城市更新步伐正在加快

《每日經濟新聞》記者觀察發現，重點城市新一輪的城市更新更具靈活性、可操作性和市場化屬性。

以上海為例，此次成立總規模約800億元的城市更新基金，有上海地產集團、招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資等公司與機構的共同合作，力量更加廣泛。而本次城市更新基金由上海本土國企、大型開發商和險資共同成立，將有利於促進上海城市功能最佳化、民生保障、品質提升和風貌保護。

步入“十四五”，上海的城市更新步伐明顯加快。根據今年2月上海市政府印發的《關於加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》，“十四五”期間，上海全市將全面啟動以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造，力爭2000年底之前建成、納入改造範圍、符合改造條件的各類舊住房改造實現全覆蓋。

據記者瞭解，早在2017年7月，廣州就成立了總規模達2000億元的“廣州城市更新基金”與廣州國資開發聯盟，包含了越秀地產、廣州地鐵房地產事業部、海港地產、萬利集團等房產公司。今年5月，北京市海淀區設立中關村科學城城市更新與發展基金，總規模為300億元。

而本次北京釋出的《指導意見》，重在落實北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議，統籌推進城市更新。在資金配套政策方面，明確城市更新所需經費涉及政府投資的主要由區級財政承擔，各區政府應統籌市級相關補助資金支援本區更新專案。

深圳也在《綱要》中提出，到2025年，透過城市更新和土地整備，實現直接供應用地10平方公里、儲備用地40平方公里、綜合整治用地45平方公里。

58安居客房產研究院分院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，“以後的城市更新會更加精細化，不但會改拆，更會重視保留和保護，更注意居住體驗升級，這對於方的要求也會明顯提高。”

房企如何掘金城市更新

事實上，城市更新已經成為不少房企獲取土地儲備的重要方式。

以上海為例，上海地產在2019年就了全年舊城改造量的40%以上；2018年中海斥資近百億元斬獲真如城市更新土地；2020年中海又與黃浦區政府合作，擬斥資590億建國東路67-71街坊改造；佳兆業、俊發等專注城市更新的房企也紛紛在上海落子。

再看廣州，其在城市更新的創新探索方面一直走在全國前列。2021年1月6日，廣州市召開城市更新工作現場會，力爭今年上半年審定48條舊村改造方案，5年內完成2000年前老舊小區改造。而在具體的城市更新專案招標中，經常可見萬科、合景泰富、富力、佳兆業等房企的身影。

同時，北京也鼓勵市場主體投入資金城市更新，鼓勵不動產產權人自籌資金用於更新改造，鼓勵金融機構創新金融產品支援城市更新。對於符合規劃使用性質正面清單，保障居民基本生活、補齊城市短板的更新專案，可根據實際需要適當增加建築規模。增加的建築規模不計入街區管控總規模，由各區單獨備案統計。

“城市更新本身不僅需要房地產開發經驗，更需要有著豐富設計、運營、開發經驗為一體的房企，因此未來對於中小房企來說的難度較大。”張波表示，在城市更新過程中，房企不但要進行專案開發，還要精心對歷史風貌建築進行修繕和維護，對企業的綜合開發能力和資金要求進一步提升。

隨著重點城市的城市更新正在進入最後的視窗期，張波建議，資金實力較強、綜合開發能力突出的房企可以與中心城區政府洽談合作，加強舊改領域發展，也可以關注一些早期遺留的“毛地”，透過股權收購或者協議出讓的方式。而部分能力有限或者城市更新經驗薄弱的房企，則可以考慮從周邊區域和零星舊改專案尋找一些機會，上海更新改造。