去年天眼查釋出的315房產大資料顯示，近15%的房地產企業存在法律訴訟記錄。而今年3月百度釋出的《2021年315搜尋大資料》則分析道，經濟發達地區的居民維權意識較強，正在成為置業市場主力軍的90後，已經是市場維權的主要群體。

陷入訴訟糾紛，對於任何一個企業來說，都不能稱為一件好事。

一是會對品牌形象將產生極其負面的影響；

二是會影響商譽，可能會破壞企業與社會各關聯方的良好關係，如合作方、供應商、政府部門等等；

三是萬一引起媒體的廣泛曝光，還會帶來負面的社會影響，局面將更難控制。

因此對於房企來說，加強對維權與訴訟糾紛趨勢的把握，做好法律風險管理，降低糾紛發生的機率，至關重要！

過去幾年中，房企面臨最高發的訴訟爭議是哪些？訴訟風控又該從何處最佳化？今天明源君就替大家來一一盤點！

過去3年裡，房屋買賣合同糾紛

是房企最大的訴訟風險來源！

根據德和衡律師事務所的一份統計資料顯示，2018-2020年涉及房地產開發企業的合同糾紛約有60萬件。其中房屋買賣合同是絕對高發的糾紛領域，相關案件超過30萬件，佔到總量的一半！

圖片資料來源：德和衡律師事務所

最關鍵的是，這裡面有80%屬於群訴案件。這是房企最不希望看到的局面，引發群訴將對企業的形象和聲譽造成巨大的負面影響。

在房屋買賣糾紛中，雙方最多發的爭議點主要在於違約與違約金、逾期交房、房屋質量等方面。

圖片資料來源：德和衡律師事務所

房企面對的客戶訴訟風險主要集中在認購和交房兩個環節，這與業內人士平時的樸素感受基本一致。

買賣合同糾紛的7類高發爭議

每個房企都應該警惕！

在房屋買賣合同糾紛中，明源君總結出7類高發爭議，每一個都值得房企警惕！

高發爭議1：逾期交房辦證類糾紛佔比超過50%！

在所有買賣合同糾紛中，關於逾期交房和辦證的爭議是最高發的，在一線城市的訴訟案件統計中基本佔到一半以上。其中主要的爭議焦點和風險有5種：

1。 竣工驗收備案表等手續檔案滯後，引發爭議！

業主在領取房屋鑰匙後，以交房手續檔案不齊全為由，起訴房企逾期。

從過往判例來看，竣工備案等流程主要是行政管理事項，不影響房屋的實際使用。如果房屋已經透過竣工驗收、並且客戶已經領了房屋鑰匙的，法院基本會視為房企已經完成了交房義務。

針對這類問題，房企必須在買賣合同中約定清楚，任何不影響房屋交付的行政手續滯後，房企不承擔逾期責任。

2。 房屋的附屬設施有質量瑕疵，業主拒絕收房！

有些樓盤房屋的附屬設施出現了質量瑕疵，業主在驗收時會拒絕收房，並在爭議過程中起訴房企逾期。比如院內出現綠化不平整、公共大堂出現裝修瑕疵等情況。

在審理中通常認為，房屋主體沒有質量問題時，應該視為房屋已正常交付。附屬設施出現瑕疵不影響房屋使用，開發商需要承擔修復責任，但不屬於逾期。這一點也同樣可以事前在合同中明確約定。

3。 政策性停工導致竣工延遲、逾期交樓

這類爭議在北京出現的比較多，但各地審理結果不完全一致。有法院觀點認為，環境治理是考慮到公共整體的利益，由此造成的停工，後果應該由糾紛雙方一起來承擔。

有些開發商會透過提供政府釋出的大氣治理、揚塵治理通知等材料，作為抗辯證據。

但可能還是存在違約風險，不過根據實際情況，違約金的金額可能會適當降低。

4。 開發商沒有盡到通知義務，業主不知道交房日期！

曾有開發商沒向業主發出書面的《入住通知書》，而是採用媒體公告的形式，來通知業主入住時間。結果業主對交房時間根本不知情，導致延遲收房，引起了爭議。

從判例中看，法院通常認為業主有充分了解入住時間的權利。而公告的方式實際上免除了開發商合理的送達義務，上述情況很可能判定房企違約！

因此，開發商在交房階段務必做好通知工作，避免完全沒有必要的糾紛。

5。 違約金數額前後約定不一致

在關於逾期的爭議中，還出現過很多關於違約金數額的糾紛。主要是因為前期籤合同的時候，經常出現主合同和補充協議、精裝修合同中，關於違約金數額和比例約定不一致的情況。

開發商必須要加強銷售籌備階段，最基本的文書稽核工作。一定要避免文書前後約定不一致的情況，尤其在補充協議與精裝修協議之間不要出現矛盾。

如果碰上逾期類訴訟糾紛，要立馬審視這4個問題：

❶

關於逾期能不能拿出合理的解釋？比如政策性停工、不可抗力等原因。另外開發商在買賣合同中，一定要對可能造成延遲交付的外部原因進行窮舉，羅列越細緻越有利於降低風險！

❷

客戶拒絕收房的理由，有沒有在合同裡有過約定？買賣合同中要對附屬設施質量瑕疵、行政手續延遲等不影響房屋實際使用的問題進行明確約定，不視為逾期。

❸

客戶主張的違約金、賠償額是否合理？有沒有超出合同約定，或不合理地主張利息賠償？如果是外部因素導致逾期的，要充分提供證據、積極抗辯，爭取降低違約金數額。

❹

客戶主張的違約金、賠償額計算期間是否合理？交房和辦證階段的逾期時間有沒有重疊計算？

高發爭議2：虛假宣傳隱患很多，約10%的糾紛來源於這裡

虛假宣傳引起的糾紛數量僅次於逾期問題。一般是由於樓盤宣傳內容對客戶形成了具體的價值預期，而後期又沒能兌現，才引發的爭議。主要爭議焦點有3種：

1。 宣傳中涉及“擦邊球”承諾，後期交樓很危險！

過去很多專案喜歡宣傳“2+1”、“3+1”、“超高贈送”這類噱頭，也就是我們常說的“搭板”、“偷面積”。

這本身是種擦邊球的做法，但宣傳過程中卻大肆強調，這肯定會讓客戶產生很直觀的心理預期。如果建設過程中被相關部門發現，並責令拆除違規部分的話，容易引起客戶的激烈反應，訴訟風險很高。

隨著部分城市的設計規範和廣告法趨嚴，這類宣傳已經少了一些。開發商在宣傳時應該儘可能避開這類描述，更不能體現在任何銷售承諾內，以免埋下大坑！

2。 前期宣傳的社群設施，後期沒能兌現，業主很生氣！

很多專案前期宣傳的某些社群設施，在後期交房時都沒有兌現。比如宣傳溫泉入戶，後來發現做不到；或者宣傳社群私家網球場，但交房後卻變成了兒童遊樂場…

這類爭議涉及到宣傳廣告到底屬於“要約”還是“要約邀請”的認定問題。業內一直認為廣告屬於“要約邀請”，公開廣告中也會寫有免責條款。

但在法院眼裡可不完全是這樣！許多審理案例顯示，如果一個樓盤在宣傳中，頻繁地強調某一個非常具體的功能或環境特徵，把它作為顯著賣點。而且對客戶形成了特定的心理預期，影響了房屋價格時，那就應該視為要約！

也就是說，宣傳賣點越具象、使用越頻繁，在訴訟中就越容易被判定為要約和承諾。因此開發商務必把控好風險，不一定能實現的功能乾脆不要講，或者模糊化處理。短短一段免責宣告未必是萬能的！

3。 合同裡關於“要約邀請”的定義條款可能無效！

有些房企會在買賣合同的補充協議中跟客戶約定：“樓盤釋出的所有廣告都屬於要約邀請，實際情況以規劃驗收交付時為準。”以為加上這麼一句，基本上可以排除宣傳上的風險。

但過去有判例曾經認定，這屬於格式條款，實際上免除了開發商自身的責任，又排除了購房人的主要權利，因此這類格式條款可能被判無效。

諸多判例顯示，用免責宣告和格式條款來排除宣傳風險，不一定會奏效。房企必須審慎制定推廣說辭，特別是在廣告法從嚴約束後，如實宣傳、正當營銷變得更重要。

高發爭議3：購房協議於合同的效力問題，也經常發生爭議

1。 籤認購書沒有附上買賣合同，客戶後續有權反悔！

客戶籤認購書的時候，必須附上全套的正式買賣合同。否則客戶後續是有權以正式合同條款沒有達成一致為由，來主張廢止認購書的，這一點務必注意。

2。 新政下客戶突然失去購房資格，開發商不及時退款也要賠償！

各地出臺新政進行限購、限貸或調整購房條件時，很容易造成一大批客戶失去購房資格。這時候如果開發商以各種理由不退房款，很多客戶會採取法律手段主張取回。

在過往判例中，開發商一般會被判退還所有房款，併為沒有及時退還款項的這一段時間支付利息！

這一類爭議其實很容易避免。在客戶簽署認購書時把合同的解釋工作前置，提供全套正式合同供客戶翻閱，售樓處的檔案公示要求也明確寫有這一條。

而在購房政策出現變化時，營銷部務必第一時間梳理所有客戶！一是保證客戶對狀況的知情權，以免發生不必要的誤解和衝突；

二是快速甄別失去資格或意欲放棄購房的客戶！實在無法挽回的，就及時辦理退款，以免自身陷入糾紛，產生訴訟成本和利息賠償的損失。

高發爭議4：房屋交付後的質量爭議，總是在困擾著房企

在房屋交付過程中及交付後，是糾紛和爭議的高發時段，出現問題比較多的是關於房屋的質量和基本設施的部分。

1。 房屋出現明顯質量問題，給客戶造成了經濟損失

交房時如果有細節瑕疵，業主一般不至於去起訴，報給開發商進行整改也就算了。但如果質量實在太差，那買房這種大事兒，普通業主肯定不願意就這麼算了！

在過去的判例中，房屋出現明顯影響正常使用的質量問題，如多處滲水、牆皮脫落等現象的；那麼即使開發商承諾修復，也還是會被追索裝修費賠償！並且還需要為這套房子潛在的租金損失、物業費損失進行補償。

2。 基本的水電供應設施不到位，影響房屋實際使用

曾經有專案出現交樓後的供水不到位、水質存在問題，或供電不到位只能使用臨時供電裝置的情況。這些影響到業主實際生活的問題，同樣存在巨大的糾紛風險。

如果查明確實是基礎設施敷設不到位的，開發商通常需要面臨一定的賠償，也會因此產生訴訟成本並影響專案聲譽。

關於房屋質量問題的糾紛屢見不鮮，這也是為什麼交樓入夥環節對於許多房企來說“如臨大敵”。要規避這類糾紛，歸根究底還是要著眼於工程質量管理，做好一個開發商應盡的職責。

同時要重視與客戶的溝通調解工作，及時更新播報各項設施的到位情況與質量證明，交樓後遇到問題及時處理整改。

高發爭議5：開發商擅自贈送公共部分，業主表示不同意！

很多樓盤過去喜歡把公共部分贈送給某戶業主，以此來提高房源的附加值和售價，比如公共露臺、一樓小院贈送等等。

但近年來這樣的做法難度加大了，任何在規劃上屬於社群共有的面積，原則上是不能夠由開發商擅自贈送的。如果要贈送，就必須和所有業主都簽訂專項協議。注意，是所有！

否則，單個業主也有權直接起訴開發商，無需透過業委會。這類爭議十分常見，值得引起開發商的高度重視！

但如果是公共部分的功能改變，但空間仍歸業主共享，那就好處理一些。比如原來規劃是綠地，改建成了休閒廣場。那這種情況單個業主是無權主張恢復原狀的，除非有足夠的業主表決程式。

高發爭議6：車位權屬沒有約定好，要面臨很多麻煩

關於車位的糾紛更是多如牛毛！根據《民法典》第二百七十五條規定： “建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”

對於開發商來說，和車位相關的糾紛風險，要在前後端都做好功課。

首先在前端買賣合同裡局必須約定好，規劃中車位的歸屬和處置方式，最大限度避免爭議的空間。

其次在交樓後，開發商要及時行使自身權利，依法對停車位進行統一管理和收費，並向相關政府部門做好備案。

高發爭議7：保障房與商品房混建專案糾紛多

這類爭議在發達城市和城市更新專案中很常見，矛盾總是出現在保障房與商品房、回遷房與商品房之間，其核心是不同業主之間的權益之爭。常見焦點有兩種：

1。 保障房和商品房之間建造隔牆，小區環境不能公平共享

保障房業主發現在同一個小區內，自己的房子和商品房之間建造了隔檔、圍欄或圍牆等設施，直接影響了自己享受小區配套和環境的權利，因此非常容易發生糾紛。

關鍵是，即使隔牆不是開發商自己建造的，而是其他第三方安裝的，開發商也仍然會被判定為第一責任人，並承擔拆除和賠償的責任！

因此開發商在交樓後一定要注意，及時留存第三方或業主建造隔牆的證據，積極抗辯。出現糾紛後，主動配合拆除違法隔牆，將糾紛的影響降到最低。

2。 開發商刻意製造環境差異，引起業主不滿

有些開發商在前期的專案規劃裡，刻意製造了環境差異，將更多休閒娛樂、綠化設施集中安排在商品房所在的區域。甚至有些重要配套被放在了單一樓棟當中，從而達到封閉管理的目的，比如某些會所、天際泳池等。

但這會讓部分業主認為，社群設施規劃不平衡，觸動到了自身權益，從而引發社群內的矛盾和衝突。

近年來各地政府對於保障房的建設是非常重視的，對回遷房的落位也有嚴格的規定，很多都不允許開發商指定區域，對社群品質共享的“公平性”審查也很嚴苛。

因此在規劃上，開發商還是應該更多的去思考均好性，加強物業管理能力。

如果有些業態確實是享受了更好的配套，比如樓盤內可能設定了一棟酒店式公寓，為此打造了許多相關的住客配套等。那麼在物業費上就要預留好調價的空間，以平衡各方業主的利益。

建設強大的法律風險防控體系

可以向這些房企學習！

介紹了這麼多的高發訴訟案例，多少會令業內人士有些毛骨悚然。要想做好房企的法律風險防控，還是得從管理上下功夫。在法律風控體系的建設上，明源君簡單梳理了三個可以著手的方面：

一、全面資訊化後的法律風控有如神助！

在法律風控資訊化建設方面，佳兆業已經開展了近5年的時間。

佳兆業在我國境內設立了約1500家子公司，這樣一個大集團公司的法律風險管理工作是極為龐雜、困難的。如果不借助資訊化手段，基本無法實現風控管理的內部聯通。

佳兆業的風控資訊化主要設計了5大關鍵系統：

❶

風險填報系統：每一個分公司的法務人員，都會有這個系統的埠，每週定時填報更新，向集團輸入近期的潛在風險，做出預警並啟動監控；

❷ 風險計劃督辦系統：主要顯示需要由董事局直接督辦的重大事項，設定好每個事項的責任人及完成時間，由集團最高層直接督辦；

❸ 風險監控管理系統：針對集團所有子公司或分支機構的訴訟風險進行監控。集團旗下所有進行中的訴訟案件，進度都會登記在這個系統中。從立案、開庭再到結案，逐個環節的資料都會推送到集團；

❹訴訟管理系統：佳兆業作為一個龐大的開發集團，每年面對的案件量很大，其法務部門的業務量與一箇中型律師事務所的業務量差不多。

而這個系統則是給到法務部門專門使用的，各層級法務人員根據自身許可權，跟進處理各個案件，每個處理環節都要進行詳細的填報和跟進；

❺投融資管理系統：主要針對投資併購業務的過程監控，關注各個投融資、收併購專案的合同履約進度和風險判斷。

透過以上全面的系統建設，即使如佳兆業這樣的大集團公司，也能夠實現法律風險的集團化全面管控，解決資訊延後和不完整帶來的法律風險。

二、建立預警制度，加強風險預警類考核！

完善的風險預警和上報制度，能提升業務部門的法律意識，加強日常風險防範！而旭輝是這樣做的：

❶

“風險預警指標庫”制度：在旭輝的風控制度中，集團和事業部法務具有一個重要的職責，就是編制“風險預警指標”，並建立預警庫。

這個指標需要各個業務部門提前評估和梳理出可能發生的風險點，設計好預警臨界值。比如開發進度延後預警、合同履約風險預警等等。

❷

業務部門預警上報制度：根據法務建立的預警庫，業務部門負責對具體的風險指標進行監控。一旦任何指標達到了預警臨界值，必須立刻上報集團，並著手製定應對策略，交法務稽核備案。

❸

風險預警考核制度：針對法務部門的考核，旭輝設定了一條引數：考核得分=已預警的風險事件數量/實際發生的風險事件數量。這條指標就非常直觀地反映出，法務部門對於實際風險的控制成效。

3。 加強一線部門法律意識培訓，並提供專業支援

除了制度建設外，加強對專案一線的法律意識培訓，是更直接的風控方式。

碧桂園就非常重視對於一線團隊的風險控制，集團會定期更新培訓材料，由區域法務總親自針對當地專案的高發糾紛和潛在危機事件，做出針對性的培訓。

對於前線遇到的疑難問題，集團法務部門要及時開展相關研究，協助一線團隊制定應對策略，真正起到專業支援的作用。

結語

房子關係到每一個消費者的根本民生問題，因此也更容易成為投訴和法律糾紛的重災區。

這背後也透出了房企面對的諸多司法與經營風險，大房企們每年為此付出的處理成本是十分高昂的。

因此，管理好訴訟風險對於房企來說太重要了。這不僅要求房企謹記合法合規經營，重視與客戶的溝通，還對房企的風控管理體系提出很高的要求。

陷入糾紛的房企，在拿起法律武器的同時，還要認真分析研究事件的發生、發展和爆發的過程。然後積極最佳化企業內部的風險管控方案，力爭未來將危機都消滅在萌芽壯態，這才是長效的風控方式。

（本文部分資料及案例根據德和衡律師事務所釋出的公開報告整理）