事實上，房地產投資在歷史上比股票市場投資的波動性要小，自2010年的低點以來，房地產市場已經恢復得非常好，2010年～2016年，全國房價平均上漲43%。升值通常是因一個社群的居住環境改善或需求的增加，或透過對房屋進行裝修，如廚房改造而產生的，城市的房地產增值尤其高。在全球範圍內，54%的人口居住在城市，預計到2050年這一比例將增加到66%。

正如你已經瞭解到的，歷史上，股票市場在經過通貨膨脹和股息調整後，以每年7%的速度增長。相比之下，房地產平均每年升值3%到5%，乍一看，房地產似乎並不是一個比普遍股票投資更好的策略，但房地產有一些股票沒有的優勢。首先，你可以用別人（銀行或貸款人）的錢購買房產，透過發展房屋租賃，你可以出租房子給其他人來衝抵或完全支付你每月的房貸，甚至還能給你創造更多的錢。

如果你將房屋買賣作為副業，無疑會大賺一筆，可以讓你兜裡始終有錢，但買賣房地產的真正價值在於，你可以用利潤投資更多的房地產，而不用納稅，這就是所謂的1031交易。1031交易是一項稅法，允許你利用出售投資性房地產的利潤購買新的投資性房地產，來推遲繳納資本利得稅。你可以透過將你的房地產利潤投資於房地產，一直進行1031交易。

對於股票，你卻無法這樣做。當你離開這個世界時，你在1031交易所的納稅義務就消失了。這是房地產投資相對於股票投資的巨大優勢。投資股票時，投資組合的增長只與你投資的錢和任何複利收益成比例。投資房地產時，你的投資會隨著房地產價值的增長而增長，由於不必預先把所有的錢都存起來，你可以使錢增長得更快，這被稱為槓桿，當你誠信使用它時，你可以透過使用別人的錢賺更多的錢。

是的，你必須償還給銀行，但關鍵是，你不需要更多的錢來獲得相同的回報。例如，比起你支付10萬美元的首付，支付1萬美元的首付會帶給你更高的投資回報。例如，針對一處原價值為20萬美元的房產，你支付了1萬美元的首付，然後房產增值到25萬美元，意味著房產帶給你的回報是5萬美元，也可以說1萬美元的首付為你創造了五倍或400%的回報。

如果你支付10萬美元的首付，然後房產價值增值到25萬美元，那麼你只能獲得10萬美元投資的50%的回報。50%的回報率遠遠低於400%的回報率，因此，在大多數情況下，你的首付越低，你的投資回報率實際上越高，你減少了自己的投資，但卻獲得了所有的收益。這是房地產投資比股票投資更為強大的主要原因之一。假設有1萬美元的投資，你可以用這些錢買1萬美元的股票，或者首付1萬美元購買一套房子。

假設你把1萬美元投入股票市場，在未來3年內增長30%，這1萬美元的股票現在價值13 000美元，即使考慮到10%的資本增值稅的增長，你仍然可以獲得12 700美元，這在短短3年內是一個驚人的回報。但是，如果你用1萬美元支付一套價值20萬美元的房產的5%首付，而這套房子在3年內升值了5萬美元，那麼這1萬美元首付現在產生了至少5萬美元的利潤，作為獎勵，如果房子是你的主要居所，你將不會為這5萬美元繳納任何稅款。

使用抵押貸款購買房產的另一個巨大好處是，你的一級和二級住宅（如果你有）中最高75萬美元抵押貸款的所有利息都可以免稅，除了免抵押稅，你還可以從聯邦納稅申報表中扣除多達1萬美元的財產稅和州稅。正如目前的稅單所示，到2026年，這一扣除額預計將增加以支付高達100萬美元的抵押貸款利息。

許多人認為他們需要一大筆首付款，或者需要承諾在家裡至少住五年，讓房地產投資物有所值，但事實不是這樣。你可以用1%～5%的首付購買你的第一套房產，即對於一套20萬美元的房產，其首付價格在2000美元～1萬美元之間。而在美國的大多數城市，租房/購房盈虧平衡點是2。1年，也就是說，買房或租房的成本一樣高。

這意味著，如果你打算在一處房產住至少2。1年，買它通常是有意義的。雖然有很多像樣的租房/購房計算器，但我認為最好的兩個是 The New York Times和Zillow。如果你買了一套房子，可以出租額外的房間來支付部分抵押貸款，甚至租賃收入可以大大超出抵押貸款的費用，當你向室友或房客收取的租金上漲，或房產增值時，可以把多餘的現金投資到新的房產上。短短几年內，你就可以擁有五處或更多的房產，所有這些都會產生現金流和價值增值，當用租金收入償還抵押貸款時，你的股權會增加。