我國土地增值稅實行預徵和清算相結合的徵管制度，納稅人在專案預售階段預繳稅款，待該專案全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補，在清算環節中應納稅額採取核准制，納稅人按照主管稅務機關稽核確認的補退稅金額進行清算。因此，瞭解稅務機關的稽核重點，是做好土地增值稅清算工作的一項重要事宜。

土地增值稅清算稽核中，建築面積的稽核是一項基礎性工作，也是整個清算工作的關鍵環節。在稅務機關土地增值稅清算稽核中，建築面積的稽核分為以下四個步驟：

（一）稽核專案立項批覆，確定土地增值稅清算物件。

《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第一條規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發專案為單位進行清算，對於分期開發的專案，以分期專案為單位清算。

由於土地增值稅是地方稅，各省、自治區與直轄市根據自身房地產開發行業的特點，釋出了適用於本地開發專案的清算政策。例如，《北京市地方稅務局關於土地增值稅清算管理若干問題的通知》（京地稅地〔2007〕325號）第四條規定，對於一個房地產開發專案，在開發過程中分期建設、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務機關可以根據實際情況要求納稅人分期進行清算。

北京市土地增值稅徵管實務中，在商品房取得預售款項前，以發改委的專案審批到主管稅務機關備案，核定預徵率按專案預繳土地增值稅。在專案銷售比例達到85%以上時，稅務機關向企業下達清算通知書，按照整體專案進行土地增值稅清算，不要求分期清算。企業根據專案的實際情況測算分期清算的應納稅額，若稅負低於整體專案的清算稅負，應向主管稅務機關提供分期開發的資料，申請分期清算土地增值稅。

（二）稽核“五證”，確保專案的清算範圍真實完整。

將土地出讓合同、土地使用證、建設用地規劃許可證的佔地面積進行核對，若出現面積不一致的情況，需確定清算專案的實際佔地面積。

將建設工程規劃許可證、開工證、竣工備案表、實測報告（辦理產權登記版）的總建築面積進行核對，若出現異常差異（超過），重點審查各個證件對應的面積是否完整或者重複，確定清算專案的實際總建築面積。

（三）稽核測繪報告，確定專案的總建築面積、可售面積及不可售面積。

按照國稅發〔2006〕187號檔案第四條規定，房地產開發企業開發建造的與清算專案配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、託兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，建成後產權屬於全體業主所有或建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的面積，作為不可售面積。北京市規定的清算政策中對“建成後產權屬於全體業主所有的”確認原則，“建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的”證明材料進行了明確。

由於業主委員會為非法人機構，無法接收物業產權，北京市的土地增值稅清算實務中，會所、地下停車場（人防改造的地下停車場除外）作為可售面積，未售時需預留相關成本費用。由於地下車庫及儲物間銷售收入遠遠低於計稅成本，所以地下車庫及儲物間的處理方式是一個開發專案土地增值稅稅負高低的決定性因素，將車庫及地下儲物間出售後再進行土地增值稅清算，會適當降低專案土地增值稅稅負。

清算實務中，對於其他公共配套設施，需提供移交相關部門的證明，否則作為可售面積處理。因此，公共配套設施及人防的移交手續為土地增值稅清算的制約性條件，直接決定稅負的高低。

（四）無法分別核算增值額的專案，按可售建築面積平均分配計稅成本。

根據清演算法規中普通標準住宅（以下簡稱普宅）的判斷標準，將可售面積劃分為普標可售面積及其他商品房可售面積。

《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕第48號）第十三規定，對納稅人既建普宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普宅不能適用增值率低於20%的免稅規定。

北京市的清算條款規定與財政部、國家稅務總局釋出的檔案一致，但在清算實務中執行口徑有所變化。在2011年之前進行清算的專案，普宅及其他商品房不能分別核算增值額時，允許按照專案整體增值金額計算繳納土地增值稅。當企業普宅增值額為負數時，放棄享受普宅免稅政策會降低土地增值稅稅負，清算企業會以各種藉口說明無法準確核算普宅及其他商品房的增值額以達到降低稅負的目的。因此，自2012年之後，對於無法分別準確核算增值額的專案，稅務機關要求按照可售建築面積平均分配普宅及其他商品房計稅成本，分配計算普宅及其他商品房增值額繳納土地增值稅。

（作者單位：北京北辰實業股份有限公司北辰置地分公司）