“經過2021年，企業會進行深刻的自我審視。所以未來高槓杆高週轉的行業屬性也會發生變化，轉向有質量的發展。”2021年業績釋出會上，新城控股董事長如此說道。
“房地產行業已經從衝浪運動轉變為帆船運動，我們想說，浪是可以看到的，但是風卻不在，唯有不斷提升自身的能力，找準風向，才能迎風而上。”
談及對過去一年形勢的看法，2021年業績釋出會上，新城控股管理層以“衝浪”和“帆船”兩種運動做了類比。
當“衝浪”依賴的潮水不再流動，房企發展就更加趨近於逆風前行的“帆船運動”。歷史經驗表明，房企若想在這種情況下逆風前行，“對風向的感知”，以及“自身的造血能力”缺一不可。
3月底，新城控股披露了2021年年度經營業績，期內實現營業收入1682。32億元，同比增長15。64 %；期內實現歸屬於上市公司股東的淨利潤125。98億元，扣非歸母淨利潤102。45億元。
逆風前進背後，新城控股的“住宅+商業”雙輪驅動戰略持續發力。
開發業務保持穩定
2021年，地產動盪之年。三道紅線、集中土拍、融資收緊……行業邏輯出現變化。
房企研究機構克而瑞資料顯示，2021年百強房企累計業績增速持續放緩。截至去年12月末，百強房企累計銷售操盤金額較2020年同比降低3。5%，規模房企銷售增速罕見出現負增長，有約8成房企未完成全年業績目標。
監管強勢落地，行業加速出清。大浪淘沙，唯有少數自律的民企以及現金流充沛的國企、央企留在舞臺之中。堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略的新城控股是其中一個。
3月30日晚間，新城控股披露了2021年年度報告。報告顯示，2021年新城控股實現銷售金額2337。75億元，累計銷售面積約2354。73萬平方米，實現營業收入1682。32億元，同比增長15。64 %。同期，公司總資產達5342。93億元，歸屬於上市公司股東的淨資產593。10億元，同比增長17。23 %。
行業寒冬期，新城控股交出了一份穩健的答卷。在新城控股的雙輪驅動戰略之下，“住宅+商業”這雙輪正在持續發力。
首先是住宅開發業務。
2021年，新城控股全年實現合同銷售金額2338億元，回款金額2387億元。按城市能級劃分，新城控股地域深耕策略主要圍繞的一二線城市以及長三角地區是銷售“主力軍”。其中，一二線城市佔比約44%，長三角地區的三四線高潛力城市佔比約37%。至於中西部、環渤海以及粵港澳大灣區等地佔比則分別為28%、15%以及4%。
截至報告期末，新城控股2021年新增竣工面積3290。34萬平米，已簽約待結轉面積3421。88萬平米，這意味著，新城控股未來營收及利潤的可結算資源充足。
至於決定地產企業未來規模的土儲貨值，據年報，新城控股去年累計拿地77幅，對應總建築面積2157。66萬平方米。截至目前，新城控股合計擁有土地儲備1。38億平方米，其中一、二線城市約佔總土儲的37%，長三角區域三、四線城市約佔30%。
據管理層透露，預計2022年可售貨值不少於2800億元。
住宅業務規模保持穩定，另一邊，新城控股的商業板塊保持良好勢頭。
增長的“第二曲線”
“住宅+商業”的雙輪驅動戰略運轉了11年，新城控股的商業板塊成為其增長的第二曲線。
年報顯示，2021年新城控股實現營業收入1682。32億元，較2020年同期增長15。64%，其中，房地產開發銷售實現營業收入1581。18億元，同比增加14。93%；物業出租及管理實現營業收入79。69億元，同比增幅為46。62%。
80億營收背後，新城控股佈局多年的商業版圖浮現。去年，新城控股新獲取32座吾悅廣場，新增開業及委託管理專案共計30座。截至2022年3月25日，新城控股在135個大中城市佈局189座吾悅廣場，從開業數量來看，新城控股的商業板塊已經位居我國境內外上市公司首位。
與住宅的業務分佈相似，新城控股的商業板塊也深耕長三角並佈局全國化，其中55%的專案位於一二線及優質三線城市。高潛力城市與商業綜合體互相賦能，得益於優勢佈局，新城控股的商業資產質量不斷提高。
有這樣一組資料：截至報告期末，吾悅廣場開業面積達1248。38萬平方米，整體出租率達97。63%。剔除5座交接過渡期的專案，2021年新城控股已開業的125座廣場實現商業運營總收入86億元，較2020年增長51%、其中同店增長11%；客流總量10。59億人次，較2020年增長62%、其中同店增長17%；銷售總額572億元，較2020年增長79%、其中同店增長32%。
從資料層面來看，無論是整體規模還是同店增長，新城控股的商業板塊都領跑行業。
高質量帶來高盈利，財報顯示，2021年物業出租及管理業務毛利58億元，佔公司毛利的17。15%；物業出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數量和質量同步提升、達72。64%。
2021年，整個地產行業的利潤率都有著不同程度的下滑，新城控股雙輪驅動戰略的優勢之處在此時體現出來。利潤率不斷上升的商業板塊已經成為新城控股未來發展的第二曲線。
在新城控股管理層看來，“住宅+商業”雙輪驅動戰略的兩輪有著這樣的關係：“開發業務是公司區域深耕的壓艙石，商業管理則提供穿越週期、穩定收入的現金流。”
“未來房地產開發業務利潤率會趨於常態化，房地產行業也會由高槓杆、高利潤率的類金融行業逐步趨向於類製造業，因此公司相應地去做管理體系的升級，也會去做更多的業務探索。目前行業毛利率雖然在底部，但會進一步慢慢修復。”談及對未來行業利潤率的研判，新城控股管理層在業績會上說道，“隨著吾悅廣場的不斷開業和成熟，毛利佔比和毛利率水平會進一步提高。”
吾悅廣場的持續落地，也幫助新城控股不斷驗證著輕重並舉的商業模式運營思路。據悉，2021年，新城控股新拓展輕資產吾悅廣場16座，新開業輕資產吾悅廣場8座，其中4座為淨地專案。截至2022年3月25日，新城控股累計合作輕資產專案合計32座。
地產寒冬之際，房地產企業的輕資產運營能力顯得尤為重要，這是幫助企業減重的重要方式，也是零資金沉澱穿越週期的籌碼。
梳理近幾年的報表，可以從中窺見新城控股“減重”的決心。
綠檔！“駱駝放下稻草”
去年以來，房企的負債問題已經成為懸在整個行業頭上的達摩克利斯之劍。從某種程度上講，一家房企的債務規模線，就是其生命線。
過去一年間，新城控股的減重舉措再顯成效。以行業普遍遵循的三道紅線為例，2021年年報顯示，新城控股在手現金餘額552。26億元，現金短債比1。07倍；淨負債率為48。12%，繼續處於行業較低水平；公司剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為69。95%，相較2020年同期下降4。18個百分點。按監管口徑計算，新城控股已達綠檔。
再看有息負債，年報顯示，新城控股2021年末有息負債規模共計899億元，較2020年末下降18億元，其中在合聯營公司中的權益有息負債為115億元。若直接按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，公司現金短債比則為1。92倍。
連續四年保持淨流入的經營性現金流為新城控股提供了財務穩健的先要條件。新城控股的融資端也有著很大的盤活空間。
融資方面，截至2021年末，新城控股公司整體平均融資成本6。57%，較2020年末逆勢下降15個bp。同期，銀行授信總額度1129億元，其中公司及子公司已使用授信377億元，餘額充足。除此之外，上述899億有息負債中，有109億元為透過吾悅廣場進行的融資，隨著吾悅廣場進一步發展，未來還有更多的盤活空間。據悉，新城控股目前做了抵押和融資的吾悅廣場只有30%左右。
一般而言，三四月份是房企償債的高峰期。對於債務問題，王曉松表示，今年新城控股公開市場債務到期為126億元，今年1-3月已到期償還或提前償還46億元，佔比37%，其中3月單月償還43億元為全年的償債高峰期，未來將根據資金及債務到期情況，做好相應排布。
今年以來，新城控股先後在2月和3月分別宣佈提前贖回一筆2億美元債券並登出，以及完成兩筆合計25。92億元公司債券及票據的支付。早在去年11月，行業流動性最緊張的時期，新城控股就提前贖回一筆將於2021年12月16日到期的3。5億美元債，也是當期A股首例提前贖回美元債的房企。
三月中旬，面對行業動盪引發的債券波動，新城控股管理層還自掏腰包，擬購買總規模不超過2000萬元存續的公司債券。三月底，與年報一同披露的還有一則回購公告：新城控股擬以不低於1億元不超過2億元人民幣的自有資金，回購公司股份。
身處地產行業的大變局之年，這一連串的舉措，表明新城控股對公司及行業的未來仍然充滿信心。
“不管行業多麼難，新城依然保持對土地市場密切的關注，我們會進一步加強對土地市場的研究力度，在保障現金流安全的情況下，擇時、擇城、擇地，保證新城長期穩定的發展。”業績會上，新城控股管理層如此說道。