本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

企業供圖

即便被視為行業標杆的房企，在房地產調整期，也無法獨善其身。

8月24日，中國海外發展公佈，2022年上半年實現銷售合約額1385。0億元，同比下降33。2%；實現營業收入1037。9億元，同比下降3。8%；經營溢利241。3億元，同比下降23。2%；公司股東應占溢利為167。4億元，同比下降19。4%，扣除稅後投資物業公允價值變動收益後的股東應占溢利為149。6億元，連同扣除匯兌淨損益後的股東應占溢利為173。5億元。

由於盈利能力在一眾上市房企中長期處於領先地位，中國海外發展素有“利潤王”之稱。但在2022年上半年，其淨利也隨行就市地進一步下探。公告顯示，2022年上半年，中國海外發展實現的毛利率為23。5%，同比減少5個百分點；歸屬股東的淨利潤率為16。1%，同比減少3。2個百分點。

儘管多項資料下行，但中國海外發展依然是行業內的尖子生。

在公告中，中國海外發展指出，公司的銷售合約額雖然同比下降，但銷售額排名卻升至全行業第四。同期，內地TOP10房企的銷售額同比下降45。5%。

利潤率方面，目前已釋出中期業績的房企如越秀地產、金輝控股和仁恆置地，2022年上半年毛利率分別為21。2%、17。7%、35。6%，淨利潤率為7%、6。8%、15。5%。值得一提的是，利潤率的下探是近幾年的趨勢，2021年同期，TOP30上市房企中，毛利率超過23%的房企為11家，而淨利潤率超過16%的房企為7家，而在2020年及之前，毛利率和淨利率低於該水平的房企是少數。

“房地產行業處於上下半場的陣痛期”，中國海外發展董事局主席顏建國表示，上半年最難的時候是1-4月，全國商品房銷售同比下降幅度較大，但5、6月，尤其是6月降幅已明顯收窄。他認為短期市場承壓，而短期市場走勢取決於兩大方面：一是宏觀經濟的整體走勢；二是“出險房企”遇到困難的解決進度。

“長期樂觀，短期承壓”，顏建國稱，在房地產的下半場，市場總量將下行，至於總量下行的時間會持續多長、達到什麼水平才會見底很難精準定義，“我們自己有研究，也關注到一些專家的研究，比如房地產銷售的總量問題，去年18萬億，大家覺得10萬億左右對下半場可能是合理的”。

顏建國認為，下半場仍將是一個規模巨大的市場，“有效的需求繼續存在，市場空間仍舊巨大，這是我們對房地產中長期市場很有信心的原因。上半年，我們的購地金額和與新增貨值在全行業名列前茅，我們已經用投資表達了對未來的信心”。

時代財經瞭解到，2022年上半年，中國海外發展系列公司（指中國海外發展連同聯營公司、合營公司）新增土地儲備27宗，總購地金額531。1 億元，新增總貨值1081。9億元，其中，21宗由中國海外發展拿下；而2021年同期，中國海外發展系列公司新增土地儲備49宗，總購地金額778。1億元，新增貨值為1746。4億元，其中20宗由中國海外發展拿下。

在同樣的大環境下，中國海外發展的土地投資力度依然強於同行。參考CRIC研究中心，2022年上半年，中海地產新增土地價值、新增貨值均在房企中排名第二。

收併購方面，2022年上半年，中國海外發展在廣州、上海、成都併購了相關專案的股權，併購投入106。6 億元。此外，在2022年2月，還與中國農行簽署了300億元意向性併購融資戰略合作框架協議。

中國海外發展行政總裁張智超表示，公司的投資策略是“三個主流”，即主流城市、主流地段、主流產品，在這個原則下開展收併購，“到目前為止，我們篩選了400-500個專案，基本上每週、每兩週都會在集團層面推進研判，但目前符合‘三個主流’的專案相對較少”。

針對未來的收併購計劃，中國海外發展董事局主席顏建國稱，“會繼續捕捉機會，未來幾個月，我們會保持積極姿態，全面撒網，希望有更好專案能夠進來”。

截至2022年6月30日，中國海外發展的銀行結餘及現金為1253。2億元，加上未動用銀行授信額度573。7億元，可動用資金達1826。9億元。負債方面，中國海外發展資產負債率（剔除含稅預收款項）為54。6%、淨負債率（淨資產用全口徑）39。0%、現金短債比（扣除受規管的物業預售所得款）為2。4倍，均未觸及“三道紅線”；加權平均融資成本3。44%，保持行業最低區間。

“房地產下半場市場格局演化趨勢我們認為對我們公司有利”，顏建國表示，下半場將呈現“三個分化”的趨勢：一是市場分化，一二線和強三線城市將是主戰場；二是行業分化，房企數量將大幅減少，行業集中度顯著提升；三是企業分化，行業容錯率下降，精準管理能力強、產品與服務口碑好的企業才能在競爭中勝出。