，市盈率（TTM）20。69，總市值45。03億港元。
併購金用去9成
上市後首筆併購落成，金茂服務大手筆斥資，用去了近9成併購金。
公開資訊顯示，收購代價4。5億元是首置物業的掛牌底價，金茂服務擬以現金支付方式收購代。其中，將利用IPO募集所得款項中分配給收購物業管理公司的部分3。15億元，剩餘部分將由金茂服務以自有資金撥付。
金茂服務今年3月IPO上市，募資淨額為7。82億港元。按照規劃，所得款項淨額約55%用於物色與從事物業管理、城市運營服務及/或公司的戰略投資及收購機會，這部分資金約為4。30億港元，摺合人民幣約3。68億元。
據此來看，這筆收購實則將金茂服務IPO募資中劃給收併購的預備金基本全部用完了。而截至2021年12月31日，金茂服務手中現金及現金等價物為5。54億元。
公告披露，截至2021年
12月31日，首置物業的經稽核總資產、經稽核淨資產分別約為2。07億元、1。19億元。
2020年度、2021年度，首置物業除稅前經稽核溢利分別為2074萬元、3970萬元；對應期內，除稅後經稽核溢利分別為1632萬元、3273萬元。
以最近的2021年度純利潤計算，金茂服務此筆交易的收購PE值約為13。75倍，遠低於金茂服務現有市盈率20。69。
與行業收購情況比，這筆交易也較為划算。據樂居財經《物業K線》統計，華潤永珍生活最終對價24。85億元收購中南服務，PE約為14。12倍；對價10。58億元收購禹洲物業，PE約為13。9倍；招商積餘對價5。26億元收購新中物業67%股權，PE約為20。17倍。
不過，獨立評估機構按照市場法對首置物業股東全部權益進行估值，截至2021年12月31日，首置物業估值為4。751億元；與此同時，參考可比交易而釐定的交易市盈率約為14。52倍。
據悉，透過設立23家分公司，首置物業在包括北京、上海、南京、西安、成都、重慶等多地提供物業管理及相關服務，業務覆蓋19個省份的22座城市，服務業態包括住宅、商業、寫字樓、公建。
截至2021年12月31日，首置物業的合約建築面積約為711萬平方米，其中在管建築面積約為280萬平方米。
其中，商辦類專案合約及鎖定專案27個，管理面積約316萬平方米，其中在管專案19個，管理面積196萬平米，均為核心城市重點商圈的高階商辦專案。
首創置業退市賣“未來”
“頭兩年物業成香餑餑、成了未來，現在地產不行，就把未來給賣了。”萬物雲CEO朱保全曾把物業稱作地產的“未來”。
去年7月9日，首創置業宣佈退市，擬透過吸收合併私有化。正式退市一個月後，去年11月1日，首創置業迅速將旗下物業公司擺上了貨架。
彼時，除了首置物業的100%股權，還有首萬譽業（上海）物業服務有限公司（簡稱“首萬譽業”）51%股權也被掛出來了。
去年11月29日，首置物業100%股權正式在北京產權交易所掛牌，轉讓底價4。5億元，披露公告期截止2021年12月24日。
資料顯示，成立於2012年5月的首置物業，註冊資本1億元，是首創置業旗下核心的物業品牌。2020年，首置物業提出了“百日青萍行動”，打響全國佈局總體戰。不過僅一年多，就正式易主了。
而與首置物業一同披露欲售的首萬譽業，是首創置業與萬科物業在6年多前一起合作的產物。首萬譽業成立於2015年8月，分別由首創置業、深圳譽鷹物業持股51%、49%。其中，深圳譽鷹物業由萬物雲100%持有。
今年3月，首創置業掛牌轉讓首萬譽業51%股權，轉讓底價約2。47億元。根據掛牌資訊，截至2022年1月31日，首萬譽業資產總計約3。08億元。
如今，首置物業接盤買家已定，首萬譽業將花落誰家還需要時間給出答案。
而除了首置物業和首萬譽業之外，首創置業旗下還有首經物業、首商物業、首奧物業三家物業公司，均成立於2020年7月，註冊資本清一色為1000萬元，目前均無對外投資企業。
上市99天迅速“圈地”
作為2022上市的第一家物企，金茂服務在收併購市場迅速出擊拿下首置物業，除了業態協同契合，金茂服務穩健的財務狀況與充足流動資金也是底氣之一。
2021年財報顯示，過去一年，金茂服務償還了10。81億元的債務，其中包括1。44億元的即期計息借貸和9。37億元非即期計息借貸。截至2021年12月31日，其已經沒有未償還的債務以及銀行借貸了。
“管理層相信，集團的財務資源及未來收入將足以支援當前的營運資金需求及未來擴張。”無任何未償還擔保或其他重大或有負債、集團的資產概無用於抵押、無任何資本承擔，餘力便能全部留給業務擴張。
2021年，金茂服務經營活動所得現金流量淨額由2020年度約1。362億元增加至2021年度約3。474億元。
金茂服務的營收板塊包括物業管理業務、非業主增值服務和社群增值服務，2021年，三條業務線分別實現收入8。23億元、5。39億元和1。53億元，同比分別增加45。1%、83。2%和85。9%。
其中，增速較快的非業主增值服務和社群增值服務貢獻了較高的毛利率，分別為47。9%和40。3%。截至2021年底，金茂服務整體毛利率為31%，處於行業較高水平。
金茂服務側重核心城市的高階物業。截至2021年底，其服務業態包含了住宅物業、商業物業以及公共物業等，在管包括113個住宅社群和62個非住宅物業，單個專案的平均產值約為866萬元。
對比體量相近的物企，金茂服務的單專案產值處於較高水平。
以建發物業和金融街物業為例，建發物業總收入15。56億元，在管面積3300萬平方米，在管專案數量280個，單專案平均產值約為540萬元；金融街物業收入13。2億元，在管面積3350萬平方米，在管專案213個，單專案平均產值約為620萬元。
文章來源：樂居財經