近期，稅務總局出了一個重要新檔案——《財政部 稅務總局公告2021年第21號 財政部 稅務總局關於繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的公告》

這個檔案其實是對之前土增稅優惠的延續——單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不徵土地增值稅。

正好，朋友老王，打算用自己空餘的房子投資入股一家有限責任公司，透過政策呢，他了解到

以房投資入股是暫免土地增值稅的，

但是他還想知道是否繳納其他稅種？

我們一起來幫他分析一下吧。

首先，是增值稅。

營改增之前，以房產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅的。

營改增之後，這一優惠政策並未延續。

根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十條規定：“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。”

《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十一條規定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者

其他經濟利益。

”

老王以房產為對等價換取了被投資公司的股權，獲得了“

其他經濟利益”

，屬於有償銷售不動產行為，應當繳納增值稅。

但是，有一個特殊情況可享受稅收優惠——個人以

住房

投資入股。

l 老王的房產位於北京市、上海市、廣州市和深圳市四個地區之一：

投資入股的房產為購買2年以上（含2年）的

普通住房

對外銷售的，免徵增值稅。

l 老王的房產位於北京市、上海市、廣州市和深圳市

之外的地區：

投資入股的

住房

為購買2年以上（含2年）的，免徵增值稅。

其次，是土地增值稅。

免稅政策我們已經分析過了，不再贅述。

第三，個人所得稅

老王將房產投資到公司名下，我們可以理解為：以不動產為對價，換取了被投資企業的股權。

根據《個人所得稅法》，有償轉讓房地產的行為，應按照“財產轉讓所得”專案，徵收20%個人所得稅。

但是有特殊情況的稅收優惠——對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。

老王不滿足免稅條件，需要計算繳納個稅：

第一步，按評估後的房產的公允價值確認房產轉讓收入。

第二步，房產轉讓收入減除該房產原值及合理稅費後的餘額為應納稅所得額，按財產轉讓所得20%繳納個人所得稅。

還有一個重要問題，什麼時點繳稅呢？

應於投資協議生效並辦理股權登記手續時，確認轉讓收入的實現。

第四，房產稅和城鎮土地使用稅

房產投資到新公司後，新公司持有房產，應當繳納房產稅和城鎮土地使用稅。

1、房產稅

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》和《國稅函發［1993］368號》，分為兩種情況處理。

l 對於以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產原值作為計稅依據計徵房產稅。

l 對於以房產投資，但只是收取固定收入，不承擔聯營風險的情況，實際上是出租行為，由出租方按租金收入計繳房產稅。

老王所投資房產，房產稅如何繳納，還得根據投資合同所簽訂的內容而確定。不同形式下房產稅的繳納是有差異的。

2、城鎮土地使用稅

根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。

具體繳納標準要參考當地稅務機關的政策檔案。

第五，契稅

根據契稅相關規定，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，

免徵契稅。

老王投資的是一家有限責任公司，除老王外股東另有其人，所以不能享受免徵契稅。

第六，印花稅

根據《中華人民共和國印花稅法》（主席令13屆第89號）中印花稅稅目稅率表規定，產權轉移書據，按書據所載金額0。5‰貼花。

因此，老王將自己購買的房產作價入股，投資到公司名下，作為認繳資本，應按投資協議上確認的房產作價，繳納印花稅。