撰文 / 張文靜
編輯 / 田晏林
19億元債務壓頂
一度坐擁兩家上市公司的廣州地產富豪餘斌，進入了他的至暗時刻。
今年5月，餘斌16年前從恆大集團董事長許家印手上買來的綠景控股，被深交所告知終止上市。不到20天，他實控的老牌房企天譽置業（控股）有限公司（簡稱“天譽置業”）也撐不住了。
6月15日，天譽置業釋出公告稱，對於即將到期需支付的2022年7月優先票據和2023年12月優先票據本息，若未能履行到期債務的義務，且無法及時與債權人達成解決相應問題的方案可能導致相關債權人要求相關債務的義務加速履行等，並可能引發若干債務交叉違約。
言下之意，天譽置業很可能會違約。
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天譽置業由余斌創立於1996年，在廣州起家，2006年在香港聯交所主機板上市，主營地產業務。目前，該公司業務已拓展至深圳、惠州、中山、南寧、重慶、南昌等城市。不過，天譽置業資歷雖老，但近些年發展較緩慢，直到2019年銷售規模才突破百億。
《財經天下》週刊瞭解到，天譽置業即將到期的兩筆優先票據，均在新交所上市。其中一筆計息13%的票據將在7月8日到期，屆時剩餘本金2。47億美元及1605。5萬美元利息都需償還。
另一筆計息13%的票據將於2023年12月16日到期，目前尚未償還金額為2。92億美元，但在今年6月16日及12月16日需分別支付1898萬美元的利息。
上述兩項債務都有30天寬限期。這意味著，在未來不到兩個月的時間裡，天譽置業需籌出2。82億美元（約合19億元人民幣）還債。
這不是件容易的事。天譽置業在公告開頭做了頗長一段“鋪墊”，總結而言就是：形勢艱難，誰家日子都不好過。
的確，2021年下半年以來，房地產市場進入下行週期，房企融資環境緊張，許多開發商紛紛出現流動性困難。天譽置業的情況也不容樂觀。2021年，該公司實現營收76。7億元，較去年略有減少，歸屬股東收益由盈轉虧，虧損了2。84億元，同比減少129。89億元。
並且，截至2021年底，天譽置業借貸總額約114。8億元，其中一年內到期的短期借款約67。8億元，而目前公司現金僅有13。3億元，受限資金有28。8億元。這意味著，今年天譽置業將面臨巨大的還債壓力。
公告顯示，今年前5個月，該公司合同銷售認購金額同比下滑63%。天譽置業坦言，“本集團現階段面臨著史無前例的巨大流動性壓力。”
截至公告日，天譽置業還沒有接受到任何關於上述優先票據持有人就加速還款發出的通知。據悉，他們正尋求專業中介機構建議，協助評估公司資本結構及流動性狀況，探索可行方案，緩解當前階段性流動資金問題。
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“遠水”難解“近渴”
對於天譽置業即將“爆雷”的訊息，市場早有預判。4月22日，該公司股價突然暴跌，跌幅達82。29%，至0。085港元/股。沒等到當天收盤，天譽置業就釋出了臨時停牌公告。截至16日收盤，天譽置業報價0。072港元/股，股價下跌10%。
要知道，在天譽置業之前，新力控股等多家房企都曾在債務違約前出現股價閃崩。儘管市場已經做好心理準備，但該公司閃崩的股價，讓廣州鳳尾村的村民心生憂慮。
2020年底，天譽置業成為廣州鳳尾村舊改專案的合作開發商。在外界看來，相比其他廣州舊改專案，鳳尾村的命運或許本該更順利些。因為在6月13日，天譽置業釋出公告稱，其下屬子公司簽署了一份貸款協議，計劃融資不超過5億元，融資僅用於開發鳳尾村舊改專案。
據瞭解，這筆融資年息高達14。8%，貸款方為廣州市融悅商業服務有限公司。根據協議，天譽置業子公司須在60個月內償還。但自首次提款之日起24個月內，超過1。4億元的貸款，貸款人有權要求提前償還。此外，貸款人有權以1。4億元購買鳳尾村專案公司51%的股權。
儘管利息高，條件苛刻，但這些天譽置業都接受了。在流動性壓力下，天譽置業孤注一擲，將鳳尾村專案視為公司的“救命稻草”。在業內人士看來，當下民營房企融資渠道極窄，天譽置業想活下來，別無選擇。
知名評級機構惠譽去年5月在一份報告中分析稱，預計該專案規模將是天譽置業現有土地儲備的兩倍左右，240億元的可售資源將實現高利潤率，並可支援天譽置業大約5年的開發使用。
天譽置業也表示，將加快廣州鳳尾村專案發展節奏。且在今年年初，天譽置業已暫停所有土地收購和投資，集中資源推動廣州鳳尾村專案。“考慮到整個行業的房地產開發難度和廣州鳳尾村專案特有的風險，為廣州鳳尾村專案的開發取得必要的資金對本集團至關重要。”天譽置業表示。
據悉，目前廣州鳳尾村專案土地上的拆除及建設工作已經開始，天譽置業預計於2024年至2027年完工。只是，這捧“遠水”能解得了天譽置業當下的“近渴”嗎？
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背後的神秘富豪
天譽置業在2006年就成功赴港上市，也是內地較早上市的房企之一。企業成立20多年，該公司在“大本營”廣州，專案搞得風生水起。但創始人餘斌卻“起了大早趕了個晚集”。
在地產圈，餘斌是位低調且神秘的商人，在發達的網際網路上，也難尋他的照片。曾有人評價他，“遊走於港穗兩地，深諳兩地資本市場，與恆大、保利等廣州地產企業均有聯絡。”
餘斌是中醫出身。上世紀80年代，他從廣州中醫學院畢業，在廣州黃浦區中醫院當醫生。幾年後，全國湧起“下海潮”，餘斌辭職，跳槽至廣州國際信託公司任房地產開發經理，步入地產行業。
1997年，餘斌創辦了廣州市天譽房地產開發有限公司，正式開啟他的地產生意。
不過，餘斌最為人所知的，是他在資本市場上的長袖善舞。2004年，餘斌曾以3477萬港元收購人人控股，注入地產業務後，成功借殼上市，並將“人人控股”改名為“天譽置業”。
人人控股是香港資本市場上著名的“抽水機”之一，曾在5年時間裡3次賣殼換“東家”，主營業務從汽車銷售到網際網路，再到電訊服務，從來沒有賺過錢。直到餘斌接手，它才成為一家房地產企業。
2006年，餘斌與許家印在公開市場產生了交集。餘斌從許家印手上買下了瓊能源。據悉，瓊能源本是恆大擬借殼上市的“殼公司”，但隨後被許家印放棄。餘斌在接下之後，將“瓊能源”改名“綠景控股”。
自此，餘斌坐擁兩家上市公司，實現A+H雙平臺並行。兩番資本操作，也讓餘斌在資本市場聲名鵲起。
餘斌的計劃是天譽置業主攻房地產，綠景控股則剝離房地產業務，轉型其他產業。但這些年，在試水酒店管理、礦業、大健康、醫療、線上教育等多個業務後，均未能成功，連續三年出現業績虧損。
5月26日，綠景控股因2020、2021年度經審計的淨利潤為負值且營業收入低於1億元，2021年年度財務會計報告被出具無法表示意見的審計報告，深交所決定終止其股票上市。這家上市30年的老牌房企正式進入退市整理期。
眼下，餘斌的另一家上市公司天譽置業也撐不住了，這位“資本玩家”將怎樣挽救他的“城池”？