原標題：有巢公寓：破題“全新土地”造租賃房 至2020年底 全市已累計成交152幅租賃住房土地 來源：上海市人民政府
3月26日，位於上海松江的有巢國際公寓社群泗涇店開放首批租客入住。拎包入住、智慧管理……除了這些備受年輕人喜愛的標籤之外，有巢對上海住房體系構建也有著特殊意義。它是上海首個集體土地建設租賃住房專案，也是上海首個入市的單地塊集中選址新建租賃住房專案。
2017年起，上海開始加快租賃住房市場建設，從供應的“龍頭”――土地入手，創新推出租賃住房用地、集體土地入市試點新建租賃住房……在這裡建成的房源屬於“只租不售”的純租賃房源。截至2020年底，全市已累計成交152幅租賃住房土地，預計今年上半年有6000套至7000套房源形成供應。
要在全新模式的土地上建造全新的租賃住房，對政府和企業而言，無疑是一次從無到有的探索。
車位配比一定要1∶0。8嗎
解決一線城市青年人才的居住矛盾，擴大新建租賃住房供應無疑是一條有效路徑。青年群體通常處於職業起步階段，對租金更加敏感，對居住環境有不同要求，不能完全按照現有住宅設計規範去建設。但在全市新建租賃住房啟動初期，設計規範、建設標準等方面的配套政策和管理規範還在完善，無
論是政府部門還是“跑得快”的企業，都是摸著石頭過河。
在松江泗涇有巢國際公寓社群，抬眼便能看到依次排列的5棟公寓樓，外形設計頗具現代感。小區共有825套房源，地下車庫配備車位400多個，車位配比約1∶0。5。但是按照規定，在同區位新建住宅中的車位配比應不低於1∶0。8。為何會有不同
？
“租賃住宅的住戶需求和普通小區是不一樣的。”
華潤置地
有巢公寓副總經理徐亞男說。有巢公寓主要租戶是周邊白領，很少有人開車。小區開發設計之初，開發團隊曾經陷入苦惱：租賃住宅專案的成本回收週期長，租金回報率低，論短期收益顯然和商品住房無法相比，因此每筆支出都得精打細算。要是按照現有住
宅規範去配置停車位數，需要投入大量建設成本，如果日後小區沒有規劃設計中的停車需求，還會造成空間浪費。
破題，需從頂層設計入手。有巢公寓找到市區兩級相關部門尋求幫助。在相關部門協調支援下，各方針對車位配比進行了多次研討和專家評審論證，最終順利將比例下調。
和有巢公寓開發團隊一樣，上海地
產、上海
城投
、張江集團等一批較早投身純租賃房源小區開發的企業，都曾經遇到同類難題。設計哪些戶型、面積多大、燃氣要不要入戶……這些看似平凡瑣碎的細節，對於全新的租賃住宅小區，都需要重新考量。
不少開發企業經過市場調研的成果，針對產品與既有規範適配問題的建設性意見也被採納，並收錄到全市
層級的設計導則中。2020年10月出臺的《上海市租賃住房規劃建設導則》，強化中小戶型供應導向，對日照時長等許多建設細節進行了調整。
“結合租賃住房特點和租客需求，上海租賃住房建設在頂層設計上有諸多創新，在區域規劃、土地供應、設計規範、建設標準、運營管理、金融支援、財政補貼等方面陸續
出臺了系列配套政策。”市房管局住房建設監管處處長馮鋼花表示，一系列創新是為了在有限空間中，合理配置開發成本，騰挪出更多資源，用於提高租賃住房的建設品質和服務。
離地鐵站4公里為何還能受歡迎
一般來說，房源距離地鐵站點越遠，出租週期越長。有巢泗涇店地處上海外環線以外，距離最近地鐵站9號
線泗涇站有4公里車程。若採用
公交
接駁，要坐滿9個站點，再步行15分鐘，全程需要花費40分鐘。但首批房源開放申請時，有巢公寓出租率達到七成。
“有的租戶第一次看房時，的確會因為交通問題產生顧慮，但聽說馬上要開班車，就放下心來。”門店店長陸秋琦說。由有巢公寓投資運營的接駁班車，可將通勤
時間縮短到10分鐘，剛好解決了通勤之困。
在上海已經推進的百餘幅租賃住房用地中，有相當一部分地處遠郊，曾引發擔憂：郊區租房能否解決年輕人的居住問題？
有巢提供了一種探索樣本。記者在採訪中發現，除了服務松江本地白領，有巢公寓還有不少租戶來自漕河涇、
新天
地等9號線沿線企業。在他們看來，高
價效比的租住環境剛好能滿足需求。
在諸多配套裡，擊中租客的“點”各有不同。“95後”應屆生陳海燕常常忘帶鑰匙，她偏愛
人臉識別
門禁和密碼鎖；許歡從事室內裝修工作，經常要開著
新能源車
奔波於各個專案，讓他印象深刻的是地庫裡配備
充電樁
的停車位。有人更喜歡書吧、觀影區和跑道，女性租客更看重小
區集中式的智慧化安全管理體系――這些都是企業經過反覆調研才落地的運營和服務，而享受這些服務，只需支付2000元至3000多元的月租。
“從
長遠
來看，租賃住房要形成有效供應，應該與時俱進，透過豐富應用場景，不斷為社群增值。”馮鋼花說，“十三五”期間，上海培育和發展住房租賃市場的重心主
要在租賃住房房源的建設籌措上，“十四五”期間，將更多聚焦租賃住房的品質供應。
伴隨消費升級，居住社群已不僅僅承擔居住功能，而且成為重要社交場所。越來越多的開發企業有意識地採取多種手段，滿足租客需求。在城投寬庭、城方公寓、張江國際社群租賃式住宅等專案中，健身房等功能區、活動區已經成為
標配。
但企業還面臨一個現實問題：租賃住房社群不斷最佳化增值服務，錢從哪來？
業內人士指出，企業一方面要節約成本，如建立成本控制體系、做足周邊市場調研、結合租戶需求營造應用場景等，不求面面俱到，但求精準供應。同時可以透過在小區中提供優質的增值服務，向租戶收取一定費用，或者輸出管理經驗等
方式進行
開源
。有巢公寓已與部分割槽屬國企達成合作，未來將在這些國企開發的新建租賃住房中，提供小區運維管理服務。
“希望公募類
REITS
（房地產信託投資基金）可以加快在租賃住房專案中落地，緩解資金壓力。新建租賃住房屬於重資產持有，產權清晰、合規性好，可以成為融資的優良標的。”徐亞男說。
首個集體土地建租賃房試點
在上海全域範圍內，有8萬多套租賃住房正在緊張建設中。今年內，浦東張江、寶山顧村、閔行莘莊、靜安市北等區域，還有一批新建租賃住房將入市。
大規模房源供應引人深思：上海建設用地已經面臨天花板，租賃住房如何佈局，才能避免造成對未來城市發展空間的“透支”？
仔細研究可
以發現，在上海推動高質量發展的大背景下，不同區域的租賃住房也在扮演不同角色，因地制宜地解決區域發展的需求。以即將入市的張江國際社群租賃式住宅為例，它主要輻射張江
科學城
，
上海科技
大學、中國商飛上飛院、
閱文集團
等多家知名企業早早“盯上”房源，紛紛趕來洽談合作。
松江是目前上海唯一的集體
土地建設租賃住房試點行政區，率先入市的有巢公寓正是滬上首個試點。華潤置地相關工作人員坦言，從開發角度，集體土地和國有建設土地並無差別，但因為土地性質不同，集體土地可減免一筆配套費用，為企業減輕了資金負擔。“透過盤活閒置土地，釋放集體土地資源價值，有巢公寓恰恰是上海多渠道供應租賃住
房的一種創新形式。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。
近期釋出的《關於本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》還提出，要在五個新城加大租賃住房供應，滿足職住平衡和產城融合。
與此同時，來自不同行業的開發企業，推動了上海住房租賃市場差異化發展。新建租賃住房的開發單位來自8
0多家央企和國企旗下公司，各有所長。如，上海城投專業從事
城市基礎
設施投資、建設、運營管理，建造租賃住房時，從建設初期就把節能、環保和低影響開發考慮進去，進行數字化資訊化管理和全流程品控。由此打造的城投寬庭灣谷社群採用了工業化裝修模式，比如在一室戶中引入整體衛浴裝置。
不過，租賃住房
建設依然任重道遠。“從目前實踐來看，長期穩定居住為主的社群型租住生活方式仍然處在起步階段，需要屬地政府和租賃運營企業的緊密合作，助力加強社群治理和黨建引領，強化公共服務和配套建設，逐步總結和探索形成與之相適應、相匹配的成熟治理模式。”市房管局相關負責人說。