“近30日簽約16套”。
好找房上的這個資料，放在當時當下，讓人吃了一驚。要知道，眼下的杭州樓市新房洶洶，二手房整體表現疲軟，小區內能成交一套兩套，都能讓業主們興奮好一陣。
這個表現亮眼的次新盤，是位於拱墅區祥符板塊的和寧文華府。
近30日簽約16套 圖源：好找房
問了幾家中介公司，剔除網籤資料滯後的因素，9月份該樓盤著實有四五套簽約成交，簽約均價在4。3-4。6萬元/㎡。
我愛我家三墩店的孫店長對城北市場比較瞭解，他說在目前行情下，各個樓盤二手房交易情況都差不多，一枝獨秀的樓盤很少，和寧文華府是城北新近崛起的一顆新星。
2019年入市的這個樓盤，表現並不出挑，開盤8次，前2次還在搖號，後面6次均流搖。怎麼到了二手市場上，就突然逆襲了呢？
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和寧文華府位於新文路和祥宏路交叉口，距離武林廣場約10公里。如果順著莫干山路往北，過了石祥路不遠就到了，不堵車的中午大概需要20多分鐘車程。
新修的祥宏路被當成了臨時停車場，路兩邊停滿了車，這是很多在建樓盤或新交付樓盤旁邊常見的一道“風景”。
和寧文華府實景
和寧文華府的正大門在新文路上。這個小區共有22幢樓，有高層，有洋房，外立面是主流的高階灰，低樓層可見幹掛石材，高層採用了真石漆、鋁板加玻璃，外觀時尚、現代。
這個專案是綠都和金科合作的，開發商在園區還是花了心思的。園區內有下沉式庭院、會所、恆溫泳池，在目前祥符的二手房市場上，有會所配置的只此一家。在和寧文華府轉一轉，能看到有小朋友在草坪上玩耍，也有不少人家陽臺曬著被子，很有生活氣息。
和寧文華府下沉式庭院
環境不錯，是好幾位中介朋友對和寧文華府的共同評價。
和寧文華府定位偏改善，房間看上去格局方正，尺度舒服。主力戶型有高層三房的105㎡和洋房115㎡，含贈送面積得房率在89%。四房戶型有高層125㎡、129㎡和130㎡，得房率88%-92%。洋房139㎡的四室兩廳兩衛，得房率92%。
和寧文華府的洋房
室內裝修也可圈可點，高層層高2。95米，洋房層高3米，有新風、地暖、中央空調三大件，廚房配了洗碗機，入戶配置了玄關櫃。相比眼下一些豪宅產品取消玄關櫃和泳池來說，和寧文華府高層3。6萬元/㎡、洋房4。08萬元/㎡的價格，配置還是相當實在的。
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和寧文華府是去年12月底交付的。此後周邊交付的次新盤，有位於廣業街與大吉路交匯處的祥宸府、位於通益路與祥泰街交叉口的大運橋西府，以及位於石祥路與通益路交叉口的風尚望和灣。此前交付的中尚匯府（推廣名：中城匯MIDTOWN），位於石祥路與杭行路交叉口。
今年交付的這幾個樓盤，祥宸府和大運橋西府目前還沒有公開成交資訊，風尚望和灣交付後成交過1套。中尚匯府最近一個月成交了1套。
從帶看量來看，根據貝殼平臺的資料，和寧文華府最近一個月帶看133次，熱度遠高於同板塊其他樓盤。同樣帶看較多的是風尚望和灣，近30天帶看164次。
風尚望和灣實景
中介阿吳帶著我，看了這兩個次新盤的8套房源。
今年7月底交付的風尚望和灣，是融創運河雙子星之一。專案由融創、大家、金茂三家共同打造，共有11幢，全部是高層。真石漆+鋁板+玻璃的立面，簡約大氣。園區內沒有泳池，但入戶大堂看著很氣派，還有漂亮的景觀水系和吸引人的童玩區，跟和寧文華府各有特色。
風尚望和灣的開盤均價是3。8萬元/㎡，面積段有106-112㎡三室兩廳兩衛，和148-149㎡四室兩廳兩衛，層高3米，得房率在85-88%。室內裝修也有三大件，廚房沒有洗碗機，不過配了全層牆紙。
風尚望和灣童玩區
風尚望和灣交付後成交過一套110㎡的房源，總價590萬，成交單價5。35萬元/㎡。目前該盤在好找房上共有109套房源，掛牌均價5。8萬元/㎡。
相比之下，隔著一條通益路的大運橋西府，在售27套，掛牌均價6。9萬元/㎡（新房高層均價4萬元/㎡）。阿吳說，大運橋西府的房東普遍心理預期高，比別人高出一大截的掛價，可能讓人“敬而遠之”了。
有69套在售的中尚匯府，是祥符首個搖號樓盤，目前掛牌均價5。8萬元/㎡，簽約均價4。9萬元/㎡。這樣一比較，園區環境、產品品質都不錯的和寧文華府，5萬元/㎡左右的掛牌均價，還是很有價格優勢的。
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除了品質線上，和寧文華府其實是缺加分項的。
交通方面，和寧文華府不挨地鐵，距離地鐵10號線祥園路站1。6公里。如果是往城市南面活動，莫干山路高架的便利性也是完美錯過。反而是緊貼高架的嗓音影響，可能會讓人心存芥蒂。
可以遠眺莫干山路高架
不過一房一價的二手房最讓人難以揣測，上個月和寧文華府成交了一套緊貼高架的11樓西邊套129㎡房源，總價600萬。4。6萬元/㎡的單價，算是小區目前的天花板級別了。
站在小區高樓層，可以清楚地看到莫干山路高架。站在小區西邊套的陽臺，還能望見高架西面成片聳立的陽光郡高樓。
高架對面是陽光郡
建於2014年左右的陽光郡，是一個擁有2000多戶的大盤，是祥符二手房市場上的活躍分子，最近鮮有成交，目前掛牌均價4。6萬元/㎡，簽約均價4。1萬元/㎡。
距離地鐵2號線墩祥街站400多米的親親家園幸福裡，是不折不扣的地鐵盤，但15年的房齡不佔優勢。8月份一套135㎡的房子，簽約單價還是4萬元/㎡，現在小區的掛牌均價下降到只有4萬元/㎡了。
親親家園幸福裡是地鐵盤
教育方面，和寧文華府的對口小學，是位於星橋街上的星瀾小學，兩者直線距離2。1公里。離學校距離遠有多“吃虧”？位於學校東面的德信北海公園，雖然建於2013年左右，兩者房齡相差近10年，但掛牌均價同樣是5萬元/㎡，最近3個月成交了5套，簽約均價4。43萬元/㎡。
商業方面，和寧文華府周邊有杭行薈Mo Mall、萬達廣場以及在建中的城北永珍城，但離哪個都不近，距離萬達廣場2公里，距離城北永珍城3。3公里。
目前離小區最近的中介門店距離約2公里，小區底商開了幾家超市、藥房、水果店、理髮店等，滿足著日常生活所需。
但缺了加分項，換個角度看，也許是個“優勢”。用阿吳的話說，“什麼都不沾，業主心態就比較平和，期望沒那麼高。加上這個樓盤有流搖，剛需自住客群多，掛價沒那麼兇，價效比就體現出來了。”
高層按照4。3萬元/㎡的成交價來算，一套106㎡的房子，可以小賺70多萬。對於想置換房子，或是有資金需求的房主來說，這種選擇是可行的。
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什麼人會來接盤呢？阿吳說他帶看過的客戶，以有改善需求，同時希望留在主城區的家庭為主。
以目前和寧文華府的簽約價格看，480萬買一套106㎡的三房，600萬左右買一套129㎡的四房，都是不錯的選擇。同樣的預算，在一路之隔的申花板塊或是橋西板塊，可能就捉襟見肘了。
祥符位於杭州城北腹地，南面過了石祥路，是價格不菲、人見人愛的申花和橋西。西面是西湖區三墩，東面是運河新城。北面與勾莊相鄰。走在新文路向東延伸的祥運路上，往北望，能清楚地看到勾莊的海棠三子和高高聳立的城北永珍城。
被一群或成熟高階，或規劃恢弘，或熱度爆棚的鄰居們包圍著，祥符這兩年存在感有些不太強。
去年至今的六批次集中供地中，祥符僅有位於通益路與祥園路交叉口的一塊商住地出讓。因為自持38%，商業用地50%，公租房10%，僅有2%住宅可售的這塊地，跟普通人沒啥關係。
在建中的建發縵雲軒
不過這個叫縵雲軒的專案還是驚豔到了很多人，尤其是別出心裁的中式屋頂飛簷，誰看到會不愛？
其實，很久沒在大眾視野出現的祥符，變化還是很大的。自2017年祥符街道城中村改建按下快進鍵，祥符的城市介面日新月異。萬科、綠城、大家、建發等品牌開發商的入駐，為板塊帶來新的活力。教育資源也在不斷更新。
北部軟體園C區的鋼鐵俠
板塊內擁有北部軟體園、天堂E谷、汽車網際網路產業園等，產業人才匯聚。地鐵10號線貫入，加上莫干山路、留石快速路兩條主幹道穿過，交通便利。板塊內還有惹眼的IP祥符橋歷史文化街區，配套日臻完善。
就拿和寧文華府周邊來說，也在不斷髮生著變化。北面過了新文路，北部軟體園範圍內，是在建中的42班小學。小學東面，位於祥宏路和新文路交叉口的，是在建中的大家湛景天承美築，油畫框外立面已經呈現。這個樓盤能否為祥符再立一個標杆？還是令人期待的。
新文路北面在建的小學和操場
順著祥宏路往南過了祥園路，是去年開始招生的浙江師範大學附屬星瀾中學，距離和寧文華府約700多米。
這個日漸煥新的板塊，如果自住，還是挺適合的。
二手市場上房子那麼多，降價房源也不少，憑什麼讓人高看一眼呢？新房入市時中籤率的高低，也許並不能決定其在二手市場的價值。但一個板塊的宜居性，也許可以觸動需求的神經。